Продажа доли в квартире, оценка рисков

597₽ VIP

Здравствуйте, Илья! Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Если будете завышать стоимость, то это влечет риск возврата денежных средств по договору в том объеме, что будет указан в нем, т.е. Вы рискуете переплатить. По мне так не стоит этого делать, если реально эту сумму получать не будете. Лучше уж продать долевому собственнику по реальной цене, а не заниматься такими махинациями. Занижение и завышение цены в договоре в любом случае риск. Ненужный риск.

Вы прекрасно понимаете, что у второго собственника есть все шансы оспорить сделку и перевести права покупателя на себя. Зачем Вам вся эта ненужная возня? Тем более, что второй собственник готов выкупить долю.

Судебный процесс повлечет расходы, которые в конечном счете лягут на Вас (в случае удовлетворения иска второго собственника)

Нотариус разъяснит - ст. 16 Основ о нотариате, он же сделку оформляет и проверяет на соответствие сделки закону - ст. 166, ст. 250 ГК РФ и т

д.

Пока трудно предугадать развитие событий, да и документов мы не видим.

Здравствуйте!

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Обязанность участников гражданских правоотношений действовать добросовестно предусмотрена частью 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

В случае, если другие участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Вы забываете, что сделки с долями в жилых помещениях производятся только с участием нотариуса. Это ему Вы будете предоставлять все документы, и банковские документы об оплате купли-продажи долей квартиры. Всё будет только на реальных цифрах.

Не очень понимаю - откуда взята информация о том, что Вы должны будете вернуть деньги при обращении собственника доли в суд для перевода прав и обязанностей покупателя по сделке. Ответчиком в таком деле будет прежде всего покупатель, который и должен будет получить средства в счет покупки доли, зачисленные истцом на депозитный счет. В этом и есть смысл замены покупателя (перевод прав и обязанностей) в рамках ст. 250 ГК РФ.

Сама сделка недействительной при этом не признается, а потому деньги продавца остаются у продавца.

Если истец не внесет деньги на депозитный счет, то ему просто откажут в иске, поскольку положения ст. 250 ГК РФ не предполагают прав собственника доли мешать сделке или изменять ее условия с одновременным уклонением от оплаты приобретаемой доли (он имеет право лишь купить).

А вот то, что Вы фактически продаете не по той сумме, которая предлагалась собственнику другой доли и одновременно, как я понял, Вы предполагаете указать завышенную стоимость в договоре, может действительно повлечь какие-то неблагоприятные для Вас последствия при отмене сделке (речь об отмене сделки, не имеющей отношение к претензиям собственника другой доли в рамках ст. 250 ГК РФ).

При этом отдельные расписки, которые, как я понимаю, предполагается выдавать фиктивно (безденежные) строго говоря по закону будут ничтожными. Поэтому честно говоря не очень понимаю - зачем Вы хотите все усложнить.

Кроме того ст. 250 ГК РФ говорит о том, что Вы должны предложить купить другому собственнику, а он имеет право купить (а не дать согласие). Указанное согласие без подписания договора купли-продажи и оплаты денежных средств не имеет никакого юридического значения.

Поэтому проводите правильную процедуру уведомления собственника доли о сделке (желательно делать через нотариуса), а затем оформляйте у нотариуса договор купли-продажи долей в праве собственности на жилое помещение, не меняя цены. Если собственник оставшейся доли сам не купит предложенную долю - продадите ее любому лицу на условиях, указанных в предложении.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Перед продажей своей доли вы обязаны направить другим участникам долевой собственности уведомление о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Уведомление должно быть сделано в письменной форме и заверено нотариусом.

Если второй собственник выразил свое согласие на покупку доли через телеграмму, это не является надлежащим способом выражения воли, так как телеграммы не признаются достаточным доказательством в суде. Нотариально удостоверенное согласие или отказ от покупки — это единственно правильный способ зафиксировать волю второго собственника.

Продажу обеих долей третьему лицу по завышенной цене можно считать нарушением процедуры преимущественного права покупки, так как цена, указанная в уведомлении, должна соответствовать реальной стоимости продажи. Если второй собственник узнает о заниженной цене, он может оспорить сделку в суде и потребовать перевода на него права покупки.

Основные риски для вас как продавца включают:

1. Перевод права покупки на второго собственника: Если второй собственник докажет, что вы продали долю по заниженной цене, он может обратиться в суд с требованием перевести на него право покупки. Суд может удовлетворить это требование, и вам придется расторгнуть договор купли-продажи с третьим лицом и заключить его с вторым собственником.

2. Возврат денежных средств: В случае признания сделки недействительной, вам придется вернуть денежные средства третьему лицу и получить их от второго собственника. Это может занять длительное время и привести к финансовым потерям.

3. Налоговые последствия: Заниженная стоимость продажи может привлечь внимание налоговых органов, что приведет к доначислению налогов и возможным штрафам.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вы обязаны уведомить остальных участников долевой собственности (в вашем случае — второго собственника) о намерении продать свою долю, указав условия продажи, включая цену. Если сособственник согласился на выкуп одной из долей, а на вторую не ответил, это может быть истолковано как отказ от покупки, если не будет другого написанного ответа в разумные сроки.

- Риск: Если второй собственник решит подать в суд на перевод права покупки на себя, это может привести к судебным разбирательствам.

Вы указали, что предварительная цена составила 4 млн, а продаете за 3,5 млн. Однако, если в договоре будет указана сумма, отличная от реальной, это может вызвать проблемы.

- Риск: Продавать по завышенной цене — это риск. Если возникнут разногласия с покупателем, он может обратиться в суд для защиты своих прав, и вы будете обязаны вернуть ему деньги по договору (то есть по той цене, которая была указана в официальных документах).

Ваша схема с расписками о получении денег должна быть обоснованной, но необходимо помнить о том, что они могут сыграть роль лишь в случае недоразумений между вами и покупателем.

Вы обязаны за месяц до продажи своей доли уведомить другого собственника за месяц.

При отказе или отсутствии ответа, можете продать долю третьим лицам.

Возможные претензии второго собственника ни о чём.

А вот завышение стоимости - не стоит играть с этим, в ДКП укажите реальную стоимомость недвижимости, иначе могут быть проблемы с ФНС.

- см. ст. 250, 549 ГК РФ

Уважаемый Илья, здравствуйте!

Судя по вашему описанию, у Вас действительно есть некоторые риски, с которыми стоит быть осторожным. Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вы обязаны уведомить других сособственников о своих намерениях продать долю, указав цену и условия продажи.

1) Если вы не получили письменно отрицательного ответа от второго сособственника в течение установленного срока (месяца), вы вправе продать свою долю третьему лицу. Однако ответ в соцсетях, таком как Телеграм, не является официальным уведомлением.

2)Вы упомянули, что намерены продавать доли по «завышенной цене».

Увеличение цены продажи может вызвать недовольство и подозрения, которые приведут к тому, что сособственник может обратиться в суд, если он сочтет цену сделки недобросовестной. Суд может учесть цену, которую вы указали в уведомлениях, как ориентир при рассмотрении споров.

Будьте внимательны при заключении сделок!

С уважением!

Здравствуйте Илья!

В данном случае, в целом в силу ст.250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

И если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю иному лицу.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Добрый вечер, Илья.

1)Все верно, вы выполнили норму ст. статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

2)Ну разумеется, если вы сами понимаете, что он будет оспаривать, а он судя по всему будет, то вы рискуете возвратом средств покупателю, плюс проценты за фактическое пользование его деньгами.

3)Плюс, вы хотите еще и завысить стоимость, лишнее основание для оспарвиания сделки.

4)Риски в любом случае есть, так что хорошо подумайте, нужно ли вам это...

Добрый вечер. Если срок и процедура соблюдены, то Вам не о чем беспокоиться.

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других долей в течение трех месяцев может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ).