Момент перехода доли в праве общей собственности в соответствии с ГК РФ

Здравствуйте, Владимир!

В связи с вступивших с 01.03. 2013 года в силу изменениях в законодательство РФ согласно Федерального закона от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и предлагаем Вашему вниманию подробные разъяснения по вопросам, связанным с применением статье 2 Закона №302-ФЗ в части отмены требования о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимости (статья ГК 558 (договор купли-продажи жилого помещение), 560 (договор купли-продажи предприятия), 574 (договор дарения), 584 (договор ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением) (Положения Закона №302-ФЗ не исключают требований о необходимости государственной регистрации договоров об ипотеке договоров участия в долевом строительстве, включенных в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесения изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 8 статьи 2 Закона №302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащие в том числе в статьях 558,560,574,584 ГК, не подлежат применению договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона №302-ФЗ.

Вместе с тем, принимал во внимание, что требование о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество сохранено (статья 131ГК, статья 8.1 ГК, вступившая в силу с 01.03.2013года), в связи е отменой требования о государственной регистрации указанных договоров об отчуждении объектов недвижимости, заключенных с 01.03.2013, предлагаем учитывать, что:

с 01.03.2013 в отношении указанных договоров в ЕГРП не заполняется подраздел II-2 о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества, поскольку договоры, указанные в названных статьях ГК, не регистрируется, соответственно, с 01.03.2013 на основании данных договоров осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности (в соответственных случаях также законная ипотека);

правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются учетом этой новации (например, привило статьи 35 Семейного Кодекса Российской Федерации о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору купли-продажи совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет).

Кроме того, поскольку законом не установлено иное договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03. будут подлежать государственной регистрации после 01.03.2013, так как требование об их государственной регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК, действовавшими до 01.03.2013 (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры, если иное не установлено федеральным законом, считаются заключенными с момента их государственной регистрации пункт статьи 433 ГК), а положения ГК (в редакции Закона №302-ФЗ) применятся к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона № 302-ФЗ (пункт 5 статьи 2 Закона № 302-ФЗ).

Вместе с тем, принимая во внимание, что соглашение об изменении (расторжении) договора, и переводе долга, уступке прав требования также являются сделками, на основании которых возникают, изменяются, прекращаются права и обязанности, полагаем, что с учетом положений пунктов 5, 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ, положений ГК, в том числе пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 391, заключаемые после 01.03.3013 соглашения об изменении (расторжении) зарегистрированных до 01.03.2013 договоров, о переводе долга, уступке прав требования по зарегистрированной до 01.03.2013 года сделке не подлежат государственной регистрации после 01.03.2013 года, так требование о государственной регистрации сделок, предусмотренных статьями 558, 560, 574,584 ГК, Заковок № 302-ФЗ отменено.

Относительно государственной регистрации после 01.03.2013 аренды недвижимого имущества отмечаем, что Государственной Думой Федерального Собрания РОССИЙСКОЙ Федерации 19.02.2013 принят, Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 20.02.2013 одобрен федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», исключающий из пункта 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ указание на статьи 609,651 и 658 ГК.

Удачи