Выделение долей в доме под маткапитал

349₽ VIP

Пропорционально - как и дом

Вы подали соглашение о выделении долей в жилом доме и на участке — вероятно, между родственниками или членами семьи. МФЦ/Росреестр отказал, указав, что такое соглашение по форме и содержанию похоже на договор дарения, особенно если речь идёт о перераспределении земельного участка (ЗУ). Это — типичная формулировка отказа в Краснодарском крае и некоторых других регионах.

По закону

1. Жилой дом и земельный участок — юридически связаны:

Согласно ЗК РФ и ЖК РФ, доля в доме подразумевает право на пропорциональную долю земельного участка, если он оформлен в общую собственность. Нельзя выделить долю в доме, не указав, кому и какая доля ЗУ принадлежит. Поэтому нужно оформлять доли и в доме, и в участке — одновременно.

2. Выделение долей — допустимо:

через договор дарения (если передаёте безвозмездно);

через договор купли-продажи (даже за символическую сумму);

через соглашение о перераспределении долей между собственниками, если доли уже были зарегистрированы.

Почему отказ

Если соглашение заключено не между сособственниками, а, например, один человек передаёт часть имущества другому, — это уже не "соглашение", а дарение. При этом не уплачена госпошлина, не оформлено как дарение, нет согласия супруга, не соблюдена нотариальная форма.

Или земельный участок не оформлен в долевую собственность, а вы пытаетесь "прикрепить" к дому доли.

Как правильно оформить:

1. Дарение (если доли передаются безвозмездно)

Составить нотариальный договор дарения долей в доме и в земельном участке;

Указать конкретные доли и в доме, и в участке;

Оплатить госпошлину и услуги нотариуса;

Подать в МФЦ / Росреестр.

Нотариус обязателен, если дом в долевой собственности (п. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости) за некоторыми исключениями.

Вариант 2. Соглашение о перераспределении долей (если все уже сособственники)

Все лица должны уже быть в числе собственников дома и ЗУ;

Тогда можно заключить соглашение о перераспределении долей (составляется у нотариуса). Такое соглашение Росреестр примет — оно не является дарением.

Вариант 3. Купля-продажа (в том числе за 1 рубль):

Если вы хотите избежать дарения, можно заключить договор купли-продажи долей в доме и земле. Прописываете конкретные доли, даже если цена символическая. Договор также может потребовать нотариального удостоверения.

Сначала получите официальный отказ от Росреестра с номером и основанием;

Определите, кто участники сделки:

все ли они уже собственники?

есть ли безвозмездная передача?

Обратитесь к нотариусу, чтобы переоформить документ — он подскажет, можно ли квалифицировать как соглашение или оформить дарение;

Снова подайте через МФЦ — с приложением всех нужных документов.

По вашему вопросу об отказе в МФЦ в связи с соглашением о выделении долей в доме и на земельном участке, где указано, что договор подходит под дарение, если выделять землю в том числе, поясняем следующее:

1. Соглашение о выделении долей и земельный участок:

Ваше обращение в МФЦ с соглашением о выделении долей в доме и на земельном участке, скорее всего, было связано с перераспределением земельного участка или разделом земельного участка, если вы намеревались выделить отдельные участки в счет общей долевой собственности.

Перераспределение земельных участков – это один из способов образования земельных участков, который может осуществляться в том числе при взаимодействии частной собственности с государственной или муниципальной собственностью (статья 11.2, статья 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)).

Раздел земельного участка – это образование из существующего земельного участка одного или нескольких новых земельных участков (статья 11.4 ЗК РФ).

Если вы подавали документы именно на перераспределение или раздел земельного участка, то выделение земельного участка вместе с долей в доме является стандартной процедурой. Отказ, основанный на том, что "договор подходит под дарение, если выделять землю в том числе", может быть связан с тем, что представленное соглашение было оформлено не как соглашение о перераспределении/разделе, а как договор, который по своей сути может быть квалифицирован как дарение.

2. Основания для отказа в МФЦ:

Сотрудники МФЦ не принимают решения о предоставлении или отказе в услуге. Они лишь принимают документы и передают их в уполномоченный орган. Отказ мог быть вынесен уполномоченным органом (например, Росреестром или местной администрацией) по следующим причинам, связанным с вашим соглашением:

Несоответствие формы соглашения требованиям законодательства: Если соглашение было составлено не как соглашение о разделе или перераспределении земельного участка, а как договор, который по своей сути является дарением, то это могло послужить основанием для отказа. Например, если в соглашении не были указаны все необходимые сведения для образования нового земельного участка или если оно не соответствовало требованиям к сделкам с недвижимостью.

Нарушение требований к образуемым земельным участкам: При разделе или перераспределении земельных участков образуемые участки должны соответствовать установленным требованиям, в том числе минимальным и максимальным размерам, которые могут быть установлены для определенных видов разрешенного использования (статья 11.9 ЗК РФ). Если выделяемый участок не соответствовал этим нормам, это могло стать причиной отказа.

Наличие ограничений на земельный участок: Если земельный участок, из которого выделяется доля, находится в границах зон с особыми условиями использования территорий (например, водоохранная зона, зона лесничества), или если он является землей общего пользования, это может препятствовать его разделу или перераспределению (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ, пункт 8 статьи 27 ЗК РФ).

Насчет дома, то заключается соглашение о выделении доли. По поводу участка - догоаор дарения. Разница в том, что договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование ст 574 ГК РФ. Отказали в госрегистрации, потому что договор дарения долей не зарегистрирован у нотариуса.

Уважаемая Ольга, здравствуйте!

-------

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, при оформлении соглашения о выделении долей в жилом доме и соответствующей доли в праве на земельный участок, необходимо учитывать следующее. Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ и ст.209 ГК РФ, право собственности на жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом, неразрывно связаны. При определении долей в праве собственности на дом, доли в праве на земельный участок должны выделяться пропорционально долям в доме.

----------

Однако, если соглашение о выделении долей по своей сути является безвозмездной передачей части имущества (доли) другому лицу, такой договор квалифицируется как договор дарения. В силу ст. 574 ГК РФ, договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки и отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

-----------

Таким образом, для государственной регистрации перехода долей в праве на жилой дом и земельный участок, необходимо заключить договор дарения с обязательным нотариальным удостоверением. Только после этого возможно обращение в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Отказ в регистрации, полученный Вами, обусловлен отсутствием нотариального удостоверения договора дарения долей, что соответствует требованиям законодательства.

С уважением, Д.А.Разина

Добрый вечер Ольга.

1)Наиболее вероятные причины отказа Росреестра в регистрации вашего соглашения:

-Если в результате соглашения один из собственников получает долю в доме и земельном участке, значительно превышающую его долю в общем имуществе, то это может быть расценено как дарение.

-Если соглашение не содержит экономического обоснования распределения долей, 2)Росреестр может усомниться в реальности сделки и квалифицировать ее как дарение.

-Возможно, в соглашении нечетко указаны доли каждого собственника в доме и земельном участке, либо не указаны основания возникновения общей собственности.

3)Внимательно проанализируйте текст соглашения о выделении долей. Убедитесь, что доли в доме и земельном участке распределены пропорционально вкладу каждого собственника в общее имущество.

-Включите в соглашение экономическое обоснование распределения долей. Укажите, на основании чего определены доли каждого собственника (например, на основании договора купли-продажи, договора дарения, свидетельства о праве на наследство, вкладов в строительство дома).

-Проведите независимую оценку дома и земельного участка, чтобы иметь документальное подтверждение стоимости имущества и долей каждого собственника. Это поможет доказать Росреестру, что распределение долей является справедливым и не содержит признаков дарения.

-Получите согласие всех собственников на выделение долей в доме и земельном участке.

4)Хотя нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей не является обязательным требованием закона, нотариальное удостоверение может повысить доверие Росреестра к сделке и снизить риск отказа в регистрации.

5)Особых нюансов, связанных с проживанием в Краснодарском крае, в данном случае нет. Требования к оформлению сделок с недвижимостью и порядок регистрации прав на недвижимое имущество регулируются федеральным законодательством и не зависят от региона проживания.

6)Если дом и земельный участок находятся в общей собственности, то при выделении долей в доме необходимо одновременно выделять доли и в земельном участке, поскольку земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости (статья 35 Земельного кодекса РФ).

7)Если договориться о выделении долей в доме и земельном участке не удается, можно обратиться в суд с иском о разделе общего имущества.

-Если раздел имущества невозможен (например, дом является неделимым), можно определить порядок пользования домом и земельным участком между собственниками.

8)Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ и ст.209 ГК РФ, право собственности на жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом, неразрывно связаны.

В силу ст. 574 ГК РФ, договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки и отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

Выделить доли на дом можно заключив соглашение о выделении долей.

Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ при определении долей в праве собственности на дом, доли в праве на земельный участок должны выделяться пропорционально долям в доме.Нельзя выделить долю в доме, не указав, кому и какая доля ЗУ принадлежит. Поэтому нужно оформлять доли и в доме, и в участке — одновременно.

Для выделения земельного участка необходимо заключить Соглашение о перераспределении долей (если все уже сособственники)

Все лица должны уже быть в числе собственников дома и ЗУ;

Второй вариант это дарение (если доли передаются безвозмездно).Составить нотариальный договор дарения долей в доме и в земельном участке;

Указать конкретные доли и в доме, и в участке;

Оплатить госпошлину и услуги нотариуса;

Подать в МФЦ / Росреестр.

Нотариус обязателен, если дом в долевой собственности (п. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости) 

Основная проблема заключается в том, что, по мнению Росреестра, если один из участников соглашения получает долю в праве собственности на земельный участок и дом, превышающую его первоначальную долю (или вообще не имевшуюся долю), то это может быть расценено как безвозмездная передача имущества, то есть дарение. Дарение между близкими родственниками, конечно, налогом не облагается, но вот с не родственниками возникают проблемы.

Статья 572 ГК РФ определяет договор дарения как безвозмездную передачу вещи в собственность другому лицу.

Статья 421 ГК РФ устанавливает принцип свободы договора, но с оговоркой о соответствии договора обязательным для сторон правилам, установленным законом.

Росреестр часто исходит из того, что если соглашение о выделении долей приводит к увеличению доли одного участника в земельном участке по сравнению с его долей в доме (или к возникновению доли в земельном участке при отсутствии таковой ранее), то это является признаком дарения.

В соглашении необходимо четко указать, что выделение долей происходит в соответствии с ранее достигнутыми договоренностями между собственниками (например, соглашением о порядке пользования имуществом, брачным договором, соглашением о разделе имущества и т.д.).

Укажите в соглашении основания возникновения права собственности на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).

Включите в текст соглашения пункт, что данное соглашение не является дарением, стороны не имеют намерения безвозмездно передать имущество, и соглашение заключается в целях реализации ранее достигнутых договоренностей между собственниками.

Пример формулировки в соглашении:

"Стороны пришли к соглашению о выделении долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: [адрес]. Настоящее соглашение заключается в соответствии с ранее достигнутой договоренностью между сторонами, а именно [указать основание, например, соглашение о порядке пользования имуществом от [дата]]. Стороны подтверждают, что данное соглашение не является дарением, и стороны не имеют намерения безвозмездно передать имущество."

С уважением.

Здравствуйте, Ольга !

В данном случае, раздел земельного участка это образование из существующего земельного участка одного или нескольких новых земельных участков (статья 11.4 ЗК РФ). И если вы подавали документы именно на перераспределение или раздел земельного участка, то выделение земельного участка вместе с долей в доме является стандартной процедурой.

И договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст.574 ГК РФ.).

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, при оформлении соглашения о выделении долей в жилом доме и соответствующей доли в праве на земельный участок, необходимо учитывать следующее. Согласно ст.1 Земельного кодекса РФ и ст.209 ГК РФ, право собственности на жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом, неразрывно связаны. При определении долей в праве собственности на дом, доли в праве на земельный участок должны выделяться пропорционально долям в доме.