В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Кроме права собственности на долю в жилой площади квартиры Вы имеете и долю в праве собственности на места общего пользования, поэтому на практике как правило нотариус не удостоверит договор купли-продажи без проверки соблюдения права преимущественной покупки, ни регистрирующий орган не зарегистрирует право собственности на продаваемую долю за покупателем продаваемой Вами доли в праве собственности на коммунальную квартиру без предоставления доказательств извещения сособственников-соседей о продаже и цене и истечения месячного срока в который ответ на извещение не получен с момента вручения сособственнику от Вас заказного письма с уведомлением, либо наличия письменного отказа сособственников от покупки продаваемой доли, если Вы продаёте её не соседу-сособственнику. Однако если вдруг Вам удастся осуществить договор купли-продажи без соблюдения права преимущественной покупки доли соседями и последние станут через суд требовать соблюдения их права преимущественной покупки проданной Вами стороннему покупателю доли, то при судебном разбирательстве о переводе права преимущественной покупки проданной Вами доли на истца-соседа-сособственника Вы сможете ссылаться на позицию, изложенную в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17.11.2004г., который в порядке надзора отменил решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. (суд решил признать договор купли-продажи комнаты размером 11,9 кв. м в квартире 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве, заключенный 10 апреля 2002 г. между М. и Б., недействительным; перевести на А. права и обязанности покупателя Б. по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002 г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 г.), а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 марта 2003 г. и определение президиума Московского городского суда от 1 апреля 2004 г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2004 г. в части требования о переводе на А.-соседа-сособственника по коммунальной квартире прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты размером 11,9 кв. м в квартире по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 67, кв. 162, заключенному М. и Б. 10 апреля 2002 г., зарегистрированному в Москомрегистрации 16 апреля 2002 г. В указанной части по делу было вынесено новое решение об отказе А. в удовлетворении заявленного требования. В названном Постановлении Президиума Верховного Суда РФ указано, что судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Устанавливается, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем, как указано в названном Постановлении, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве", а также постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П 7 июля 1999 г. между Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы (по поручению Комитета муниципального жилья) и М. был заключен договор передачи ей в собственность комнаты № 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения № 162 в доме 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве (л.д. 19).
М. заключила договор передачи ей в собственность исключительно комнаты № 1 и получила на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату № 1 в квартире коммунального заселения № 162 по Ленинскому проспекту, 67 (л.д. 20).
Из материалов дела следует также, что А. позже, в 2001 году, заключила договор передачи двух других комнат (№ 2 и № 3) в квартире № 162 и стала собственницей указанных комнат (л.д. 12).
Из содержания Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы, по мнению авторов Постановления, устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № 1 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М. и А.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности М. и А. Соответственно, М. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства, по мнению авторов названного Постановления, исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты № 1), которое не находилось в общей собственности.
Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д. 82 - 83). В результате приватизации, по мнению авторов Постановления, гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № 1 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений (М. и А.) не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности М. и А. Соответственно, М. не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу. Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
В пункте 2 договора передачи от 7 июля 1999 г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.
Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ по мнению авторов Постановления следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире М. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой № 1) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру, неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры 162 дома 67 по Ленинскому проспекту в г. Москве М. и А. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. являлась принадлежащая на праве собственности М. комната № 1 с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования.
Анализируемое Постановление принято по конкретному делу, Постановлением Пленума Верховного Суда не является, а в России не имеет решающего значения при принятии решений конкретный прецедент из судебной практики. Однако из него ясно, что в Москве осуществить продажу комнаты без применения ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки её соседями возможно. В Санкт-Петербурге право собственности в такой ситуации за сторонним покупателем не зарегистрируют.
Легальным способом избежать решения проблемы с правом преимущественной покупки является дарение будущему покупателю части своей доли, после чего ему продаётся остальная доля.
Раз Вы владеете комнатой менее 3-х лет до момента её продажи, то при продаже при условии, что Вы - резидент РФ по уплате налогов(ст.11 НК РФ), Вы имеете право получить в налоговой инспекции по месту жительства одновременно с подачей декларации по подоходному налогу право на имущественный вычет на полученную от продажи комнаты сумму, но не свыше, чем на 1000000руб. (пп.1 п.1 ст.220 НК РФ). Если продадите комнату дороже, чем за 1000000руб., то с превышения подоходный налог составит 13%. Если Вы - нерезидент РФ по уплате налогов (прожили в РФ в год продажи комнаты менее 183 дней), то права на вычет Вы не имеете и с полученной от продажи комнаты суммы будете обязаны уплатить 30% подоходного налога(ст.224 НК РФ).
Спросить
