Летом 2020 года купили дом с использованием средств материнского капитала.

398₽ VIP

Здравствуйте, уважаемая Марина!

Вы вправе продать дом, купленный с использованием средств мат капитала. Однако вам потребуется разрешение органа опеки (ст 37 ГК РФ, ст 21 ФЗ РФ об опеке попечительстве, ст 60 СК РФ). Взамен детям необходимо предоставить доли в другом жильё, либо внести деньги на счета детей. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Налог платить не придётся.

Можно выделить доли детям в ипотечной квартире с согласия органа опеки.

Собственность продать можно - ст. 309 ГК РФ.

Но раз дом покупали с использованием маткапитала, то там надо выделить доли всём членам семьи.

Тогда для продажи понадобится согласие опеки - ст. 37 ГК РФ.

Там и обсудите вариант с выделением доли в квартире, но формально могут и отказать.

Налог платить придётся, если владели домом менее 5 лет - ст. 217.1 ГК РФ, с разницы между продажей и покупкой.

Здравствуйте Марина

Продажа дома, приобретенного за счет материнского капитала, возможна при соблюдении определенных условий. Согласно ст.10 закона № 256-ФЗ, использование материнского капитала для улучшения жилищных условий предполагает обязательство родителей оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Это значит, что прежде чем продавать такой дом, необходимо сначала выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей.

Теперь о налогах. Если вы владели домом менее минимального срока владения (5 лет), то продажа облагается НДФЛ 13%. Однако, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если она находилась в собственности налогоплательщика более 5 лет. То есть, если прошло пять лет с момента покупки дома, налог платить не придется.

Что касается выделения долей детям в ипотечной квартире, то тут все зависит от условий договора ипотеки. Обычно банки требуют согласие на такие операции, так как квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Вам нужно будет уточнить условия вашего кредитного договора и связаться с банком для получения разрешения на выделение долей.

Перед продажей дома вам следует оформить его в общую долевую собственность, включающую всех членов вашей семьи, и убедиться, что прошло достаточно времени для освобождения от уплаты налогов. Если планируется выделение долей в ипотечной квартире, предварительно получите разрешение банка.

Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.

Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.

Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить - это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.

Выделение долей

В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом - нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной.

Полезный совет

Не стоит выделять большие доли - к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится

Логика у государства здесь простая - маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю - так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки.

Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде - уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен - это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.

Нюансы. На что обратить внимание

Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.

Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал - какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире - помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал

Логика у государства здесь простая - маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю - так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки.

Когда разрешение получено, то позади лишь половина пути. Теперь вы имеете полное право на продажу квартиры, но тут тоже есть нюансы.

Некоторых покупателей отпугивает сам факт наличия детских долей - разрешение от органов опеки должно развеять сомнения, но часть потенциальных покупателей в этой ситуации может исчезнуть. Риелторы говорят, что иногда жилье с маткапиталом приходится продавать со скидкой, иначе поиск покупателей может растянуться на многие месяцы.

Продажа квартиры, купленной с использованием средств маткапитала: пошаговая инструкция

Российская Газета

29 ноября 2023, 05:00

Россияне чаще всего тратят средства материнского капитала на улучшение жилищных условий - используют сертификат в качестве первоначального взноса по ипотеке, гасят уже взятый жилищный кредит, сразу покупают жилье, добавляя недостающую сумму. Так поступают примерно в 70 процентах случаев при получении маткапитала. При этом люди часто не задумываются о том, накладывает ли он какие-то ограничения на приобретаемое жилье. Что будет, когда вы решите продать купленную квартиру? В этом материале подробно отвечаем на этот вопрос.

Продолжение истории после рекламы

" style="box-sizing: border-box; -webkit-locale: auto; width: 1px; min-width: 100%; max-width: 100%; height: 1px; min-height: 100%; max-height: 100%; overflow: hidden; border: 0px; outline: none; position: absolute; inset: 0px; z-index: -1;">

Реклама

Содержание

Можно ли продать квартиру с материнским капиталомКак продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкцияВыделение долейПолучение разрешения органов опекиНюансы. На что обратить вниманиеСписок необходимых документовПоиск покупателей и новой квартирыОсобенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталомКакие налоги нужно заплатить

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Маткапитал накладывает определенные ограничения на жилье. Продать квартиру можно, но необходимо соблюсти целый ряд нюансов. Прежде всего, закон обязывает выделить в жилье доли детям и родителям.

Продолжение истории после рекламы

gazprombonus.ru

Перейти

Реклама

Если маткапитал вкладывался в ипотечную квартиру, то доли выделяют после погашения кредита. Сделать это можно и до, но понадобится разрешение банка, и нет гарантий, что он его даст.

Маткапитал нередко вкладывают в первое семейное жилье, которое спустя некоторое время просто перестает подходить - это одна из самых распространенных причин его скорой продажи.

Типичная история

"В нашей семье в 2021 году родилась дочь, и мы маткапитал сразу вложили в погашение ипотеки, поскольку взяли ее за год до рождения ребенка, - рассказывает "РГ" житель Подмосковья Вадим Коротков. - Кстати, мы хотели с помощью сертификата сократить срок ипотеки, но оказалось, что так нельзя - средства маткапитала можно направить только на сокращение размера платежа, чтобы в семье оставалось больше денег".

Продолжение истории после рекламы

«Комфортная сделка» — выгодная продажа без лишнего стресса

РЕКЛАМА

Рекламодатель: ООО "КЕХ ЕКОММЕРЦ"

Однако уже в 2023 году Вадим с женой стали задумываться о продаже жилья - собрались продать машину, чтобы погасить оставшуюся часть кредита и опубликовать объявление о продаже квартиры. "Мы сначала купили однушку, поскольку у нас была ограниченная сумма для первоначального взноса, - объясняет Вадим. - А сейчас понимаем, что нужно жилье побольше - ребенок растет, постепенно нужна будет детская комната, да и в целом пространство лишним не бывает. К тому же мы хотели бы перебраться в Москву".

Впрочем, быстро реализовать свою затею у Вадима вряд ли получится - он неожиданно узнал, что маткапитал накладывает ограничения на жилье.

Продолжение истории после рекламы

" style="box-sizing: border-box; -webkit-locale: auto; width: 1px; min-width: 100%; max-width: 100%; height: 1px; min-height: 100%; max-height: 100%; overflow: hidden; border: 0px; outline: none; position: absolute; inset: 0px; z-index: -1;">

Реклама

Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция

Выделение долей

В первую очередь, в квартире нужно выделить доли. Строгих требований к размеру долей нет, но он все же должен быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена сертификатом - нужно просто взять стоимость квартиры и посчитать, какую ее долю покрыл маткапитал. Если доли не выделить, то сделка по продаже такой квартиры может быть признана судом недействительной.

Полезный совет

Не стоит выделять большие доли - к примеру, если вас в семье трое, то есть мама, папа и ребенок, то выделить каждому по 1\3 будет логично, но неразумно. Такая большая детская доля потребует очень серьезной компенсации при попытке продать квартиру. А уменьшить детскую долю потом не получится.

Продолжение истории после рекламы

" style="box-sizing: border-box; -webkit-locale: auto; width: 1px; min-width: 100%; max-width: 100%; height: 1px; min-height: 100%; max-height: 100%; overflow: hidden; border: 0px; outline: none; position: absolute; inset: 0px; z-index: -1;">

Реклама

Логика у государства здесь простая - маткапитал выделяется на ребенка и должен способствовать улучшению условий его жизни. Поэтому если маткапитал вложили в жилье, то пусть ребенок получит в этом жилье долю - так его права будут защищены. Размер доли при этом принципиальной роли не играет.

Получение разрешения органов опеки

А вот дальше начинается интересное - после выделения долей детям для продажи квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Они должны удостовериться, что права детей при сделке не пострадают. Если вы, к примеру, решите продать квартиру с детскими долями, а вырученные деньги просто потратите, то дети лишатся недвижимости и выделенный государством маткапитал "растает". Так нельзя, говорит государство, а следит за этим его представитель - органы опеки.

Продолжение истории после рекламы

" style="box-sizing: border-box; -webkit-locale: auto; width: 1px; min-width: 100%; max-width: 100%; height: 1px; min-height: 100%; max-height: 100%; overflow: hidden; border: 0px; outline: none; position: absolute; inset: 0px; z-index: -1;">

Реклама

Они одобрят сделку только при условии, что взамен ребенок получит долю в равнозначном жилье. Если вы решите продать квартиру в городе, а вместо нее купить дом без удобств в деревне, то это вряд ли устроит опеку. А вот покупка вместо однокомнатной квартиры двухкомнатной, где ребенок получит долю больше, чем у него была прежде - уже удовлетворяет интересам опекаемого. Поэтому зачастую лучше сразу иметь на примете квартиру, которую вы хотите купить взамен - это усложняет сделку, но в противном случае будет очень сложно получить разрешение.

Продолжение истории после рекламы

" style="box-sizing: border-box; -webkit-locale: auto; width: 1px; min-width: 100%; max-width: 100%; height: 1px; min-height: 100%; max-height: 100%; overflow: hidden; border: 0px; outline: none; position: absolute; inset: 0px; z-index: -1;">

Реклама

Нюансы. На что обратить внимание

Также бывают случаи, когда при продаже квартиры можно выделить денежный эквивалент детской доли и положить его на банковский счет, доступ к которому также будут контролировать органы опеки. Но вряд ли этого будет достаточно, чтобы компенсировать детскую долю в жилье- деньги все же подвержены инфляции в отличие от квадратных метров, цена на которые растет. К тому же сами по себе деньги крышей над головой служить не могут.

Важно! Эксперты также обращают внимание, что доли должны быть выделены именно в той квартире, на покупку которой использовался маткапитал - какое-то другое жилье просто не подойдет. Риелторы знают случаи, когда люди ради упрощения продажи квартиры с маткапиталом выделяли детям доли в других квартирах, но потом выяснялось, что так делать нельзя. В итоге им приходилось выделять детские доли и во второй квартире - помимо той, которой они как бы хотели заменить изначальную, еще и в той, на которую был потрачен маткапитал.

Продолжение истории после рекламы

Реклама

Список необходимых документов

Что касается необходимых документов, которые подаются в органы опеки, то список лучше уточнять в конкретном учреждении - он может отличаться в зависимости от ситуации и от региона. И вообще начинать все действия лучше с консультации с органами опеки - большое значение имеет человеческий фактор, поскольку где-то продажу жилья с детскими долями сразу воспринимают в штыки, а где-то готовы искать варианты и подсказывать.

Письмо Минфина России от 17.10.2019 N 03-04-05/79872

8 ноября 2019

Вопрос: Об НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 17 октября 2019 г. N 03-04-05/79872

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 17.09.2019 по вопросу исчисления налога на доходы физических лиц с доходов, полученных при продаже объекта недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять

Как видите , согласно данного Письма если дом при обретен с использованием средств маткапитала,то минимальный срок владения домом должен составлять пять лет , что бы при продаже дома не платить налог 13 %

В Вашем случае не исполнилось пять лет , поэтому налог придется платить,

При этом Вы имеете право на на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Продажа дома , с использованием средств маткапитала возможна с согласия органа опеки и попечительства ст 37 ГК РФ.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 08.08.2024) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.

Согласно части 4 данной статьи доли детям вы должны выделять именно в доме , куда направлены средства маткапитала

Орган опеки не разрешит вам выделить доли детям в ипотечной квартире , потому что согласно части 4 статьи 10 вышеуказанного закона доли должны быть выделены именно в доме . А разрешение со стороны опеки выделить доли в ипотечной квартире будет являться нарушением федерального закона о маткапитале №256 _ФЗ

Уточняю - доли уже выделены в доме, всё сразу сделали по закону. Вопрос - можно ли выделить доли в ипотечной квартире, чтобы продать дом.