Договор купли продажи квартиры ст 461 ГК

349₽ VIP

В целом, стороны свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ), но условия договора не должны противоречить закону и быть явно несправедливыми по отношению к одной из сторон. В данном случае, пункт может быть оспорен в суде как кабальная сделка (ст. 179 ГК РФ), если будет доказано, что он заключен на крайне невыгодных для вас условиях, которыми покупатель воспользовался. Но это сложный и длительный процесс.

По обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА..." - Эта часть вполне правомерна и логична. Вы несете ответственность за действия, совершенные вами.

"...а также вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны продавца к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе со стороны предыдущих собственников Квартиры или их супругов..." - Вот это уже очень рискованно. Вы берете на себя ответственность за действия третьих лиц (предыдущих собственников и их родственников), на которые вы не можете повлиять и о которых могли не знать.

"...или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации, отчуждении или оформлении наследства..." - Это самый опасный пункт. Вы не участвовали в приватизации (ее не было), но если всплывут какие-то нарушения прав при обмене с городом или в более ранних сделках, ответственность возлагается на вас.

"ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора..." - Правомерность этой формулировки спорна. ГК РФ (ст. 461) говорит о возмещении убытков, а не об обязанности покупать квартиру. Возмещение убытков включает в себя реальный ущерб и упущенную выгоду. Обязанность купить другую квартиру – это не совсем убытки.

"При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков." - Это направлено на защиту покупателя, чтобы он не остался без жилья и без денег.

Соглашаться с данной формулировкой очень опасно. Она перекладывает на вас значительные риски, связанные с историей квартиры, которые вы не можете контролировать.

Что касается мошеннических способов, именно в этом и заключается главный риск. Вы будете нести ответственность за то, о чем не знали и не могли знать.

Формулировка обязывающая вас как продавца покупать квартиру покупателю с точки зрения буквального толкования ГК РФ неправомерна. ГК РФ говорит о возмещении убытков, а не об обязанности покупать квартиру.

Если вы согласитесь с этой формулировкой, то, да, вы будете обязаны купить квартиру по рыночной стоимости на момент расторжения договора (через 10 лет), даже если она будет значительно выше цены, указанной в вашем ДКП.

Предложенный пункт ДКП несет в себе значительные риски для вас как продавца. Необходимо либо отказаться от него, либо существенно пересмотреть формулировку, чтобы ограничить вашу ответственность.

С уважением.

Первый раз такую дичь вижу. Я бы не соглашался. Или пусть платит за оформление сделки у нотариуса.

Здравствуйте Олег

Все условия описываемые вами в вопросе сформулированы оговоркой " возникшим до исполнения настоящего договора"

То уже после исполнения сделки автоматический эти условия сформулированные по соглашению сторон в порядке ст.421 ГК РФ, отпадают

Поэтому как только вы совершите сделку ДКП , продавец получит деньги, покупатель недвижимость, то никто и никому ничего не должен!

Так, что данные условия не опасны для продавца и немного страхуют сделку для покупателя после передачи денег продавцу

___

По общему же правилу, основания признания сделки недействительной раскрыты в гл.9 ГК РФ и пока не доказано иное действует , то , что совершено.

С уважением

Вынужден констатировать, что вы оказались в сложной ситуации, если покупатель намерен заниматься творчеством и включать в договор купли-продажи такие "домотканые" условия.

Попробуйте мягко объяснить покупателю, что включение в договор подобных условий в действительности не дают покупателю никакой большей защиты его права по сравнению с той защитой, которая собственно предусмотрена пунктом 1 статьи 461 ГК. К тому же условия статьи 461 ГК сформулированы как императивные.

Каким образом покупатель собирается принудить вас исполнить обязанность купить ему другую квартиру в Москве, если, например, у вас не будет для этого достаточной суммы денег?

Здравствуйте уважаемый Олег!

В рассматриваемом случае, формулировка обязывающая Вас как продавца покупать квартиру покупателю, неприемлема, даже в силу "свободы" договора (ст.421 ГК РФ).

Хоть и обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст.309 ГК РФ).

Таким образом с юридической точки зрения, желательно исключить такое "злоупотребление" правом со стороны покупателя.

Рад был Вам помочь!

Вы вправе подписывать любые договоры, не нарушающие права других лиц, исходя из принципа свободы договора. (ст.421 ГК).

Однако нужно думать, чтобы не подставить себя.

В случае признания договора купли - продажи недействительным последствием этого является двусторонняя реституция. Квартира возвращается а продавец возвращает деньги покупателю. Тут же с вас хотят еще и квартиру поиметь. Я бы поискал другого покупателя, с меньшими запросами.

Насколько опасно соглашаться с такой формулировкой? очень опасно.

Что если мне не были известны на момент покупки какие-то факты, которые могут вскрыться или (к примеру) задним числом каким-то мошенническим способом добавлены в историю квартиры. Это вас не освобождает от обязательств

Правомерна ли формулировка обязывающая меня как продавца покупать квартиру покупателю? Не запрещено.

Что если это случится через 10 лет, когда стоимость квартиры будет выше - обязан ли я буду в такой формулировке оплачивать покупку квартиры сверх стоимости указанной в ДКП? При этой формулировке - да. Но есть срок давности.

Ответ отключен модератором

Уважаемый Олег, добрый день! Мне кажется, что такую формулировку мог придумать тупой ЧАТ бот ИИ без юриста

_____

Вежливо, но твёрдо настаивайте на исключении этого пункта из договора. Если покупатель настаивает — лучше отказаться от сделки, чем подписывать подобную "дичь".

_____

Итак, формулировка, предложенная покупателем, не только избыточна, но и потенциально крайне опасна для продавца. Она выходит далеко за рамки стандартных гарантий, предусмотренных законом, и создает для вас неопределённые, ничем не ограниченные и практически неисполнимые обязательства.

_____

⚠️ В соответствии с пунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса РФ, если у покупателя изымают квартиру по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (например, если объявится законный собственник, права которого были нарушены), продавец обязан возместить покупателю убытки. Это императивная норма, и она уже защищает интересы покупателя. Более того, в случае изъятия квартиры по суду, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков (ст. 462 ГК РФ).

⚠️ Формулировка не содержит никаких сроков давности. Теоретически, если через 10, 15 или 20 лет у покупателя изымут квартиру, вы обязаны будете купить ему аналогичную квартиру по рыночной стоимости на тот момент, даже если она в разы превышает цену, по которой вы продали квартиру. Это абсурдно и несправедливо.

⚠️ Закон не предусматривает обязанности продавца покупать покупателю другую квартиру. Закон говорит только о возврате денег и возмещении убытков. Принудить вас купить квартиру невозможно — максимум, что может быть взыскано, это денежная сумма.

______

Суды, как правило, исходят из положений закона. Даже если такой пункт будет включён в договор, суд, скорее всего, ограничит ответственность продавца возвратом уплаченной суммы и убытков, но не будет взыскивать с вас стоимость "аналогичной квартиры" по рыночной цене через много лет. Однако сам факт наличия такого пункта создаёт для вас дополнительные риски и почву для затяжных споров.

Мягко объясните покупателю, что включение в договор подобных условий не даёт ему никакой дополнительной защиты по сравнению с тем, что уже предусмотрено законом. Более того, такие условия могут быть признаны ничтожными или неисполнимыми, а сам договор — оспоримым. Закон уже защищает его права: если квартиру изымут, он получит назад свои деньги и убытки. Всё, что выходит за рамки закона, — это "творчество", не имеющее юридической силы и создающее только лишние проблемы обеим сторонам.

Удачи!

Ответ отключен модератором

Ответ отключен модератором