Задокументированная недвижимость - проблемы при покупке квартиры и возврат залога

Мы собирались купить квартиру и обратились в риэлторское агентство. Подобрали квартиру, внесли залог, стали собирать документы по квартире и предыдущим хозяевам. Оказалось, что в 2001 году умерла бабушка - хозяйка этой квартиры. До 2012 года эту квартиру никто не занимал, никто не платил за коммунальные услуги. В 2012 году появляется наследник с документами о праве наследования, датированными 2001 годом. Оформляет квартиру в свою собственность и сразу же ее продает. Причем продает вместе с долгами. Новый хозяин оплачивает все долги и выставляет эту квартиру на продажу через 2 месяца. Если учесть сумму, за которую он купил квартиру, сумму долгов, сумму продажи квартиры, налог на продажу и плату за услуги риэлтора, то получается, что он продает ее на невыгодных для себя условиях, с убытком.

Мы сходили в ЖСК, к которому относится этот дом и нашли председателя. Оказалось, что председатель была лично знакома с умершей бабушкой. Бабушка ей до смерти говорила, что хочет завещать квартиру своему племяннику. Когда она умерла, собрались все родственники и оказалось, что у нее 3 племянника. А завещание никто не нашел, поэтому никто в квартиру не заезжал.

Еще мы стали читать в интернете на форумах о нотариусе, которая оформляла первому хозяину право наследования. Оказалось, что это черный нотариус, которая закончила свою деятельность в 2004 году и забрала с собой свой архив.

Мы рассказали все это риэлтору и решили отказаться от сделки. Когда мы спросили их, вернут ли нам залог, риэлтор ответила, что у нас недостаточно оснований отказаться от сделки по причине ее ненадежности. Получается, что раз у нас нет документов, подтверждающих то, что сделка может быть опасной, то мы отказываемся как бы без уважительных причин, и залог нам не вернут.

Также, параллельно мы хотели застраховать титул и обратились в страховую компанию. Компания проверила документы и отказала в страховании, сказав, что по их подсчетам риск составляет 30%, а это очень много. Мы попросили их предоставить нам письменный отказ, чтобы передать этот документ риэлтору.

Вопрос: может ли письменный отказ страховой компании в страховании права собственности на квартиру послужить достаточным основанием для отказа в заключении сделки и возврата залога?