Может ли застройщик голосовать непроданнвми квартирами на оос

698₽ VIP

Здравствуйте!

Застройщик, не имея в собственности помещений МКД, не вправе голосовать на общем собрании собственников МКД.

Правом голосовать на общем собрании наделены собственники и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приёма-передачи (ст. ст. 44, 45, 47, 48, ч. ч. 2, 3 ст. 161, ст. ст. 162, 164 ЖК РФ). В силу ст. ст. 8, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счёт средств участников долевого строительства.

www.consultant.ru

Имеет право застройщик голосовать на ООС в части непроданных квартир после того, как дом сдался. И принимать участие в ООС наравне с реальными собственниками-жильцами имеет право (ст. 36, 48 ЖК РФ).

Ведь до момента передачи квартир другим собственникам он (застройщик) остается фактическим собственником и несет бремя их содержания

Это подтверждается и судебной практикой. Смотрите Определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018 (https://base.garant.ru/404951579/)

Дополню:

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 04.07.2022 N 306-ЭС22-10018 по делу N А55-7228/2021 застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления ломов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания.

То есть имеет право участвовать в ООС и голосовать, так как является фактическим собственником.

Что касается ультиматумов, то в данном случае может иметь место злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), поэтому собственники вправе направить жалобу в прокуратуру и (или) в Жилищную инспекцию.

Здравствуйте Юлия

У Застройщика есть право принимать участие в голосовании на общем собрании по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит Застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме.Данная позиция подтверждена : Определением Верховного Суда РФ от 04.07.2022 N 306-ЭС22-10018 по делу N А55-7228/2021

___

В принятом судебном акте использованы правовые нормы ст. 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

____

Таким образом: Ответ на ваш вопрос Юлия, да может застройщик голосовать непроданными квартирами на оос

Здравствуйте .

До тех пор, пока квартиры остаются в собственности застройщика, он имеет право голоса на общем собрании собственников пропорционально количеству принадлежащих ему квадратных метров. Это значит, что застройщик может участвовать в голосовании и принимать решения, касающиеся управления домом.в части непроданных квартир после того, как дом сдался. И принимать участие в ООС наравне с реальными собственниками-жильцами имеет право (ст. 48 ЖК РФ

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Важно отметить, что застройщик не может навязывать решения, противоречащие интересам других собственников, если его доля голосов не составляет большинства. Кроме того, решения, касающиеся изменения общедомового имущества или существенных вопросов управления, требуют квалифицированного большинства голосов.

Уважаемая Юлия, здравствуйте!

--------

В соответствии с положениями статей 44, 45, 47, 48, частей 2 и 3 статьи 161, а также статей 162 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), правом участвовать в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома (МКД) и голосовать по вопросам управления домом обладают исключительно собственники помещений, а также лица, принявшие помещения от застройщика по акту приёма-передачи. Застройщик, не оформивший право собственности на непроданные помещения, не вправе участвовать в голосовании наравне с собственниками.

---------

Согласно статьям 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик не признаётся собственником помещений, построенных за счёт средств участников долевого строительства, до момента государственной регистрации права собственности на такие помещения. Только после государственной регистрации права собственности на непроданные квартиры застройщик приобретает статус собственника и, соответственно, право голоса на общем собрании.

Таким образом, застройщик вправе голосовать на общем собрании собственников помещений МКД только в отношении тех помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ним в установленном порядке. В отношении непроданных, но не оформленных в собственность помещений, застройщик не обладает правом голоса и не может принимать участие в голосовании наравне с реальными собственниками и жильцами.

С уважением, Д.А.Разина

Если застройщик не оформил право собственности на оставшиеся (не проданные) квартиры и не передавал их дольщикам, то он не является собственником этих помещений и, соответственно, не имеет права голосовать на собрании собственников по вопросам управления домом и общим имуществом**. Это подтверждается положениями статьи 181.5 ЖК РФ и положениями ФЗ № 214 о долевом строительстве.

Однако существует разъяснение и судебная практика, согласно которым застройщик вправе участвовать и голосовать на ОСС в доме после сдачи в эксплуатацию и до передачи помещений по акту приема-передачи. То есть, пока помещения не приняты дольщиками официально, застройщик может участвовать в голосовании наравне с собственниками и использовать голосующие площади непроданных помещений. Это подтверждено позицией Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. № 306-ЭС22-10018

Если квартира остаётся в собственности застройщика (документально), он имеет право голосовать по ней на ОСС.

Если квартира не оформлена на застройщика (не зарегистрирована собственность) и не передана дольщику, то право голоса отсутствует.

После передачи квартиры собственнику (дольщику) застройщик уже не участвует в голосовании по этим помещениям.

Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ):

Статья 32 ЖК РФ регламентирует права участников долевой собственности и собственников помещений в МКД.

После сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на квартиры, у собственников появляется право участвовать в управлении домом.

Если застройщик не продал часть квартир и не зарегистрировал право собственности на них на третьих лиц, то по закону он остаётся собственником этих помещений. Как собственник, застройщик имеет право участвовать в управлении многоквартирным домом, в том числе голосовать на ОСС.

Голос на общем собрании пропорционален площади принадлежащего им помещения (ст. 45 ЖК РФ). Следовательно, если застройщик владеет квартирами (даже непроданными), он имеет право голоса за них. Это право действует до тех пор, пока квартиры остаются его собственностью и не проданы.

Если непроданные квартиры входят в нежилой фонд или используются по иным договорам, есть нюансы (ст. 44 ЖК РФ), но в вашей ситуации речь о жилых помещениях. Застройщик не может быть лишён права голоса без законных оснований. Однако если дом передан в управление другим ТСЖ или УК по договору, полномочия застройщика ограничиваются собственностью квартир.

Вывод:

Застройщик имеет право участвовать в общем собрании собственников и голосовать за квартиры, которые остаются его собственностью, даже после сдачи дома.

Его голос считается наравне с другими собственниками, пропорционально площади таких квартир.

В случае использования ультиматумов и спорных решений можно обратиться в суд для защиты своих прав (ЖК РФ, ст. 46 — порядка проведения ОСС).

С уважением.

После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию каждый участник долевого строительства становится владельцем своей доли, указанной в договоре долевого участия. Незаселённые объекты остаются в распоряжении застройщика до момента их отчуждения третьим лицам.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляют владельцы жилых и нежилых помещений, имеющих регистрацию права собственности.

В отношении объектов, принадлежащих застройщику, действуют особые правила голосования:

- Если застройщик владеет долей, соответствующей оставшимся объектам, он вправе участвовать в общем собрании собственников на основании своих имущественных прав.

- Такие голоса учитываются пропорционально площади объектов, находящихся в собственности застройщика.

Пока недвижимость остаётся в собственности застройщика, он обладает всеми правами собственника, включая право голоса на собраниях жильцов.

Управление общим имуществом предполагает принятие решений по вопросам содержания, эксплуатации и распоряжения имуществом общего пользования (лестничные площадки, лифты, придомовая территория и др.). Решения принимаются простым большинством голосов участников собрания.

Участие застройщика в ООС допустимо в пределах его имущественной доли. Любое ограничение права собственности третьих лиц недопустимо. Каждый собственник помещения имеет право влиять на принимаемые решения.

Части статьи 44 ЖК РФ устанавливают принципы формирования состава участников собраний и порядок учёта голосов.

Части статьи 46 ЖК РФ определяют процедуру одобрения решений общего собрания и обязательность принятых решений для всех собственников помещений.

Строительная компания, владеющая недвижимостью, вправе участвовать в принятии решений, связанных с управлением общим имуществом. Вместе с тем, обязанность действовать добросовестно и соблюдать баланс интересов сохраняется.

Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) и судебной практике, застройщик имеет право голосовать на общем собрании собственников (ОСС) за непроданные квартиры, но с ограничениями.

1. Основание для голосования застройщика

Ст. 48 ЖК РФ: Голосовать на ОСС могут только собственники помещений в МКД.

Пока квартиры не проданы, застройщик остается их собственником (ст. 218 ГК РФ) и может участвовать в голосовании.

Но! Если квартиры уже переданы в уставный капитал или переведены в статус коммерческой недвижимости, застройщик может потерять право голоса (Постановление Пленума ВС РФ №22 от 2010 г.).

2. Ограничения для застройщика

Не может голосовать за решения, затрагивающие только жилые помещения (если его квартиры нежилые).

Не может злоупотреблять правом (ст. 10 ГК РФ). Например, если застройщик голосует против интересов жильцов (отказ от выбора УК, блокировка ремонта), это можно оспорить в суде.

3. Как бороться с ультиматумами застройщика?

Проверить статус квартир (жилые/нежилые) через ЕГРН (выписка из Росреестра).

Оспорить голосование через суд, если:

застройщик голосует за решения, не касающиеся его помещений (например, выбор УК);

его голоса искусственно увеличивают кворум в своих интересах.

Созвать новое ОСС без застройщика, если его квартиры не относятся к жилому фонду.

4. Куда жаловаться?

Жилищная инспекция (проверит законность ОСС).

Прокуратура (если застройщик нарушает права жильцов).

Суд (если голоса застройщика повлияли на незаконное решение).

Да, застройщик может голосовать за непроданные квартиры, но не всегда. Если он злоупотребляет этим правом, его голоса можно оспорить в суде. Рекомендуется:

Проверить статус его квартир (жилые/нежилые).

Собрать доказательства манипуляций (протоколы ОСС).

Обратиться в суд, если его голосование нарушает ваши права.

Если застройщик фактически управляет домом через подконтрольные голоса, это может быть основанием для признания ОСС недействительным (ст. 181.4 ГК РФ).

Здравствуйте, Юлия !

В данном случае, нет, только правом голосовать на общем собрании наделены собственники и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приёма-передачи (ст. ст. 44, 45, ст. 161, ст. ст. 162, 164 ЖК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, застройщик, не имея в собственности помещений МКД, не вправе голосовать на общем собрании собственников МКД.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте!

Правом голоса на общем собрании собственников обладают исключительно собственники помещений в многоквартирном доме, а также, в течение одного года после сдачи дома, лица, которые приняли квартиру от застройщика по передаточному акту, но еще не успели зарегистрировать право собственности. Количество голосов каждого участника собрания пропорционально размеру его доли в общем имуществе, которая, в свою очередь, обычно зависит от площади принадлежащего ему помещения.

Теперь разберемся с застройщиком. После ввода дома в эксплуатацию застройщик может находиться в двух разных правовых статусах по отношению к непроданным квартирам.

Первый и самый важный момент, который определяет наличие у застройщика права голоса, – это зарегистрировал ли он на себя право собственности на эти непроданные квартиры. Для участия в голосовании необходимо предъявить документ, подтверждающий право собственности на помещение. Если застройщик после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию оформил непроданные квартиры, машино-места и другие помещения в свою собственность и получил на них выписки из ЕГРН, то закон рассматривает его как полноправного собственника. В этом случае он имеет полное законное право участвовать в общих собраниях и голосовать принадлежащими ему квадратными метрами наравне с Вами и другими жильцами. Его голоса будут учитываться при подсчете кворума и результатов голосования.

Однако существует и вторая, более сложная ситуация. Если дом строился с привлечением денежных средств дольщиков по ДДУ, то застройщик не является собственником квартир, построенных за счет дольщиков, даже если они еще не переданы по акту. Его основное обязательство — построить и передать объект дольщику. До момента регистрации права собственности застройщиком на себя на эти конкретные непроданные помещения он не может считаться собственником в том смысле, который заложен в Жилищном кодексе для целей голосования. В таком случае его участие в голосовании по вопросам повестки дня является неправомерным, и решения, принятые с учетом его голосов, можно успешно оспорить в суде как ничтожные, то есть не имеющие юридической силы из-за отсутствия необходимого кворума.

Таким образом, чтобы точно ответить на Ваш вопрос, необходимо выяснить, оформил ли застройщик право собственности на ту половину дома, которая осталась непроданной. Вы, как собственник, имеете право запросить эту информацию. Если застройщик голосует, он обязан предоставить председателю и секретарю собрания документы, подтверждающие его право.

Если выяснится, что право собственности застройщиком не зарегистрировано, а он тем не менее голосует и, как Вы говорите, ставит ультиматумы, продавливая нужные ему решения (например, по выбору своей управляющей компании или установлению завышенных тарифов), Вы и другие реальные собственники вправе оспорить протокол такого общего собрания в суде.