Вопрос безопасности при покупке квартиры по договору переуступки - правомерно ли расплачиваться с агентом до государственной регистрации документов?
Сложилась следующая ситуация:
Собираемся покупать квартиру в новостройке по договору переуступки. Сделку собираемся совершать через агентство недвижимости, которое продает квартиры по переуступке. Агент предлагает следующую схему: после подписания договора долевого участия и договора о переуступке тут же расплатиться с продавцом, не дожидаясь пока документы будут зарегистрированы в УФРС. Насколько мне известно, право собственности на имущество, подлежащее гос. регистрации возникает с момента такой регистрации. Законно ли требование агента получить деньги раньше, чем договора выйдут с регистрационного органа? И как в данном случае наиболее безопасно для нас совершить сделку? С уважением.
Здравствуйте, Василий. В вашем случае, Вы пользуетесь услуга риэлтора, на оказание услуги, с точным перечнем, должен быть заключен договор, в котором должно быть оговорено форма оплаты услуги: наличный, либо безналичный расчет, и момент оплаты. После оказания услуги подписывается акт сдачи-приема выполненных работ. Договор, который Вы заключили может быть договором на оказание возмездной услуги, в том случае, если есть его существенное условие-срок; может быть договором поручения, если выдана доверенность, может быть срочным и бессрочным (до момента совершения поручения), существенные условия - срок и цена. Понятно, что по разным договорам разные условия оплаты. Если Вы такой договор уже заключили, соответственно условия его Вы приняли. Можете обратиться письменно в Агентство недвижимости с уточнениями к договору.
Спросить
Василий, не делайте этого!!!! Согласно закону о долевом участии в строительстве, договор долевого строительства подлежит государственной регистрации. Если его условия позволяют без согласия устапать дольщику права третьим лицам, то, в силу закона, это может быть после полной оплаты, либо договор запрещает уступку без согласия Застройщика!
Последующие договоры также подлежат регистрации. Уступать может только физ.лицо физ.лицу. Сначала проверьте Застройщика!
Спросить
Продала по переуступке право требования на квартиру по договору долевого участия. Договор переуступки зарегистрировать в УФРС еще не успели. Сейчас у Застройщика начались проблемы, что естественно не устраивает покупателя по переуступке. Может ли теперь покупатель по переуступке требовать расторжения договора переуступки и возврата денежных средств от первоначального дольщика в случае, если договор переуступки еще не успели зарегистрировать в УФРС? Договор сейчас на регистрации в УФРС.
Здравствуйте! Нет, уже не может. Договор считается заключённым с момента подписания. Даже если бы не успели подать документы на регистрацию, и покупатель отказался, Вы бы могли его принудить зарегистрировать договор в судебном порядке. А так тем более.
Спросить
У покупателя имеется право требовать расторжения договора. Он должен сделать Вам предложение о расторжении договора. если Вы не согласны, то он вправе обратиться в суд. (ст. 450, 451, 452 ГК РФ)
Но будет ли решение в его пользу, ответить не возможно...
СпроситьПокупаю квартиру по переуступке по дду путем подписания договора переуступки в простой письменной форме, без участия застройщика. В договоре переуступки указано, что цена договора равна цене договора долевого участия, тогда как на самом деле цена договора уступки значительно выше. На мой вопрос почему указана одинаковая цена агент составивший договор ответил, что иначе договор не зарегистрируют в уфрс - та ли это и почему? Чем я рискую?
Нет, агент вас вводит в заблуждение.
Следует различать стоимость переуступаемого права требования, выраженного в разделе договора долевки - цена договора и возмездность самой уступки права.
СпроситьХочу купить новостройку по переуступке прав. Дом уже построен и якобы сдан госкоммисии, проведены замеры БТИ. Но агенство недвижимости продает ее по переуступке прав (может быть не подписаны еще какие-то документы?). Права собственности еще нет. Есть договор долевого участия в строительстве между застройщиком и инвестором и договор переуступки мне права требования по нему, который регистрируется в мосрегистрации. Каковы риски в данном случае остаться без денег и без квартиры?
Риск в одном случае, если застройщик "заморозит" строительство. Но и этот случай должен быть указан в договоре долевого участия в строительстве. Также должны быть указаны санкции которые будут применены к застойщику в случае сдачи дома не в срок.
В Вашем случае, я так понимаю, волноваться не о чем. Нужно у юриста застройщика попросить документы для ознакомления. Акт приёмки госкомиссией и технический паспорт БТИ с замерами каждой квартиры они обязаны предьявить.
Спросить
Уступка прав требования возможна лишь до подписания акта передачи квартиры по дог-ру дол. участия. В противном случае УФРС договор уступки не зарегистрирует. Без квартиры остаться риск минимален, поскольку дом уже построен.
Спросить
Здравствуйте!
Внимательно прочитайте условия договора уступки, обязательно осуществите его регистрацию в ФРС.
О рисках сказать сложно - необходимо проверить застройщика на платежеспособность и пр. Учитывая, что объект недвижимости уже существует, думаю, бояться Вам нечего.
С уважением,
СпроситьПродала по переуступке право требования на квартиру по договору долевого участия. Договор переуступки, как и первоначальный ДДУ, был зарегистрирован в УФРС. Спустя некоторое время у Застройщика начались проблемы, и сроки ввода дома стали сдвигать, что естественно не устраивает покупателя по переуступке. Может ли теперь покупатель по переуступке требовать расторжения договора переуступки и возврата денежных средств от первоначального дольщика?
Требовать может , но для этого должны быть основания. Думаю, все обойдется. Вашему покупателю нужна квартира, а не споры. Чтобы дать точный прогноз, надо ознакомиться с ДДУ и с договором уступки права требования.
Спросить
Скорее нет, поскольку Вы не застройщик, и сроки ввода в эксплуатацию уж точно происходят не по Вашей вине. Однако, в договоре уступки могут содержаться нюансы по данному поводу, так что внимательно прочтите Ваш договор.
Спросить
Если заключенный Вами договор цессии соответствует положениям гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону 214-ФЗ, содержит все необходимые условия для данного договора, согласованные сторонами, а обязательства по договору выполнены Вами в полном объеме: новому участнику долевого строительства переданы действительные права требования, подтверждающие документы и информация, достаточная для реализации прав нового кредитора, то НЕТ, "покупатель" - цессионарий НЕ ВПРАВЕ требовать расторжения договора переуступки и возврата денежных средств. Однако возможность заявления требований о расторжении договора со ссылкой на ст.ст. 450, 451 ГК РФ будет зависеть от конкретных обстоятельств дела и нюансов Ваш ситуации.
Желаю удачи!
СпроситьЯ хочу продать квартиру в новостройке по переуступке прав по договору ДДУ. В Договоре есть пункт Уступка прав по договору, в котором указано Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему договору третьему лицу, допускается только с согласия Застройщика.
Застройщик готов дать свое согласие при условии подписания с ним договора по оформлению переуступки за определенную не малую сумму.
Законно ли требование Застройщика? Возможно ли не платить Застройщику за навязанную услугу (соответственно, оформить переуступку состоятельно)?
Мы купили квартиру по переуступке прав. Договор переуступки прав был подписан двумя сторонами - нами и инвестором. В первоначальном договоре долевого участия между застройщиком и инвестором есть пункт о переуступке прав требования, в котором обозначается, что договор переуступки должен подписываться тремя сторонами - застройщиком, инвестором, нами. Инвестор сказал, что подписание у застройщика необязательно, а достаточно уведомления для него. На сколько законна эта сделка и имеет ли наш договор юр. силу (догово уже зарегестрирован в регпалате). Заранее спасибо.
Артем, здравствуйте! Цессия (переуступка права требования) возможна без согласия кредитора (застройщика), если это не противоречит закону или договору. Ст. 388 ГК. Если в Вашем договоре есть условие о том, что цесия возможна только при подписании данного договора тремя сторонами, то, значит, подпись застройщика обязательна. Конечно, это не является причиной , что обязательно данный договор будет оспорен застройщиком, но риск есть..
Это мое личное мнение..
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьЗдравствуйте.
Если договор уступки прав зарегистрирован в ФРС, значит есть КАКАЯ-ТО гарантия, что все совершено с соблюдением закона. Дествительно, согласно статье 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Но вот, может быть, указание в основном договоре на необходимость подписания уступки тремя сторонами это и есть тот иной случай, предусмотренный договором. Для этого надо смотреть все документы по Вашей сделке.
Кроме того, на практике в строительстве я ни разу не видел "чистой" уступки прав. Всегда соглашения об уступке прав содержали и положения о переводе каких-либо обязанностей. Очень часто это обязанности заключить договор с обслуживающей организацией, произвести окончательный расчет после обмеров БТИ, оплатить какие-либо мелкие расходы и т.п. А это уже есть перевод долга. В силу же статье 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
В любом случае для более точного ответа на Ваш вопрос нужно изучить тексты всех имеющихся у Вас договоров.
С уважением,
адвокат С.И. Маковеев, тел. 8-906-074-76-14.
СпроситьТакая ситуация. Хотим купить квартиру в долевое. Переуступка. Ситуация в следующем:
Есть договор долевого участия, т.е застройщик передал квартиру фирме номер 1. Далее фирма номер 1 сделала переуступку фирме номер 2 (Есть договор переуступки прав) Все договора с печатью росриестра. Теперь мы хотим купить квартиру по переуступке прав у фирмы номер 2. Подскажите, какие документы мы должны проверить. И какие могут быть подвохи, в такой сложной схеме) И также нужно ли согласие от жены продавца (как я понимаю фирмы номер 2) ?
Согласие жены продавца нужно нотариальное
Перед покупкой квартиры очень важно проверить следующее:
Справка из ЖЕКА о составе семьи. Из этой справки Вы узнаете, сколько человек прописано в квартире, кто собственник и кто был собственником ранее
Правоустанавливающие документы, включая: договор купли-продажи, ордер на получение квартиры, свидетельство о праве собственности, документы о приватизации квартиры
Из перечисленных выше документов Вы можете определить, что нужно проверять далее:
Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями, то придется получать согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой. Оформление перепланировки может стоить 10-15 % стоимости квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.
Спросить
Фирма номер 2 не находится в браке - заключайте ДДУ непосредственно с застройщиком и не морочьте мозг.
Спросить
Анна Михайловна, здравствуйте!
Вам необходимо проверить:
- договор долевого участия (ДДУ);
- все договора уступки (переуступки) права требования по ДДУ.
Кроме того, наличие штампов на ДДУ и договорах уступки (переуступки) недостаточно для проверки. Нужно получить в Росреестре выписку из Единого гос. реестра прав на недвижимо имущество и сделок с ним (ЕГРП). В выписке из ЕГРП эти все договоры должны быть указаны. При заказе выписки называйте кадастровый номер земельного участка.
Также необходимо проверить проектную декларацию на строительство. Она должна быть размещены на сайте застройщика. Адрес сайта должен быть указан в ДДУ.
В проектной декларации Вы увидите, на каком праве застройщику принадлежит земельный участок (право собственности либо аренды), а также реквизиты разрешения на строительство. Кроме того, в проектной декларации указан срок завершения строительства, который должен совпадать с условием о сроке в ДДУ и договоре переуступки, заключаемом с Вами.
Что касается согласие супруги продавца, который уступает Вам право требования по ДДУ, то если это физическое лицо и договор им заключался в период брака, то такое согласие безусловно необходимо. Без него Росреестр не зарегистрирует договор переуступки.
Если возникнут вопросы, обращайтесь в личку.
Спросить
Если вы покупаете квартиру по переуступке прав у юридического, то ни о каком согласии супруга речи быть не может. Если физическое лицо, то согласие необходимо. Заключайте соглашение о переуступке прав и регистрируйте в Росреестре. Посмотрите также договор ДУ. Если предусмотрено обязательное уведомление застройщика о переуступке, то уведомите его. Советую также попросить у продавца Акт сверки платежей, чтобы быть уверенными в оплате
СпроситьХочу купить квартиру по переуступке прав в новостройке. Дом сдан, принят Госкомиссией.
В собственность застройщик квартиры на себя не оформил. Часть квартир по инвестиционному договору застройщик передал инвестору. Квартиру предлагают купить по договору переуступки прав у инвестора. Возможно ли это? Из информации на данном сайте я поняла, что после сдачи дома госкомиссии договоры переуступки невозможны. Возможна ли схема расторжения предварительного договора с первоначальным покупателем и заключение такого же договора со мной?
Спасибо.
Согласно ст. 11 ФЗ 214 уступка участником долевого строительства (инвестора в данном случае) прав требования допускается с момента государственной регистрации до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если акт не подписан вы можете заключить договор уступки права требования, т.к. исполнением договора является именно передаточный акт и до его подписания договор не является выполненным. Госкомиссия не является фактом принятия объекта - только атк о передаче объекта долевого строительства.
Для более детального ответа нужна очная консультация - необходимо ознакомиться с документами. Если нужна помощь - контактная информация внизу сообщения.
СпроситьДа и еще - расторжение договора таким путем не возможно, т.к. противоречит ст. 9 ФЗ 214
СпроситьПокупаем квартиру в новостройке по переуступке, продавец предлагает следующую схему продажи: оформляет договор долевого участия на себя, затем переофррмляем дду на нас, и составляем договор переуступки прав. Правильно ли это, и на что стоит обратить особое внимание. (дом строится по 214 закону, продавец-это подрядчик застройщика)
Схема мутная или вы неверно поняли продавца. Если он не подписывал ДДУ, то он не продавец. Пусть сначала подпишут, зарегистрирует ДДУ, а потом вы внесете деньги и оформите переуступку.
Спроситьесли дом в новостройке обратите внимание есть ли разрешение на строительство подвод коммуникаций и принят ли дом по акту . никогда не покупайте квартиру если на нее нет свидетельства о праве собственности. все остальные схемы это схемы избавления от проблемного жилья. поищите информацию в интернете об этом продавце подрядчике застройщике он может вообще лицензии то не имеет.
СпроситьПокупаю квартиру по договору переуступки, агент по недвижимости предлагает оформить этот договор без продавца (так как он проживает в другом городе), по доверенности, выданной этому агенту. В чем мои риски?
Конечно, определенный риск есть, но он не велик.
Пообщайтесь с продавцом, выясните, почему он не может приехать в город или когда он будет. Почему он продает квартиру и так далее. Если не будет подозрений - приобретайте квартиру
Спросить
