Как оспорить в суде отказ МВК в перепланировке, выделить в натуре долю в праве и получить денежную компенсацию за оставшуюся долю?

Я, ... Сергей Анатольевич, являюсь собственником общей долевой собственности (25/59 долей в праве) 3-х комнатной квартиры №... общей площадью 81,80 кв. м, расположенной на 1-м этаже дома... по улице..., что подтверждается договором купли-продажи...

и свидетельством о государственной регистрации права... . Вторым участником общей долевой собственности (34/59 долей в праве) является Санкт-Петербург (государственная собственность).

Кроме данного жилого помещения я не имею другого места жительства и собственности.

На мое заявление в администрацию... района Санкт-Петербурга с просьбой дать согласие и разрешение разделить указанную выше коммунальную квартиру на две квартиры предоставлена доверенность... на право получения документов, необходимых для проведения согласования переустройства и перепланировки коммунальной квартиры с целью организации отдельной 1-комнатной квартиры.

В соответствии с проектом переустройства и перепланировки коммунальной квартиры, выполненным проектной организацией..., определена техническая возможность разделения квартиры на две. К жилой площади моей изолированной комнаты 24,8 кв. м присоединяется 1,0 кв. м высвобожденного помещения туалета, который переносится в кухню с прокладкой необходимых коммуникаций, и 1,54 кв. м части коридора при входе в комнату. На территории комнаты устанавливается совмещенный санузел, кухня-холл с электрической плитой и раковиной. Отдельный вход с лестничной площадки выполняется через высвобожденное помещение туалета. Общая площадь вновь образованной 1-комнатной квартиры будет составлять 27,34 кв. м, 2-комнатной – 54,46 кв. м.

На мое заявление... о переустройстве и перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, получен письменный отказ районной межведомственной комиссии (далее – МВК)... со ссылкой на п. 1 ст. 27 ЖК РФ: непредоставление определенных п. 2 ст. 26 ЖК РФ, а также п. 6 доверенности документов, а именно: «согласие в письменной форме на перепланировку от граждан, проживающих и имеющих регистрацию в перепланируемой квартире».

В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 26 ЖК РФ выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, которые пользуются, но не распоряжаются имуществом, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.

Письменное согласие (нотариально заверенное) всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире граждан согласно справке о регистрации формы 9 получить не представляется возможным, т.к. соседи проживают по ордерам, не являющиеся договорами социального найма, что противоречит п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, т.е. буквально не являются нанимателями и членами их семей. Более того, у некоторых зарегистрированных граждан отсутствуют или утеряны (просрочены, не действуют) паспорта гражданина Российской Федерации либо они не проживают в квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 41 ЖК РФ изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной коммунальной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки, что формально подтверждается доверенностью администрации... района Санкт-Петербурга, как сособственника общей долевой собственности.

В силу положений ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Улучшение жилищных условий и благоустройство имеют очевидное место – образуются две отдельные квартиры с отдельными входами и вспомогательными помещениями. Строительные нормы и правила, санитарные нормы и правила, противопожарные правила не нарушаются, тем самым не создается угроза жизни и здоровью приживающих, что подтверждается заключениям СЭС и ОГПН... по проекту переустройства и перепланировки коммунальной квартиры.

Представляется, что сохраняют свое значение разъяснения Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», в котором, в частности, было разъяснено, что раздел дома или выдел из него доли может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Соглашение о разделе жилого помещения в натуре между мною и ответчиком не достигнуто.

На основании п.п. 1-4 ст. 252 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ):

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В п. 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) также указано, что при несовпадении размеров идеальной доли и передаваемого выделяющемуся сособственнику имущества в натуре должна выплачиваться денежная или иная компенсация.

Тем не менее, остаются не выделенными в натуре принадлежащие мне 7 кв. м общей площади в коммунальной квартире из расчета 23 кв. м площади вспомогательных помещений согласно паспорта на квартиру... и проекта переустройства и перепланировки, т.е. часть, не соответствующая реальной доле в праве. В муниципальной собственности, в частности, остаются 20 кв. м. МОП.

Существенного интереса в использовании общего имущества я не имею в силу неблагоприятных отношений с соседями и условий пользования местами общего пользования, что подтверждается жалобой... в ГКУ «Жилищное агентство... района».

Действительная стоимость доли определяется на основании всей совокупности доказательств, включая отчет оценщика об оценке жилого помещения, заключение экспертов и т.п. (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 25-27 ЖК РФ, ст. 252 ГК РФ, ст. ст. 131, 132, 254-257 ГПК,

ПРОШУ:

1. Признать решение... об отказе в согласовании заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения незаконным.

2. Обязать МВК района согласовать данное заявление и проект переустройства и перепланировки жилого помещения по адресу... без согласия всех зарегистрированных граждан с целью разделения квартиры на две отдельные и разрешить проведение данного переустройства и перепланировки.

3. Обязать администрацию... района Санкт-Петербурга выплатить мне денежную компенсацию в размере... руб. за 7 кв. м моей доли в праве на общее имущество указанной выше коммунальной квартиры, с последующей передачей этой доли в государственную (муниципальную) собственность. Расчетный счет на перечисление денежных средств...

4. Взыскать с администрации... района Санкт-Петербурга расходы, понесенные на оплату государственной пошлины:

• в размере 200 рублей – согласно п. 9 таблицы размеров государственной пошлины «Заявление об оспаривании решения или действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, нарушивших права и свободы граждан или организаций»;

• в размере... рублей – согласно п. 1 таблицы размеров государственной пошлины «Иск имущественного характера, подлежащий оценке: цена иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей».

Приложения:

...

Прошу дать рекомендации по данному проекту искового заявления и правомерность моих действий. Заранее благодарен!