Возник спорный вопрос, ТСЖ говорит, что подвал принадлежит дольщикам, а у меня договор на часть подвала.

Если Вы приобрели часть нежилого помещения подвала до создания ТСЖ у застройщика, то только остальная часть подвала, не являющаяся Вашей собственностью, относится к общей собственности всех собственников дома. Проект строительства дома может предусматривать наличие в подвальной части дома нежилых помещений. Согласно территориальным строительным нормам "Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга" (ТСН 30-306-2002), утверждённым распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 22.02.2002 № 250-ра существующие помещения подвальных и цокольных этажей высотой менее 2,5 м допускается использовать для размещения встроенных учреждений общественного назначения при условии учета технологических требований и обеспечения в этих помещениях нормативного микроклимата, в том числе за счет увеличения площади.

Если в купленной Вами части подвала есть общие коммуникации дома, то при регистрации права собственности должно быть установлено обременение или сервитут, т.к Вы обязаны допускать ремонтные службы и аварийные службы к коммуникациям (Постановление Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 № 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов").