Нужно ли мне платить налог с продажи жилья до истечения срока владения?

с 1 января 2021 года для целей освобождения от уплаты НДФЛ срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика не имеет значения при продаже жилья с целью улучшения жилищных условий семьями с двумя и более детьми, но при соблюдении условий, установленных п. 2.1 ст. 217 НК РФ (Федеральный закон от 29.11.2021 N 382-ФЗ, смотрите также информацию ФНС России от 14.01.2022, письма Минфина России от 16.03.2022 N 03-04-05/19788, от 15.02.2022 N 03-04-05/10388, от 29.12.2021 N 03-04-05/107375). В упрощенном виде эти условия сводятся к следующему:

1) налогоплательщик, является родителем (усыновителем) не менее двух детей в возрасте до 18 лет, в возрасте до 24 лет - при их обучении по очной форме в образовательных организациях. Возраст детей определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение (смотрите письмо Минфина России от 07.10.2024 N 03-04-05/96842). В данном случае это условие соблюдается: у женщины два несовершеннолетних ребенка;

2) в налоговом периоде (календарном году), в котором было продано жилое помещение, либо не позднее 30 апреля, следующего за ним года приобретается новое жилое помещение;

3) приобретенное жилое помещение по сравнению с проданным имеет большую общую площадь или большую кадастровую стоимость. То есть предусмотрено сравнение жилых помещений по их общей площади или по их кадастровой стоимости (смотрите также письма ФНС России от 23.05.2024 N БС-4-11/5798@, Минфина России от 09.06.2022 N 03-04-05/54734, от 16.03.2022 N 03-04-05/19788, от 14.03.2022 N 03-04-05/18666);

4) кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн руб. независимо от размера доли налогоплательщика (продавца);

5) в момент продажи жилого помещения в собственности налогоплательщика и членов его семьи не может находиться иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, а в случае, если в собственности налогоплательщика и членов его семьи находится иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, то совокупная доля налогоплательщика и членов его семьи в праве собственности на это иное жилое помещение не должна превышать 50%. С учетом имеющихся обстоятельств (у женщины имеется другая квартира, при этом она является единственным собственником), данное условие может быть изложено в более простом виде: налогоплательщику на дату продажи дома (дату перехода права собственности) не принадлежит иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

То есть в рассматриваемой ситуации доход от продажи дома (с кадастровой стоимостью не выше 50 млн руб.) будет освобождаться от уплаты НДФЛ, если налогоплательщица не позднее 30 апреля 2026 года приобретет новую квартиру, которая по общей площади будет превышать (по отдельности) и общую площадь продаваемого дома, и общую площадь второй квартиры, находящейся в ее собственности в момент продажи дома.

Положениями пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц дохода от продажи налогоплательщиком и членами его семьи (его супругом (супругой), его детьми (в том числе усыновленными), не достигшими возраста 18 лет, его родителями (если налогоплательщик является лицом, не достигшим установленного возраста) жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) или доли в нем при одновременном соблюдении установленных условий.

В частности, одними из таких условий являются:

- приобретение в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение (долю в нем), либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи) на основании договора купли-продажи (договора мены) иного жилого помещения (доли в нем) и осуществление государственной регистрации перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи) на приобретаемое жилое помещение (долю в нем) или осуществление полной оплаты стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи) жилого помещения (доли в нем) в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе (абзац третий пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса);

- общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика (членов его семьи), превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи (абзац четвертый пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса).

При этом кадастровая стоимость жилого помещения определяется следующим образом:

- как кадастровая стоимость этого помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданное (приобретенное) жилое помещение;

- в случае образования жилого помещения в течение налогового периода - как кадастровая стоимость этого помещения, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В случае, если на основании абзаца восьмого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса кадастровая стоимость жилого помещения не может быть определена, проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.

Таким образом, с целью соблюдения положений абзаца четвертого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса достаточно выполнение хотя бы одного из указанных условий (т.е. превышение приобретенного жилого помещения над проданным либо по кадастровой стоимости, либо по общей площади). При отсутствии кадастровой стоимости жилого помещения в ЕГРН сравнение производится только в части общей площади жилого помещения.