Пересмотр постоянной части арендной платы с сетью Красное-Белое (ООО Альфа-М)

995₽ VIP

Анализ документов - услуга платная, можете заказать выбранному юристу, статья 779 ГК.

Правовой анализ документов - платная услуга. Стоит явно более 200-1000 р..

Здравствуйте уважаемый Юрий!

В рассматриваемом году арендодатель вправе пересмотреть постоянной части арендной платы.

И вкачестве отправной точки возможно обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, согласно которому исполнение положения договора аренды, определяющего порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

Такде это допустимо и согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом с юридической точки зрения не правомерен отказ арендатора, так как договор долгосрочный и повышения (пересмотр) арендной платы в стороны увеличения, допускается.

В противном случае возможно расторгнуть договор как по обоюдному соглашению, либо в судебном порядке (ст.124 АПК РФ).

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Смотрите, на основании договора аренды и норм ГК РФ, собственник может повысить стоимость аренды один раз в год.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Для этого арендатору необходимо направить заранее уведомление, обычно за месяц (см. условия договора).

Если арендатор не согласен, в таком случае есть смысл расторжения договора аренды. Направляете уведомление, если отказ, тогда вопрос решается в судебном порядке.

Если отношения между юрлицами - обращайтесь в арбитраж, если собственник физлицо, тогда в районный суд по месту нахождения (проживания) ответчика.

- см. ст. 450-453, 606, 614, 619 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ или 125-126 АПК РФ

Здравствуйте

Прочитав Ваш прикреплённый документ:

1 Вы имеете право на повышение платы по закону.

2 пункт в договоре соответствует законодательству.

3 здравствуйте у вас неправильно сформулировать письмо.

Не прошу, а Уведомляю Вас о повышении с ..месяца, и приложить дополнительное соглашение.

При отказе договор расторгается и подписывается акт приёма- передачи.

4 в данной ситуации вы арендатор и вы устанавливаете , правила игры,,

5 Так что можете им ещё раз направить уведомление, претензию.

Давайте им срок, если срок выйдет то расторгайте.

См

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

И

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд

Исполнение положения договора аренды, определяющего порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

Право увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за владение и пользование арендованным имуществом в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения арендованными объектами предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Существует общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).

При этом в случае, если размер арендной платы в результате одностороннего волеизъявления арендодателя увеличился настолько непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, то суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, любая договорная модель призвана на основе принципов диспозитивности и автономии воли (при неукоснительном соблюдении запрета на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) обеспечивать разумный баланс между правами и законными интересами обеих сторон сделки.

- см. Постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, Решение Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021, п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»

Порядок расторжения рассмотрите ст. 451-452 ГК

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, Юрий! Из представленных условий пункта 3.2 Договора аренды (ст.606 ГК РФ) следует, что арендная плата (ст.614 ГК РФ) может быть пересмотрена (об этом свидетельствует фраза "пересмотр... возможен") не чаще 1 раза в год. Причем происходит это по соглашению сторон (ст.450-453 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Т.е. пункт 3.2 Договора в общем и целом дублирует положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ, т.е. необходимо обоюдное согласие сторон договора, и если оно не достигнуто, то дальше нужно руководствоваться положениями о расторжении договора, если неувеличение арендной платы против интересов арендодателя и он полагает, что может сдать помещение по более высокой ставке арендной платы.

В силу пункта 4 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если договором предусмотрено его расторжение в случае незаключения дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, то после соблюдения положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ арендодатель вправе подать исковое заявление в суд (ст.125-132 АПК РФ). Если же это не предусмотрено, то остается ожидать окончания срока действия договора аренды.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пункт 3.2 вашего договора аренды ( ст 606 ГК РФ) дает вам право изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.

Такое право закреплено и в пункте 3 статьи 614 ГК РФ-Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Отказ же по основанию : некого анализа о том , что примерная среднерыночная цена аренды за кв.м. может составлять от 600 до 900 руб. за 1 кв.м Таким образом, существующая ставка по Договору соответствует среднерыночной является неправомерным. Соответственно отказ не имеет правового значения.

Вы же действовали строго в рамках пункта 3 статьи 614 ГК РФ и в рамках пункта 3.2 вашего договора.

К примеру , согласно Решению Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021,суд провозгласил общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).

Если Вам поступил отказ то обращайтесь в суд и через суд добивайтесь изменение размера арендной платы В суде у вас на этот счет будут хорошие шансы

Если в вашем договоре аренды предусмотрена возможность повышения арендной платы (например, ежегодно или по истечении определенного срока) и эти условия четко указаны, то отказ арендатора на основании такого повышения может быть неправомерным.

Вы привели данные о среднерыночной стоимости аренды в вашем районе. Если текущая ставка в договоре не соответствует рыночным условиям, это может служить дополнительным аргументом в пользу вашего запроса на повышение.

- Постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10: В если в договоре зафиксирован порядок изменения размера арендной платы, то это не противоречит гражданскому законодательству. Это подтверждает право арендодателя пересматривать плату в установленные сроки.

- Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09: Данное разъяснение также акцентирует внимание на том, что изменение размера арендной платы в связи с принятием нормативных актов может быть осуществлено в одностороннем порядке, если это отражено в договоре.

Если в договоре четко указана возможность пересмотра арендной платы и при этом ваша просьба основана на условиях договора и на анализе рыночных цен, то отказ арендатора может быть расценен как неправомерный.

Здравствуйте, Юрий!

Отказ правомерен.

Потому что изменять условия договора можно только по соглашению сторон.

А они не согласны (ст. 606, 450 ГК РФ).

Вариантов одностороннего изменения Ваш договор по всей видимости не предусматривает.

Если его проанализировать может быть можно какие-то механизмы найти.

Но Вы его не прикрепили.

Если механизмов повышения нет, то надо думать над расторжением.

А как это сделать и можно ли - это тоже надо смотреть в договоре.

Бывают и "нестандартные" механизмы.

Здравствуйте Юрий

Если по условиям договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Такая же позиция подтверждена

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021.

___

Из вопроса и прикрепленного файла п.3.2 договора усматривается, что в вашем договоре аренды такое условие как изменение арендной платы 1 раз в год предусмотрено. То изменение арендной платы осуществляется путем заключения дополнительного соглашения по соглашению сторон или через суд в соответствии со ст.450 ГК РФ.

___

На отказ в рассмотрении вопроса урегулирования спора по условию повышения платы за аренду вы вправе обратиться в суд

Уважаемый Юрий, добрый день!

Как я поняла, Ваша ситуация связана с вопросом о правомерности отказа арендатора в повышении арендной платы и возможностью арендодателя расторгнуть договор аренды в случае отказа.

1) Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ и условиям вашего договора, арендная плата может быть пересмотрена не чаще одного раза в год и только по соглашению сторон. Это означает, что для изменения арендной платы необходимо обоюдное согласие арендодателя и арендатора. Если арендатор отказывается от повышения, то арендодатель не может в одностороннем порядке изменить условия договора.

______

2) В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения его условий другой стороной или в иных случаях, предусмотренных договором или законом. Если в вашем договоре предусмотрено, что его можно расторгнуть в случае отказа от пересмотра арендной платы, то вы можете обратиться в суд с иском о расторжении договора.

______

3) Для расторжения договора по причине существенного нарушения необходимо доказать, что отказ арендатора от повышения арендной платы наносит вам значительный ущерб, который лишает вас того, на что вы рассчитывали при заключении договора.

______

5) Если договором не предусмотрено право на расторжение в случае отказа от пересмотра арендной платы, то вам остается ждать окончания срока действия договора. Если такое право предусмотрено, то вы можете направить арендаторам требование о расторжении договора, а в случае отказа — обратиться в суд.

_______

Указание арендатора на соответствие текущей арендной платы среднерыночной может быть аргументом в его пользу, однако это не отменяет необходимости соблюдения условий договора и законодательства.

______

С уважением, Дарья Алексеевна

Если договор предусматривает возможность одностороннего изменения арендной ставки арендодателем, то такая возможность должна быть четко прописана в договоре. Обычно это делается путем указания на право арендодателя изменять ставку в определенные сроки (например, ежегодно) при соблюдении определенных условий (уведомление арендатора, обоснование роста цен и пр.).

Важно понимать, какие основания предусмотрены договором для изменения арендной стоимости. Например, если договор содержит условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции или рыночных ставок, то арендодатель вправе увеличить плату на основании этих факторов.

Некоторые договоры предусматривают необходимость получения согласия арендатора на изменение арендной платы. Если такое положение есть, то без согласия арендатор имеет полное право отказаться от предложенного увеличения.

Если в договоре установлен срок, в течение которого арендодатель обязан уведомить арендатора о предстоящем изменении арендной платы, важно проверить, соблюден ли этот срок.

1. Статьи 450–453 ГК РФ: Изменение и расторжение договора возможны либо по соглашению сторон, либо по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором. Одностороннее изменение условий договора возможно лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.

2. Статья 614 ГК РФ:

- Арендная плата может изменяться по соглашению сторон (пункт 3);

- По общему правилу, если стороны не договорились об ином, размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год (абзац второй пункта 3 статьи 614).

Исходя из вышеизложенных норм, отказ арендатора может считаться правомерным в следующих случаях:

1. Если договор не предусматривает возможности одностороннего увеличения арендной ставки со стороны арендодателя.

2. Если условия договора требуют согласования изменений с арендатором, но он отказался.

3. Если предусмотренный договором порядок уведомления был нарушен (например, уведомление было направлено позже установленного срока).

4. Если предлагаемое увеличение арендной платы превышает допустимые пределы, установленные договором или законодательством (если применимо).

Вам нужно писать письмо не с просьбой пересмотреть арендную плату, а оформить его как уведомление о повышении арендной платы с такого-то числа в пределах суммы, установленной договором.

Если Арендатор с того числа, которое указано в Вашем уведомлении, не платит по новой стоимости в течение 2 месяцев, у Вас есть основания для расторжения договора аренды в связи с неуплатой на основании ст. 619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В уведомлении прописываете последствия неуплаты. А также пишите о том, что в случае несогласия с новой стоимостью аренды, арендатор может уведомить вас о своем намерении расторгнуть договор аренды.

Ответ отключен модератором

Ваша ситуация требует анализа условий договора аренды и действующего законодательства. Рассмотрим основные аспекты, касающиеся повышения арендной платы и правомерности отказа со стороны арендатора.

1. Условия договора:

- Долгосрочный договор: Если у вас долгосрочный договор, в нем должны быть четко прописаны условия, при которых возможны изменения арендной платы, включая периодичность и размер повышения.

- Пункт о повышении: Если в контракте указаны правила повышения арендной платы (например, раз в год на определенный процент), и вы действуете в соответствии с этими правилами, то ваше требование обосновано.

2. Правомерность отказа:

- Обоснование отказа: Если арендатор отказался на основании того, что вы не предоставили достаточные основания для повышения (например, оценка рынка), это может быть неправомерно, если ваши ссылки на рыночные цены обоснованы.

- Проверка рыночных цен: Если вы получили данные о ставках аренды в вашем регионе и они действительно показывают, что ваша ставка ниже рыночной, это может служить весомым аргументом.

3. Действия после отказа:

- Переговоры: Попробуйте провести с арендатором дополнительные переговоры, возможно, предложив компромиссный вариант, чтобы избежать конфликта.

- Составление документации: Подготовьте документы, подтверждающие вашу позицию (например, отчеты о рыночных ценах, заявления других арендаторов и т.д.).

- Юридическая консультация: Проконсультируйтесь с юристом, чтобы выяснить, как лучше действовать в данной ситуации. Если у вас есть возможность, представьте подготовленный план действий в случае юридических разбирательств.

4. Судебный процесс: В крайнем случае, если ваши усилия не приведут к желаемым результатам и вы уверены в своих основаниях, можно рассмотреть возможность обращения в суд с иском о пересмотре арендной платы.

Таким образом , отказ арендатора может быть неправомерным, если ваши запросы соответствуют условиям договора. Убедитесь, что все ваши действия документально подтверждены, и, при необходимости, обратитесь за юридической помощью для дальнейших шагов.