Ипотека на дом с целью перепродажи

349₽ VIP

Добрый день,уважаемый Дмитрий.

Исходя из вашего вопроса:

Риск неполучения платежей– если перестанут переводить, вам придётся платить ипотеку самостоятельно, иначе – просрочка, штрафы, кредитная история (ст. 811 ГК РФ).

2. Право собственности – дом в залоге у банка, продать без согласия Сбербанка нельзя (ст. 346 ГК РФ).

3. Договоренность с организацией– оформите договор займа или инвестирования с условиями:

- их взнос – это заем или доля в будущей прибыли;

- порядок погашения (ежемесячные переводы);

- ваше право продать дом при их нарушении обязательств;

- их 10% – аванс или комиссия (указать возвратность при срыве сделки).

4. Продажа дома – если перестанут платить, можно продать (с согласия банка), но их взнос вернется только после погашения ипотеки.

5. Налоги – 10% могут считаться доходом (НДФЛ, ст. 224 НК РФ).

Рекомендую закрепить письменно все условия, особенно порядок действий при неоплате. Без договора – риск суда и потери денег.

Здравствуйте Дмитрий, при отсутствии поступления платежей, банк заберёт жильё, так как оно у него будет в залоге. Ничего вы продать сами не сможете. (без согласия того же банка и не исключено той же организации. (смотря что у неё за статус будет в ДКП!)). ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой). Всего вам хорошего.

Довольно мутная история, почему организация не хочет оформить дом на себя, как они собираются по бухгалтерии проводить ипотечные платежи?, зачем ей платить вам 10% (как они собираются эти деньги провести?), а при продажи дома ещё придётся заплатить 13% налога (такой же вопрос как они их будут проводить?), математика вообще не складывается.

Когда сами себе ответите на эти вопросы, будите чётко понимать, надо вам это или нет.

Смотрите, если оформите ипотеку на дом, то здесь накладывается на жилье ограничительные меры в плане залога.

Квартиру нельзя подарить или продать без согласия банка.

Процедура продажи есть, если банк уведомить сперва, отказать он не может. Там срок реализации до 4 мес.

Должник должен направить банку заявление о самостоятельной реализации имущества.

Банк должен в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления рассмотреть его и направить в ответ либо уведомление о согласии на самостоятельную реализацию имущества, либо уведомление об отказе.

В уведомлении о согласии банк должен указать минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств и т. д.).

После получения уведомления о согласии у должника есть четыре месяца на реализацию имущества.

Срок начинается со дня получения банком заявления о самостоятельной реализации имущества и включает совершение регистрационных действий в Росреестре.

Покупатель, если такой будет найден, перечисляет деньги на счет, указанный банком в уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию имущества.

Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке в результате совершенной сделки.

По общим правилам регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в Россреестр документов.

Если перестанете платить по ипотеке, банк сперва направит уведомление заёмщику и даст срок для исправления ситуации.

Далее кредитор идет в суд и взыскивает долг по ипотеке и оформляет дом на себя.

Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)",

ст. 454, 549 ГК РФ, ст. 9, 37, 37.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Здравствуйте Дмитрий!

Я обратил внимание, что вы не читаете отдельные разъяснения юристов, данные Вам в личных сообщениях

Ваша схема инвестирования в недвижимость состоит из одних юридических "дыр"

Первое.

Слово "договорились" это не "заключили договор", так как согласно п. 1 ст.8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Второе

Если вдруг мне перестают переводят и я перестаю платить, то какие риски юридически могут быть не учтены?

Юристы в своей деятельности, как правило, не занимаются допущениями типа "если...", "может быть..." и т.п.

Договор инвестирования представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта

Поэтому исходим из того, что если был заключен инвестиционный договор (соглашение), то он предусматривал права и ответственность сторон в виде предусмотренной ст.330 Понятие неустойки ГК РФ неустойки, ст. 15. Возмещение убытков ГК РФ компенсации убытков

Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, то у банка есть много возможностей для применения санкций:

а) Выставление неустойки в виде единовременного штрафа или пеней за каждый день задержки платежа

б) Заключение договора цессии с коллекторским агентством и передача последнему права взыскивать с Вас долг

в) Обращение банка в суд, если по правилам ст.54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

сумма задолженности превысила 5% от стоимости недвижимости, а срок неуплаты — три месяца

При этом банк имеет право выдвинуть требования досрочного погашения долга, включая сумму ипотеки, проценты по кредиту, начисленные штрафы и пени, а также оплатить свои судебные расходы.

Банк может продать залоговое имущество — ипотечную квартиру или дом, но только в том случае если это не единственное жильё гражданина.

Третье

Вы можете самостоятельно продать ипотечную квартиру с обременением

Продать квартиру с обременением, чем ждать принудительного взыскания

Для этого придется самостоятельно найти покупателя, оформить сделку без участия банка и погасить ипотеку его деньгами. По закону с кредитором нужно будет согласовать только минимальную цену и сроки продажи. Сделка возможна, если у покупателя достаточно своих средств.

Такая сделка допускается после внесения Федеральным закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменений в ст.37.1. Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества

Эту сделку придётся полностью согласовывать с банком, так как он должен будет оценить нового заёмщика.

Четвертое

Если вы, по договоренности с банком-залогодержателем продаете ипотечную квартиру ранее минимального срока владения, то с дохода от продажи квартиры нужно заплатить налог независимо от того, находится она в ипотеке или нет, по ставке НДФЛ в 13% — для доходов до 2,4 млн руб. включительно и 15% — для доходов больше 2,4 млн руб. Налог исчисляется от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Пятое

И тогда сумма уже вложенная ранее отдается тому, кто делал взнос раньше.

При расторжении договора ипотеки должник (заемщик, залогодатель) возвращает кредитору (застройщику, залогодержателю) квартиру, а тот возвращает ранее внесенные деньги.

Стоимость квартиры определяется договором залога, а в случае удорожания – заключением оценки.

Т.е. если вы - сторона договора ипотечного кредита, то все средства вернутся Вам.

При этом сохранить девственно чистой вашу кредитную историю не удастся, так как нарушение договора в следствии отказа или невозможности платить по нему будет отображено в КИ и повлияет на удорожание ваших последующих кредитов

Здравствуйте, Дмитрий.

Если организация перестанет вам переводить платежи за кредит, естественно, банк потребует наложить взыскание на дом.

На самом деле дом Вы можете продать по рыночной стоимости, потому, что если это будет происходить в судебном порядке то стоимость дома будет ниже.

В объявлении о продаже дома открыто пишут, что дом находится в ипотеке, поэтому сначала необходимо погасить кредит а затем уже оформить договор купли-продажи, после снятия обременения с дома.Ст. 454 ГК РФ договор купли продажи.

В своей практике я помогала в продаже подобной недвижимости.

При желании получить полную консультацию обращайтесь в личные сообщения или по телефону к адвокатам, юристам сайта.

С уважением.

Уважаемый Дмитрий, здравствуйте!

В описанной Вами ситуации основным юридическим риском для Вас выступает обязанность по исполнению обязательств перед банком-кредитором вне зависимости от наличия или отсутствия поступлений от третьих лиц (организации, с которой у Вас достигнута договорённость). В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

---------

В случае прекращения поступления денежных средств на оплату ипотеки, Вы остаетесь единственным ответственным перед банком за своевременное внесение платежей.

---------

В случае просрочки исполнения обязательств по кредитному договору банк вправе начислять неустойку (штрафы, пени), а также реализовать заложенное имущество (ст. 50, 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). При этом, согласно ст. 54.1 указанного закона, банк вправе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки, если сумма задолженности превышает 5% от стоимости недвижимости, а срок неисполнения обязательств составляет более трёх месяцев.

--------

В случае реализации имущества с торгов, остаток средств после погашения задолженности и расходов банка возвращается залогодателю (ст. 61 ФЗ "Об ипотеке"). Однако возврат вложенных организацией средств возможен только при наличии отдельного гражданско-правового соглашения между Вами и организацией, в котором четко определены условия возврата, порядок распределения средств при продаже объекта, а также ответственность сторон. Рекомендую заключить письменный договор займа, инвестирования или совместного участия в проекте с указанием всех существенных условий, чтобы минимизировать риски возникновения споров.

С уважением, Д.А.Разина

Ипотека оформлена на вас, значит вы полностью отвечаете перед банком. Если выплаты по кредиту прекращаются — Сбербанк требует погашения долга от вас. Если вы не платите — банк может инициировать процедуру изъятия и продажи жилья (ст. 67 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Это повлияет на вашу кредитную историю.

Права организации, вносящей часть стоимости, при оформлении имущества на вас — отсутствуют без соответствующих договоров. То есть без договора долевого участия, доверенности или иного юридического оформления — они не смогут требовать долю в недвижимости или возврат денег сразу.

Риски, если организация перестанет платить, а вы не сможете платить ипотеку: вы всё равно обязаны платить банку. Недоплата приведёт к штрафам, ухудшению истории и возможной потере жилья.

Чтобы распределить риски и закрепить права сторон, нужно оформить договор, например:

- Договор займа или инвестиционный договор. Вы оформляете письменный договор, где организация вносит деньги под условие возврата с 10% прибыли, либо с правом участия в дальнейшем разделе прибыли от продажи дома.

- Договор совместной деятельности (простое товарищество) или договор участия в долевом строительстве (по аналогии) с правилами возврата вложений и порядка продажи имущества.

- Доверенность на управление имуществом или составление соглашения об отчуждении доли после продажи.

Это позволит избежать споров, убережёт вас и организацию от неопределённостей.

Резюмируя:

- Вы можете продать дом во избежание плохой кредитной истории (ст. 67 Закона об ипотеке) — банк вправе требовать такого шага.

- При продаже реализуйте положения договора с организацией, чтобы вернуть её вложения и поделить доход.

- Без договора риски для вас высоки — финансовое бремя на вас, а организация фактически не защищена.

Рекомендую обязательно составить подробный письменный договор с организацией, в котором будет описано: размер и сроки возврата вложений, порядок получения 10% выплаты, продолжение выплат по ипотеке, последствия при неисполнении (штрафы, уступка прав и прочее).

С уважением.