Нужна срочно статья - Особенности договора аренды части помещения для индивидуального предпринимателя

"Арсенал предпринимателя", 2012, N 11

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ИП

В предпринимательской деятельности часто возникает необходимость использовать не все нежилое помещение, а его часть. Например, крышу здания используют для установки рекламной конструкции, в помещениях ставят платежные терминалы или торговые аппараты, размещают рабочие места в отделенных временными перегородками частях офиса. Рассмотрим, как правильно оформить отношения по пользованию такими частями помещений.

Объекты, которые могут быть переданы в аренду, перечислены в ГК РФ.

Фрагмент документа. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ.

Как видно, ГК РФ прямо не относит к объектам аренды части вещи, но в то же время не запрещает сдавать их в аренду. Положения ГК РФ разъясняют судебные органы.

Аренда для размещения рекламы

Для размещения различных рекламных конструкций нередко используются крыши зданий и сооружений. "Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды", - констатировал ВАС РФ (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Тем не менее договор о возмездном размещении рекламы на крыше никоим образом не противоречит ГК РФ.

После опубликования данного Информационного письма управления Росреестра стали полагать, что сдавать в аренду отдельные конструктивные элементы здания, строения и сооружения запрещено. Компании были вынуждены использовать конструкцию договора на размещение рекламы. Однако такое соглашение имело свои недостатки. Во-первых, в ГК РФ ничего не сказано об обязательствах по размещению рекламы. Следовательно, отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Во-вторых, нормы ГК РФ об аренде предусматривают преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621), тогда как в отношении договора на размещение рекламы законодательством такое правило не предусмотрено.

Через семь с небольшим лет, 23.07.2009, Пленум ВАС РФ принял Постановление N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". В п. 7 документа сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. При этом стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания.

Выходит, что заключить договор пользования стеной или крышей для размещения наружной рекламы все же можно. К таким соглашениям должны применяться положения законодательства о договоре аренды (по аналогии), а сами договоры, если они заключены на срок не менее года, необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Итак, на сегодняшний день отношения по пользованию частью здания для размещения рекламы можно оформить договором пользования. Такой договор, несмотря на свое название, будет подчинен правилам о договоре аренды.

Терминалы

Нередко в аренду передаются части помещения, не отделенные четкими границами. Это происходит, например, при размещении платежных терминалов или торговых аппаратов. Если отношения по использованию таких частей помещения будут продолжаться не менее одного года, то заключенный договор аренды должен быть зарегистрирован. И здесь возникают следующие вопросы: регистрируют ли органы Росреестра договоры аренды неизолированной части помещения и чем они при этом руководствуются?

Фрагмент документа. Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, Закон не запрещает аренду частей помещений. По тому же пути идет практика управления Росреестра по некоторым регионам, например Рязанской области. Оно принимает к регистрации договоры аренды частей помещения, в том числе неизолированных.

Заключение и регистрация

Договор аренды части помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если срок действия такого договора будет не менее одного года, то необходима также государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ).

Нередко стороны идут на хитрость и заключают договор сроком на 11 месяцев, дабы избежать визита в управление Росреестра. Если после истечения срока действия такого соглашения фактические арендные отношения будут продолжаться, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Тем не менее стороны нередко сами стремятся осуществить государственную регистрацию договора. Причин может быть много, и в первую очередь - стремление арендатора официально закрепить свое право пользования частью помещения на срок, превышающий один год. Напомним, что если договор заключен на неопределенный срок, арендодатель вправе расторгнуть такой договор, письменно уведомив арендатора за три месяца до предполагаемого расторжения, если самим договором аренды не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если же договор заключен, скажем, на два года, то при условии добросовестного исполнения обязательств арендатор может чувствовать себя спокойно до истечения этого срока.

При составлении договора особое внимание нужно обратить на описание объекта аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этой информации условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.

Соответственно, в заключаемых договорах должен быть четко прописан объект, передаваемый в аренду (часть магазина, торговое место и пр.), а также обозначена его площадь.

Пример.

Фрагмент договора аренды

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) находящуюся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Староватутинский проезд, д. 1 часть помещения общей площадью 10 (Десять) квадратных метров (в дальнейшем - "помещение"), обозначенную в кадастровом паспорте помещения (Приложение N 1 к настоящему договору) для установки терминала по приему платежей.

1.2. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

1.3. Помещение либо его часть (являющаяся предметом настоящего договора) под запретом или залогом не состоят и не обременены правами третьих лиц либо какими-нибудь обязательствами перед ними.

1.4. Арендодатель оставляет за собой право владения, бесплатного пользования и распоряжения не сданной в аренду площадью.

1.5. Срок аренды устанавливается продолжительностью 12 (Двенадцать) месяцев. Срок аренды исчисляется с момента фактической передачи части помещения арендатору по акту приема-передачи (Приложение N 2 к настоящему договору).

Составленный договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра по субъекту РФ, на территории которого находится помещение. Для этого стороны или их представители подают в территориальный отдел управления Росреестра или в территориальный отдел филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по субъекту РФ (вопрос о подаче документов в тот или иной орган стороны решают по своему усмотрению) следующие документы:

- договор аренды части помещения в необходимом количестве экземпляров (по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр - для Росреестра);

- кадастровый паспорт (а также его копию) помещения, на котором стороны самостоятельно обозначают границы сдаваемой в аренду части помещения и ее площадь. Паспорт должен быть подписан всеми участниками договора;

- нотариальные доверенности и их копии, если от имени участника или участников договора действуют представители;

- копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица; устава со всеми изменениями и дополнениями; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; документа, подтверждающего полномочия руководителя организации (протокола об избрании, решения учредителя и др.), с одновременным предъявлением подлинников таких документов - если участником договора является организация;

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора (квитанция, платежное поручение), и копию такого документа. Размер пошлины для организации составляет 15 000 руб., для гражданина - 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Кроме того, гражданами предъявляются документы, удостоверяющие их личность (как правило, паспорт).

Сотрудник, который принимает документы, составляет заявления о государственной регистрации договора аренды, а стороны подписывают их. После приема документов участникам сделки или их представителям выдаются расписки.

Государственная регистрация договора аренды, как правило, не превышает 20 календарных дней (прежний срок регистрации - один месяц - сокращен с 30 июля 2012 г. в соответствии с Федеральным законом от 28.07.2012 N 133-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна"). Сроки регистрации могут быть более короткими. Например, в Рязанской области договор между организациями или между организацией и гражданином регистрируется в течение 20 календарных дней, а между гражданами - в течение 10 рабочих дней (Приказ Управления Росреестра по Рязанской области от 30.07.2012 N П/207 "О сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). По истечении этих сроков стороны могут получить по расписке зарегистрированные экземпляры договора.

Ожидаемые нововведения

ВАС РФ 18 июля 2012 г. разместил на своем сайте проект постановления Пленума "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Проект). Из документа прямо следует, что часть помещения может быть объектом аренды.

Фрагмент документа. Проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью.

Если по договору аренды между юридическими лицами и (или) гражданами, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается в целом на всю недвижимую вещь.

Кроме того, в соответствии с Проектом отказ в государственной регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на ту часть вещи, которая передается в аренду, не соответствует закону. Стороны должны будут представить на государственную регистрацию договор, содержащий графическое или текстовое описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор.

Ожидаемое постановление Пленума ВАС РФ в случае его принятия способствовало бы установлению единообразия в толковании и применении норм об аренде и, в конечном счете, - защите имущественных интересов предпринимателей.

Л.Калакина

Директор

ООО "Бюро недвижимости

"ГосподинЪ Оформитель"

Подписано в печать

25.10.2012