Как вернуть ЗАДАТОК?

06.09.2024 обратились через авито объявление риэлторской фирмы к риелтору, для просмотра понравишейся квартиры. Риэлтор показывала квартиру с хозяйкой. Мы (покупатели) рассказали про свои требования: квартиру необходимо купить быстро до конца сентября за ипотечные средства только от газпромбанка (т.к. имеется жилищный сертификат действующий только от этого банка), чтобы квартира была без обременений, мат. капиталов и ипотек, чтобы газпромбанк мог быстро согласовать для выдачи ипотеки. Хощяйка с риэлтором сказали что квартиру готовы продать быстро. Для подписания предварительного договора купли-продажи встретились 09.09.2024 в котором риэлтор указала дату до 15.10.2024 в который необходимо приобрести квартиру покупателю а продавцу ее передать. Т.к. мой жилищный сертификат действовал до 10.10.2024 - я возразил по поводу даты, но хозяйка с риэлтором меня успокоили что это просто формальности, что соберут документы за два дня и через неделю буду с квартирой. Дальнейший диалог я держал с риэлтором, который продавал квартиру, с ним я не заключал никаких договоров за оказание услуг, риэлтор был другом хозяки и помогал ей продавать квартиру. Через два дня я поинтерисовался за собранные документы на квартиру и получил ответ что ждут разрешение с опеки, т.к. использовался материнский капитал и доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Ожидание документов длилось три недели. Потом 27.09 пакет документов был направлен в банк на согласование, но банк отклонил Разрешение опеки из-за неправильной формулировки. Продавцы переделывали Разрешение опеки и направили документы повторно 02.10.2024. При проверке документов банк 03.10.2024 отказывает в согласовании квартиры из-за неправильно составленного документа нотариуса. В этот день растроеный риэлтор позвонила мне и сказала что больше документы переделывать не будем и пожелала мне найти другую квартиру, а мой залог в размере 100 000 руб пообешала вернуть при услови когда я принесу договор и расписку. Я был не в этом городе и не смог забрать задаток сразу и начинаю быстро искать новую квартиру для приобретения в ипотеку чтобы мне успеть воспользоваться жилищным сертификатом и 10.10 покупаю другую квартиру. В этот же день я звонил хозяйке (где оставлен задаток 100 000 руб) и требовал вернуть обещанный задаток и убытки (деньни на нотариальное соглашение жены на ипотеку из-за мат. капитала для натариуса, оценку квартиры, и т.д.), но хозяка в возврате задатка отказала, обосновывая тем что у нас заключен договор до 15.10. Более того хозяйка узнает информацию через банк что я приобрел уже квартиру и злорадствуя что вторую ипотеку мне уже никто не одобрит, прислала мне приглашение в нотариус по адресу для заключения договора купли пролажи до 15.10 после чего задаток на законном праве переходит ей. Какие действия я могу предпринять для возрата задатка?