Отказ в праве на регистрацию договора дарения без сервитута.

Руслан, нужно изучать документы, по месту обращайтесь за помощью к юристу

Росреестр может отказать в регистрации договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимость при отсутствии соглашения об определении порядка пользования имуществом (сервитута) на основании следующих норм федерального законодательства:

1. Основной закон – Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)

Статья 246 ГК РФ – распоряжение долей в общей собственности возможно только с учётом права преимущественной покупки других участников (если это не дарение).

Статья 247 ГК РФ – владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников, а при его отсутствии – через суд.

2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ № 218)

Статья 27 (п. 1 пп. 6) – Росреестр вправе отказать в регистрации, если представленные документы не соответствуют требованиям закона.

Статья 42 – сделки с долями в недвижимости должны учитывать права других собственников, включая порядок пользования.

3. Разъяснения Верховного Суда РФ

Пленум ВС РФ № 10 (2008 г.) – при дарении доли в жилом помещении необходимо учитывать интересы других собственников, иначе это может привести к невозможности реального пользования подаренной долей.

Почему требуют соглашение о сервитуте?

Росреестр считает, что:

- Без соглашения о порядке пользования новый собственник (одаряемый) может быть лишён возможности реально пользоваться своей долей (например, если подарена доля в квартире, но нет доступа в комнату).

- Это нарушает ст. 209 ГК РФ (право собственности включает владение, пользование и распоряжение).

Что делать, если Росреестр отказал?

Заключить соглашение о порядке пользования с другими собственниками и подать его в Росреестр.

Обратиться в суд для установления сервитута (если согласия нет).

Обжаловать отказ через вышестоящее управление Росреестра или суд (если требование незаконно).

Вывод:

Отказ Росреестра основан на ст. 27 ФЗ № 218 и ст. 247 ГК РФ. Чтобы избежать проблем, лучше заранее оформить соглашение о порядке пользования или получить судебное решение о сервитуте.

Сервитут - есть обременение земельного участка. Это обременение передается вместе с правом собственности на участок. Одаряемый должен юридически знать о сервитуте. Поэтому соглашение о сервитуте является неотъемлемой частью договора дарения.

Возможно, что нужно было в договор дарения включить условие о том, что на участке есть сервитут. При этом если, например, в договоре указано, что на участке нет обременений, то такой договор явно не соответствует фактическим обстоятельствам. Поручите юристу разобраться в вопросе.

Желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.