Аванс при продаже недвижимоости

Какие риски есть в данном договоре? Гр. ______________________________________________________________________________________________, паспорт серии ____________ № __________________, выдан «_____» _______________________________________ года, прожив. По адресу:_____________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гр. ______________________________________________________________________________________________, паспорт серии ____________ № __________________, выдан «_____» _______________________________________года, прожив. По адресу:_____________________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, руководствуясь ст. 330, 421 ГК РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Продавец и Покупатель обязуются в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (далее по тексту – Объект), по цене в размере _____________________ (___________________________________________________________) рублей. 2. Объект будет оформляться в собственность следующего лица: __________________________ _________________________________________________________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя. 3. Объект имеет следующие характеристики: общая площадь_______ кв.м, жилая площадь _____________ кв.м площадь кухни __________ кв.м; лоджия/балкон ________________, этаж/этажность дома ________/_________, тип дома ________________, перекрытия, _____________. 4. При подписании настоящего соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере _____________ (__________________________________________________ ) рублей. Сумма аванса входит в цену Объекта. 5. Собственник Объекта - ___________________________________________________________________. Правоустанавливающий документ на Объект – _______________________________________________ ________________________________________________________________________________________. 6. Продавец гарантирует истинность следующих сведений: 6.1. Объект не обременен залогом и др.; в споре и под арестом/запрещением не состоит; право распоряжения им не ограничено. 6.2. В Объекте зарегистрированы: _________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________, 6.3. Из числа собственников и пользователей Объекта гр.____________________________________________________________ состоят на учете в ПНД; гр._____________________________________________________________ состоят на учете в НД. Остальные собственники и пользователи Объекта не ограничены и не лишены дееспособности, на учетах в ПНД или НД не состоят. 6.4. Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего соглашения ______________________________________________________________. (подвергался/ не подвергался) 6.5. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в Объекте. 6.6. Объект принадлежит собственнику (-ам) на основании актуальных и действительных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, никаких соглашений с третьими лицами, направленных на передачу/прекращение права собственности на Объект, не заключено. 6.7. Cделка, на основании которой было приобретено право собственности на Объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам, на момент подписания настоящего соглашения не расторгнута и не признана недействительной. 7. Продавец обязуется: 7.1. Перед подписанием настоящего соглашения предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего соглашения и договора купли-продажи Объекта документы из перечисленных ниже: - копия паспорта всех страниц собственника; - онлайн выписку из ЕГРН; - Документ-основание (договор долевого участия) на объект недвижимости; - акт приема-передачи Объекта; - технический паспорт объекта недвижимости. 7.2. В срок до «____» ________________ 2025 г. включительно предоставить Покупателю дополнительно документы из перечисленных ниже: - Справки из ПНД и НД на продавца на актуальную дату по адресу преимущественного проживания с проведением медицинского осмотра в день выдачи и предоставления договора на оказание медицинских услуг - Выписка из домовой книги на актуальную дату - Единый жилищный документ - Копия финансового лицевого счета - Образец ЕПД по ЖКУ - Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ - Справка об отсутствии задолженности по электроэнергии, отопления. - Справка об отсутствии задолженности по капитальному ремонту - иные документы: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________ 7.2.1 В срок до «____» ________________ 2025 г. включительно Продавец обязуется внести запись в ЕГРН о возможности предоставления третьим лицам персональных данных, с предоставлением подтверждающего документа. 7.3. Незамедлительно сообщать Покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению Объекта. 7.4. После подписания настоящего соглашения не производить перепланировку Объекта, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с Покупателем, не заключать с третьими лицами аналогичных соглашений в целях отчуждения Объекта. 7.5 До подписания договора купли-продажи Объекта оплатить квартплату, все коммунальные платежи, электроэнергию, воду, капитальный ремонт. 7.6. Явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей Объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из Объекта), супругов собственников Объекта (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга/и на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с Покупателем (устно или письменно) день, время и место для: - подписания договора купли-продажи Объекта; - подачи документов на государственную регистрацию (Если кто-либо из собственников Объекта в каком-либо из вышеуказанных случаев действует через представителя, последний должен иметь при себе дополнительно свой паспорт и доверенность на совершение соответствующих действий, оформленную в соответствии с действующим законодательством). 7.7. Обеспечить снятие всех собственников и пользователей Объекта с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды Объекта, в срок ____________________________, выселиться и освободить Объект от имущества в срок ____________________________________; а также передать Объект, не обремененный никакими задолженностями, новому собственнику по передаточному акту. (Сроки юридического и физического освобождения Объекта могут быть изменены при подписании договора купли-продажи по согласию его сторон). 8. В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению в том числе п. 7.1, 7.2 или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте (в т.ч. согласно п.6 соглашения), а также в случае отрицательного психиатрического заключение врача-психиатра по результатам освидетельствования сумма аванса возвращается Покупателю в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования. 9. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ), в том числе в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п.9.1 соглашения), Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю. 9.1. К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие: 1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников и т.д.. 2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта – нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются - временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в