Как избежать потери квартиры при банкротстве продавца

199₽ VIP

Здравствуйте, Сергей! Смотря почем будете покупать. Если по заниженной цене, то согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" финансовый управляющий вправе признать недействительными подозрительные сделки должника, совершенные за 3 года до принятия заявления о признании его банкротом. В этом случае есть риск потери квартиры Вами в случае признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ).

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Сергей, здравствуйте!

Если вы купили квартиру у физического лица, а затем продавец стал банкротом, то это не означает, что вам отнимут квартиру.

Нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Однако, если продавец квартиры был в состоянии банкротства на момент продажи, то сделка может быть оспорена финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства.

В этом случае, срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.

Если сделка будет оспорена, то предметом рассмотрения будут являться обстоятельства самой сделки.

При этом последствиями признания такой сделки недействительной является двусторонняя реституция, т.е. возврат сторонам все того, что ими получено по сделке.

В п.2 ст.167 ГК РФ указано

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признается недействительным сам договор купли продажи, а из ЕГРН исключаются записи о праве собственности на квартиру, которые произведены.

Вторичное жилье нельзя отнимать у добросовестного покупателя в случае банкротства продавца недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий. Соответствующие разъяснение дал Верховный суд (ВС), сообщает «Российская газета».

Сергей, добрый день.

Ситуация непростая.

24 июля 2023 года президент России подписал законопроект №199216-8, или изменения в Закон О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»

(в части защиты прав приобретателей жилых помещений)

согласно которому покупатель может либо сохранить жилье, либо вернуть деньги. Такая мера начала действовать в день опубликования закона, то есть с 24 июля.

❗️ Однако тут есть два важных условия:

1. Жилье должно быть единственным.

2. Сделка должна быть признана недействительной из-за заниженной стоимости.

То есть если у вас в собственности уже было жилье до покупки квартиры банкрота и/или сделку оспорили не из-за заниженной стоимости, вам придется встать в очередь за остальными кредиторами должника. Это значит, что выплата компенсации может остаться под вопросом, потому что вы получите лишь право требовать возврат долга.

А теперь давайте разберемся с основными изменениями:

У покупателя появилось два варианта сохранить единственное жилье, если сделка по нему была оспорена, — можно либо доплатить до рыночной стоимости, которую установит суд с оценщиками, либо участвовать в торгах по общим правилам.

Покупатель может получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр банкрота.

Пример. Петр приобрел квартиру за 8 млн рублей, однако через 7 месяцев после этого продавец начал процедуру банкротства. Сделка признается недействительной ввиду неравноценности, и квартира возвращается в конкурсную массу. Суд с помощью оценщика устанавливает, что рыночная стоимость квартиры составляет 9,2 млн рублей.

Теперь Петру предстоит выкупить квартиру за 9,2 млн рублей, если он захочет сохранить это имущество. Однако тут стоит отметить, что деньги за покупку квартиры он не теряет — ему вернут 8 млн в качестве компенсации за расторгнутый договор вне очереди. Поэтому он должен будет заплатить только разницу между рыночной ценой и суммой договора — 1,2 млн рублей, — либо просто забрать свои 8 млн рублей и оставить квартиру.

Резюмируем. Если раньше покупатель единственного жилья был в невыгодном положении после разворота сделки ввиду банкротства бывшего владельца, то сейчас он имеет право вне очереди вернуть свои деньги, которые заплатил должнику. А еще пострадавший может оставить квартиру себе, если доплатит разницу между рыночной стоимостью и суммой, которая была указана в договоре купли-продажи.

Если же у покупателя была еще одна квартира, то новое жилье уже нельзя считать единственным. Это значит, что деньги будут возвращаться как обычно, то есть не в приоритетном порядке.

Полезный материал

https://dzen.ru/a/ZOzEKq7_zw3O-rXP

_____

Всех благ Вам

С уважением, Дарья Алексеевна

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Чаще всего сделки купли-продажи должника в делах о банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. Для аннулирования сделки по этому основанию важны два условия: дата заключения договора (нужно, чтобы сделку совершили в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца) и сам факт неравноценности. Неравноценность определяют по тому, насколько стоимость имущества по договору соотносится с рыночной ценой. Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28, о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.