Двусторонняя реституция или страховка покупателя?

698₽ VIP

Ответ отключен модератором

Смотрите, начнём с самого начала.

В договоре стороны вправе согласовывать условия, не противоречащие закону и публичному порядку.

Указанный пункт Договора фактически обязывает продавца в случае признания сделки недействительной или расторжения договора по его вине не просто вернуть квартиру и деньги.

Также фактически обязывает приобрести для покупателя равнозначное жильё по рыночной стоимости на момент расторжения.

Либо выплатить денежные средства на приобретение такого жилья, а также возместить все убытки, связанные с изъятием квартиры.

Вышеуказанное значительно расширяет обязательства по двусторонней реституции.

Закон конечно позволяет сторонам договориться о дополнительных условиях при расторжении договора, в том числе о возмещении убытков. Условия по Договору не должны противоречить действующему законодательству РФ, не должны создавать чрезмерно обременительные обязательства для одной из сторон без разумных оснований.

Также обязательство продавца приобрести равноценное жильё или компенсировать рыночную стоимость с учетом изменений рынка это существенное расширение обязательств, которое суд может признать несоразмерным или даже недействительным, если оно не подтверждено разумными основаниями.

Если например суд сочтет, что условие не противоречит закону и соответствует воле сторон, оно может быть признано обязательным.

Наши рекомендации по договору:

Следует удалить или существенно изменить указанный пункт Договора.

Лучше всего указать в Догвооре условие о двусторонней реституции, например:

«В случае признания настоящего договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, стороны обязуются вернуть друг другу всё полученное по настоящему договору в натуре или, если это невозможно, возместить денежную стоимость на момент расторжения договора. Возмещение убытков осуществляется в соответствии с положениями ГК РФ».

При необходимости можно отдельно прописать порядок и сроки возврата, а также порядок оценки стоимости.

Если желаете предусмотреть компенсацию убытков, следует чётко определить, какие убытки и в каком порядке компенсируются, а также предусмотреть механизм их подтверждения.

До момента подписания сторонами ДКП, Вы свободны в своих действиях и можете внести правки (изменения) в него.

- см. ст. 421, 454, 461, 549 ГК РФ

Советую удалить добавленный вам пункт и ничего взамен его не вписывать.

Из закона не вытекает вашей обязанности покупать что-либо для покупателя.

Последствия расторжения договора судом установлены п.4 ст.453 ГК РФ.

В нем указано, что в случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Далее, в п.5 указано, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вам, как продавцу недвижимости, данный пункт совсем невыгоден. Лучше всего будет исключить его из договора.

Тем более смущает первая часть пункта "в случае признания сделки недействительной судом" - т.е. вся ответственность перекладывается на продавца по договору в любых случаях признания договора недействительным, что противоречит принципу равенства в гражданском праве (статья 1 ГК).

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) разрешает прописывать в договоре все, что не противоречит закону. Данный пункт в целом закону не противоречит (вдруг вы как продавец ОЧЕНЬ хотите обезопасить своего покупателя), поэтому, чтобы в случае чего не идти в суд, чтобы пытаться признать пункт договора недействительным, лучше действительно исключить данный пункт из договора.

В идеале можно не прописывать ничего, в таком случае и так по закону будет применена двусторонняя реституция (лица будут возвращены в первоначальное состояние), что закреплено статьей 167 ГК РФ.

Либо по желанию покупателя вы также можете закрепить положения о двусторонней реституции в договоре.

Здравствуйте Дмитрий

В ст. 461 ГК РФ на которую ссылается вам юрист МФЦ, говорится : При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

И указана ссылка на ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Это значит, что если вы, как продавец согласитесь на такие условия сделки, то в случае спора этот п. 13 в ДКП будет иметь юридическую силу

Следовательно, с учётом возражения с вашей стороны по включению в ДКП данной ответственности по ст. 461 ГК РФ, вы вправе требовать исключения п. 13 из ДКП , так как

при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование ( п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

____

С уважением

Хотя стороны договора в рамках свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут включать различные условия, пункт, который вы описали, выходит за рамки стандартных последствий недействительности сделки.

По общему правилу, при признании сделки недействительной или ее расторжении применяется двусторонняя реституция, то есть стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это означает, что продавец возвращает полученные от покупателя деньги, а покупатель возвращает квартиру.

Включение в договор условия о возмещении разницы в стоимости или приобретении равнозначного жилья может быть истолковано как дополнительная мера ответственности, выходящая за рамки общего правила. Хотя прямого запрета на включение таких условий в законодательстве нет, их исполнение может быть предметом судебного разбирательства, и суд может оценить их как чрезмерные или противоречащие принципам гражданского оборота, если они существенно нарушают баланс интересов сторон.

Здравствуйте. Вам, как продавцу, целесообразно отказаться от этого пункта в договоре, ссылаясь на ту-же ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Достаточно применения стандартных требований, предусмотренных ст. 167 ГК РФ - при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Зачем Вам дополнительные условия, которые могут повлечь несение дополнительных расходов ?! Если в договор этот пункт уже внесли, составьте протокол разногласий на договор, требуя исключения этого пункта. Либо просто можете отказаться от заключения сделки с подобными условиями.

Без указанного пункта, договор вполне будет соответствовать требованиям ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 23.05.2025) "О государственной регистрации недвижимости" и пройдет правовую экспертизу у государственного регистратора в Росреестре.

И вообще, что это такое - юрист МФЦ ?! Сотрудники МФЦ лишь принимают документы у сторон и направляют их в Управление Росреестра, а решение о регистрации перехода права принимает государственный регистратор. Сотрудники МФЦ не вправе вносить в договор между сторонами какие-либо изменения или дополнения.

По закону (ст. 167 ГК РФ) при признании сделки недействительной стороны должны просто вернуть друг другу полученное: вы - деньги, покупатель - квартиру. Условие же о приобретении равноценного жилья или компенсации рыночной стоимости является чрезмерным и не предусмотрено законодательством.

Хотя формально суд может признать такое условие действительным как добровольно принятое обязательство (ст. 421 ГК), на практике большинство судебных инстанций отклоняют подобные требования, считая их необоснованным расширением ответственности продавца. Вам следует настоять либо на полном удалении этого пункта, либо на его замене стандартной формулировкой о двусторонней реституции, где четко прописано, что в случае недействительности сделки каждая из сторон возвращает другой все полученное по договору.

Если покупатель настаивает на дополнительных гарантиях, можно предложить компромиссный вариант - включить в договор условие о фиксированной неустойке, не привязанной к рыночной стоимости жилья, что будет более справедливым и предсказуемым для вас как продавца. Главное - не соглашаться на открытые обязательства по компенсации рыночной стоимости, так как это ставит вас в крайне невыгодное положение и создает существенные финансовые риски, выходящие за рамки обычной ответственности по закону.

Этот пункт предусматривает обязанность продавца компенсировать покупателю стоимость квартиры, если она утратит свое право собственности по причинам, связанным с нарушением закона или права третьих лиц со стороны продавца. Фактически речь идет о возмещении убытков, связанных с утратой приобретенной квартиры покупателем.

По сути, данное условие является дополнительным соглашением сторон, которое устанавливает специальные гарантии для покупателя сверх стандартных норм гражданского законодательства.

Однако сразу оговорюсь, что подобный пункт вызывает юридические сложности и сомнение в своей действительности по ряду причин.

Согласно действующему законодательству, в частности Гражданскому кодексу РФ, недействительность сделки влечет двустороннюю реституцию (возврат имущества). Но судебная практика показывает, что включение таких условий, обязывающих продать новое жилье или выплатить рыночную стоимость утраченного имущества, часто признаются судами недействительными.

Причины этому следующие:

- Невозможность принуждения к заключению нового договора: Статья 421 ГК РФ гарантирует свободу заключения договоров, а значит продавец не может быть вынужден приобретать новую недвижимость вопреки своему желанию.

- Возмещение убытков регулируется законом: По общему правилу возмещение убытков производится в размере реального ущерба, включая расходы на приобретение аналогичного жилья. Именно эта норма применяется судом автоматически даже без специального соглашения.

Следовательно, если указанный пункт будет признан недействительным, покупатель сможет рассчитывать лишь на компенсацию убытков в пределах реальных расходов, установленных законом.

Исходя из анализа сложившейся практики, целесообразно предложить следующее решение:

Удалите существующий пункт договора и замените его следующей формулировкой:

«Стороны подтверждают, что в случае признания сделки недействительной или расторжения договора по решению суда каждая сторона обязана возвратить другой стороне всё полученное по договору (денежные средства и имущество соответственно). Покупатель сохраняет право требовать возмещения убытков, предусмотренных гражданским законодательством».

Это соответствует требованиям статьи 167 ГК РФ ("Недействительность сделок") и защищает обе стороны от возможных юридических рисков.

Здравствуйте, Дмитрий!

--------

Включение указанного пункта в договор купли-продажи (ДКП) недвижимости не основано на прямом требовании закона. Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция). Если сделка признана недействительной или расторгнута из-за нарушений со стороны Продавца, Покупатель вправе требовать возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков, но не передачи другого жилья.

---------

Обязанность приобрести равнозначное жилье или выплатить рыночную стоимость квартиры на момент расторжения договора не предусмотрена ГК РФ. Такое условие является дополнительным обязательством, выходящим за рамки законных последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ).

----------

Если суд признает сделку недействительной, применяются общие нормы о реституции и возмещении убытков (ст. 15, 167, 453 ГК РФ). Включение спорного пункта создает для Вас необоснованные риски, поскольку суд может расценить его как добровольно принятое обязательство.

-----------

Исключите пункт 13 из договора, заменив его стандартной формулировкой о двусторонней реституции:

"В случае признания сделки недействительной или расторжения договора Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке в соответствии со ст. 167, 453 ГК РФ."

Удачи!

Смотрите,

По общему правилу при признании сделки недействительной ст. 167 ГК РФ или её расторжении стороны должны вернуть друг другу всё, что получили по договору (двусторонняя реституция), т.е. квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю.

Дополнительная обязанность платить «рыночную стоимость» или нечто большее — не предусмотрена законом как обязательная и признаётся в основном неправильной или бездоказательной в виду отсутствия устанавливаемой судом реальной потери покупателя сверх возвращаемого имущества и денег.

Некоторые юристы и продавцы считают, что такой пункт является элементом «страхования» для покупателя и фактически возлагает на продавца необоснованные риски, что опасно с коммерческой и юридической точки зрения. В правоприменении подобные условия могут быть признаны недействительными или не имеющими силы, так как противоречат принципам гражданского законодательства (например, принципу двусторонней реституции и невозможности «качественного» возмещения вместо изъятого имущества без дополнительного соглашения).

Тем не менее, есть мнение, что при наличии такого пункта у продавца может быть риск признания его обязательства по компенсации рыночной стоимости судом, особенно если доказано нарушение продавцом прав третьих лиц или вина продавца. В таких случаях суды могут встать на сторону покупателя в части полной компенсации ущерба, но это скорее исключение и зависит от обстоятельств.

Рекомендации для вас:

Удалить спорный пункт из договора, если вы не готовы страховать таким образом риски.

В договоре прописать классическую формулировку о двусторонней реституции — возврате всего полученного по сделке (квартира и деньги).

Здравствуйте, уважаемый Дмитрий !

В данном случае, в силу п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения иск может быть удовлетворен.

Таким образом, с юридической точки зрения, покупатель чужого имущества может обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст.454 ГК РФ).

Рад был помочь!