Противоречия в собственности на подвальное помещение - роль муниципалитета и обязанности управляющей компании
Дорогие адвокаты! Наш пятиэтажный дом имеет в части подвала полуподвальное помещение. Ситуация такова. Управляющая компания уверяет нас, что эта часть помещения является муниципальной собственностью (то же самое утверждают в Департаменте имущественных отношений города) и она вольна ею распоряжаться по своему усмотрению, т.е. может продать или сдать в аренду на своих условиях. В техпаспорте дома эти помещения заявляются как подвальный спортивный зал (последние 30 лет он пустующий) и подвальное конторское помещение (последние 20 лет его арендует опять же у муниципалитета наша Управляющая компания) Получается любопытная картина: по Жилищному Кодексу все подвальные и полуподвальные помещения являются собственностью собственников, т.е. жильцов дома, и мы косвенно его содержим, оплачивая содержание общедомового имущества. С другой стороны, муниципалитет не финансируя свою часть, по-барски распоряжается без согласования с жильцами. Кстати, четыре месяца назад, часть, как они заявляют-цокольного этажа, было продано втихую без согласования с советом дома. Вопрос такой: как трактует правильно закон границу собственности собственников жилого дома и муниципалитета, и каким образом муниципалитет должен оплачивать техническое содержание своей доли собственности. Управляющая компания лаконично заявляет: у нас все по-закону РФ! Заранее благодарю за консультацию!
Арбитражная практика по вопросам общего имущества и ст. 36 ЖК РФ очень противоречива
Смотрите Постановление Пленума ВАС № 64
а также
Определение Конституционного Суда РФ от 24 сентября 2012 г. N 1605-О
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 октября 2009 г. N 7319/09
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 июня 2006 г. N 1821/06
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 августа 2008 г. N 10852/08
наше ТСЖ как раз борется за такое имущество в настоящее время выступая в силу ст. 135 -138 ЖК РФ от имени собственников жилья
дело № А79-11721/2010
приостановлено до разрешения спора в Московском районном суде г. Чебоксары
спора по иску ряда собственников жилья о признании права общей долевой собственности на ОИ № 2-1/2013 (2-34/2011)
такие помещения действительно д. являться общим имуществом (в силу закона) - распоряжаться которыми могут только собственники большинством голосов не менее 2/3
на практике же они обычно "прихватизируются" либо самой администрацией (как у вас)
либо строительной компанией либо созданной ею же "карманной" управляющей компанией
Спросить
В нашем доме есть подвальное помещение, 8 лет назад УКМ собрало первое собрание жильцов и у нас встал вопрос об этом подвальном помещении, входит ли оно в общую долю площади жильцов. Нам представители УКМ ответили, что этото подвал их собственность и мы не имеем права на него претендовать. Прошло 7 лет и мы узнали, что половина подвального помещения не принадлежит УКМ, а фактически принадлежит жильцам нашего дома и в этом помещении проживают работники УКМ, таджики, они платят аренду управляющей компании, т.е. мимо нас. В соседних домах жильцы свои подвальные помещения сдали в аренду и получают за них денежные средства. Когда подняли вопрос представителям УКМ, они согласились, что половина помещений наша, но отказались заключать с жильцами нашего дома договор аренды. Также они отказались возместить убытки причинённые за 7 лет, тем, что складывали деньги за аренду нашего подвала к себе в карман.
Подскажите, права ли компания и имеем ли мы право требовать возврата денежных средств за аренду и за какой срок. Сами арендаторы готовы заключить с советом дома договор аренды., конечно если их устроит стоимость.
Вы имеете право взыскать неосновательное обогащение. Можно попробовать восстановить срок давности на все 7 лет. Но больше вероятен вариант взыскания за 3 года.
СпроситьВ городе Балашиха, у нас есть подвальное помещение в собственности, в жилом доме. Но вчера собственники квартир пришли и заявили, что это их собственность и они добьются признания купля-продажу всех подвальных помещений не действительными. Они хотят сами сдавать свои подвальные помещения и сами располагаться этими деньгами. Как такое возможно? И могут ли они это сделать. Помещение в собственности уже 3-4 года. И на какие статьи нам можно опереться?
Добрый день!
Судебная практика обширна и многим собственникам удается признать подвалы местами общего пользования и исключить личную собственность. Чтобы грамотно продумать защиту нужно ознакомиться с планом схемой подвалов есть ли там общедомовые коммуникации и тогда можно будет избрать тактику на основании практики московских судов
С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Спросить
Если у вас в собственности находятся подвальные помещения, то отмены права собственности возможно только в судебном порядке. Возможно такое или нет - следует опираться на имеющиеся документы и порядок приянтия решений по продаже данных помещений в частную собственность.
Возможно, что вам на руку будет срок исковой давности, но все зависит от общего состояния документов по приобретению данной нежилой недвижимости.
Спросить
Общедомовых коммуникаций нет. У нас проходят трубы. Но все винтели и заглушки находятся в другом месте.
Спросить
Трубы и есть общедомовые коммуникации. Общедомовым является все то, что предназначено для обслуживания более чем одной квартиры (ст. 36 ЖК РФ). Поэтому то, о чем они говорят потенциально возможно. Но тут все зависит от нюансов, поэтому в случае обращения в суд обращайтесь к юристу для представления Ваших интересов.
СпроситьПри каких условиях можно перевести подвальные помещения в собственность?
Застройщик перевёл подвальные помещения в собственность, не будучи единственным собственником дома. На момент перевода помещений была продана квартира и собственниками общедомового иммущества были застройщик и два собственника квартиры, законно ли это?
Вопрос у меня такой. Как у мэрии осудить подвальные помещения?
У мэрии есть свидетельство о праве собственности на подвалы. А по закону подвальные помещения являются общедолевой собственностью жильцов. Мэрия сдаёт наши подвальные помещения арендатора, а те сдают ещё другим. Получается субаренда. По плану в подвальных помещениях находились котельная, прачечная, душевой комплекс на м и ж, кладовки и угольный отсек, так как в 30 е годы было водяное отопление. Совет дома на собрании принял решение о подаче иска в суд о признании права долевой собственности на подвальные помещения за жильцами в МКД.
У нас нет ТСЖ, мы подчиняемся УК ЖЭУ.
В договоре прописано, что Застройщик получает деньги и обеспечивает строительство квартиры (у всех разная площадь) и подвального помещения (у всех примерно 13 кв.м) в 8-ми квартирном жилом доме в малоэтажном жилом комплексе. Но в доме ещё есть подвальные помещения около 400 кв.м, компания застройщик говорит что эти помещения они оформили в свою собственность, т.к. они тоже Инвесторы этих подвальных помещений, но свидетельства о собственности и Договор по нашему запросу не предоставляют. Как нам выяснить кто является собственником этих подвальных помещений и был ли Договор инвестирования у компании застройщика на эти помещения?
Либо истребуйте документы на собственника подвала в Рег.палате Московской области по месту нахождения вашего построенного дома..
либо обратитесь в суд с любым иском к застройщику (например, коллективный иск о признании прав осбственников квартир на подвальные помещения 400 кв.м.)- и в рамках судебного производства - через судебные запросы получите все документы какие только пожелаете..
СпроситьНе ТСЖ председатель дома может заключать договора на аренду подвальных помещений, а оплата шла на дом. как это оформить, а то сельское поселение утверждает что подвальные помещения принадлежат им хотя собственников квартир много. Мы являемся собственниками дома. Благодарим заранее. Очень просим помочь с этим.
Собственниками подвальных помещений (как и иных вспомогательных помещений) являются жильцы многоквартирного дома (собственники квартир). Оформить аренду можно договором аренды, который подпишет председатель ТСЖ (ТСН), а деньги должны поступать на нужды самого товарищества. Возможность сдавать в аренду должна быть предусмотрена в Уставе вашего товарищества.
СпроситьВ нашем МКД Решением Общего собрания собственников помещений был выбран Совет дома, для решения проблем, связанных с Управлением МКД. Так как согласно здействующему законодательству РФ подвальные помещения МКД являются общедолевой собственностью владельцев квартир, мы бы хотели, чтобы доходы от аренды этих подвальных помещений использовались на ремонт общедомового имущества. Заключен договор с Управляющей компанией.
Здравствуйте! По рекомендую Вам написать коллективное обращение в прокуратуру, и попросить оказать содействие в предоставлении информации о законности сдачи в аренды подвальных помещений Вашего дома третьим лицам, на самом деле данным вопросом Удачи!
Спросить
Галина Ивановна!
Не только Совет Дома, но и любой собственник жилого помещения в Вашем МКД , в котором подвал сдается в аренду третьим лицам (от имени всех собственников) вправе задать ЛЮБОЙ вопрос Администрации города, касающийся предмета заключенных договоров аренды ОБЩЕДОЛЕВОЙ собственности. А Администрация ОБЯЗАНА в установленные законом сроки дать Вам письменный ответ и копии договоров аренды. Причем Вы не обязаны пояснять Администрации в каких целях Вы собираетесь использовать собираемые с аренды деньги. На Общем собрании можете предложить их просто РАЗДЕЛИТЬ, или направлять на оплату текущих коммунальных услуг. Не советую решать пустяковые вопросы на этапе сбора информации привлекая прокуратуру. Советую за получением искомой информации совершить визит в комитет имущественных и земельных отношений города вооружившись протоколом Общего собрания собственников МКД, которым подтверждаются Ваши полномочия как Председателя (или члена) Совета МКД и официальным заявлением . При нормальном раскладе сотрудники отдела (комитета) Вам могут дать копии договоров и без заявления. Если же возникнут препятствия, то зарегистрируйте Ваше заявление официально. Поясните в заявлении, что Вам необходимы копии имеющихся договоров по подвалу Вашего дома для определения существующих отношений по поводу распоряжения общедомовым имуществом. Могу посоветовать(если пока стесняетесь беспокоить Администрацию) первоначально обратиться в ФРС с целью определения наличия таких долгосрочных договоров (заключаемые на срок более 1 года они должны регистрироваться в ФРС в обязательном порядке). Однако я рекомендую все таки обязательно познакомиться с сотрудниками отдела (комитета ) имущественных отношений, поскольку Вы ЧАСТО будете общаться с ними в силу закона по всем вопросам и Совета дома и аренды и отношений с УК. Они будут представлять собственника всех НЕПРИВАТИЗИРОВАННЫХ квартир в Вашем МКД. на проводимых Вами Общих собраниях собственников жилых помещений в МКД, а так же на этапе "переоформления " договоров аренды (замены стороны в существующих договорах, если срок действия их не истек ) в последующем. Заявление подавайте на имя главы Администрации. Рекомендую перед началом практических действий внимательно изучить нормативную правовую базу.
СпроситьВ нашем многоквартирном доме на общем собрании собственников жилья был избран Совет дома (во главе с Председателем). Теперь мы должны оформить договор с Управляющей компанией на управление домом, часть подвальных помещений дома сдается в аренду администрацией города, причем на ремонт и содержание дома с арендной платы деньги не выделяются. Имеют ли право собственники жилья на основании Жилищного кодекса РФ признать право собственности на подвальные помещения нашего МКД и с помощью выбранной управляющей компании сдавать в аренду эти помещения, используя арендную плату на содержание и ремонт общедомового имущества нашего МКД?
Галина Ивановна!
В силу закона (Жилищный Кодекс РФ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2006 N 258-ФЗ) с 1 марта 2005 года арендуемое подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений МКД.
Следовательно, денежные средства от аренды подвального помещения являются общедолевой собственностью жильцов (собственников квартир в МКД) еще с 2005 года. Поднимите договора аренды с Администрацией и убедитесь, что они заключены, на каких условиях, Вы там найдете много "интересного", наверняка эти договора не долгосрочные, не зарегистрированы ФРС (на срок более 1 года), цена аренды Вас обязательно УДИВИТ (наверняка не будет совпадать с рыночной) поскольку Администрация самостоятельно произвольно незаконно распоряжается Вашим общедомовым имуществом (даже если в Вашем МКД имеются несколько неприватизированных квартир- читай собственность Администрации). Вам необходимо, заручившись решением общего собрания собственников помещений в МКД, обратиться в Администрацию с требованием о расторжении ранее заключенных договоров аренды и инициировать заключение новых, НО УЖЕ ОТ ИМЕНИ собственников жилых помещений в МКД (например, с выбранной Вами управляющей компанией, либо с Вами непосредственно). Денежные средства от аренды (размер которых Вы обговорите сами с арендаторами), можете аккумулировать на субсчете УК и в дальнейшем использовать их на нужды дома по решению общего собрания .
Хоружий Иосиф Иванович - на практике проводил процедуру расторжения договоров аренды подвала в жилом доме с Администрацией г. Обнинска и перезаключение арендных договоров с собственниками жилых помещений в лице УК (по поручению).
За более подробной консультацией можете обратиться по телефону 8 910 602 60 40
Спросить51 год назад администрация нашего города предоставила жильцам нашего дома подвальные помещения для личного пользования (кладовки) в соседнем доме, жильцам этого дома по желаню так же были предоставлены подвалы. Спустя годы многие жильцы поменялись и некоторые квартиры купленные были без подвальных помещений. Имеют ли право новые жильцы требовать освобождения подвальных помещений нами т к. мы проживаем в соседнем доме? Спасибо.
Без наличия договора безвозмездного пользования или аренды, жильцы соседнего дома не имеют права пользоваться общедомовым имуществом.
СпроситьНе ТСЖ председатель дома может заключать договора на аренду подвальных помещений, а оплата шла на дом. как это оформить, а то сельское поселение утверждает что подвальные помещения принадлежат им хотя собственников квартир много. Благодарим заранее. Очень просим помочь с этим.
