Возможность высудить неустойку от застройщика и сохранить владение квартирой - подрробности дела

Добрый день!

В случае, если договор долевого участия и изменения к нему заключены с самим застройщиком, зарегистрированы в установленном законом порядке, то ответ на ваш вопрос будет следующим:

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Отсутствие подписанного сторонами соглашения о продлении сроков строительства вносит неопределенность в сложившиеся между отношения. На первый взгляд в невыгодном положении остается застройщик, так как неясно, должна ли в этом случае наступать ответственность за просрочку. С одной стороны, наличие не подписанного дольщиком проекта соглашения об установлении нового срока строительства можно расценивать как основание для уменьшения суммы неустойки (ст. 333 ГК РФ), так как данное обстоятельство поможет обосновать несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательств. С другой стороны, более разумно и справедливо при решении этого вопроса учесть следующие положения Закона "О защите прав потребителей".

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей" потребитель в случае нарушения исполнителем сроков выполнения работ вправе назначить исполнителю новый срок. Это положение законодателя в какой-то мере соответствует интересам застройщика, поскольку если потребитель не поручил выполнение работы третьим лицам, не потребовал уменьшения цены за выполнение работы, не отказался от исполнения договора, то остается только одно - назначить исполнителю новый срок. Однако следует учесть, что применительно к отношениям, связанным со строительством многоквартирных домов, данное положение Закона о защите прав потребителей в специальном законодательстве выглядит иначе: застройщик обязан направлять предложение об установлении новых сроков потребителю. Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что ни в первом, ни во втором случае бездействовать потребитель не должен. Если потребитель проигнорирует письменное предложение застройщика об установлении нового срока, то это необходимо расценивать как намеренное затягивание решения вопроса об установлении нового срока, приводящее к увеличению сроков просрочки застройщика, и такому недобросовестному поведению потребителя должна быть дана надлежащая правовая оценка. Это очень важно для предотвращения фактов злоупотребления потребителем своими правами.

Таким образом, потребитель должен либо прореагировать на предложение застройщика изменить срок строительства, либо совершить одно из следующих действий: отказаться от исполнения договора, поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену либо потребовать уменьшения цены.

Исполнение обязательства может оказаться невозможным вследствие объективных причин, например гибели индивидуально определенной вещи (предмета обязательства) в результате действия случайных причин или непреодолимой силы. Поэтому обязательство прекращается также невозможностью исполнения, но лишь в случае, когда она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК). При этом каждый из участников вправе требовать возврата того, за что он не получил встречного удовлетворения, например возврата аванса, уплаченного за погибшую вещь (поскольку иначе возникнет ситуация неосновательного обогащения одной стороны за счет другой).

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При этом возможность изменения договора по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, предусмотрена ч. 1 ст. 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличавшихся условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

При наличии отказа стороны договора на предложение изменить договор изменение договора в связи с существенными изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, что предусмотрено ч. 4 ст. 451 ГК РФ.

В соответствии ч. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

а) при заключении договора стороны исходили из того, что таких изменений не произойдет;

б) изменение обстоятельств вызвано причиной, которую стороны не могли предотвратить;

в) исполнение договора влечет для стороны такой ущерб, что она лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора;

г) из обычая делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменений несет заинтересованная сторона.

Таким образом, вы вправе требовать оплаты неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, но стоит помнить, что суд имеет права по своему усмотрению с учетом имеющихся доказательств снизить ее до любого размера. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока также является вашим правом, а не обязанностью, при этом застройщик вправе обратиться в суд с требование обязать вас его подписать, а также это будет являться одним из оснований для снижения размера неустойки судом.

Если нет у вас заинтересованности в квартире, то при наличии оснований неисполнения застройщиком сроков строительства (пока не подписано соглашение о продлении сроков ДДУ) вы можете расторгнуть договор долевого участи. У застройщика есть право обратиться в суд за расторжением договора долевого участи, если по невозможности исполнения (например, если земельный участок для строительства дома был выделен незаконно или объект будет разрушен непреодолимой силой и т.п.), а также всегда стоит помнить, что банкротство юридического лица м.б. в любой момент и здесь уже будут другие правила.

Здравствуйте. Таким ответом застройщик говорит, что он наглец, а Вас считает тупым лохом, которого можно легко развести. Вы свои обязательства перед ним выполнили в полном объеме и для расторжения договора у него нет оснований. Он же со своей стороны взятые обязательства нарушил и Вы можете взыскать с него неустойку. Подписывать или нет дополнительное соглашение, это Ваше право, которым Вы можете воспользоваться по своему усмотрению - согласиться или нет. Заставить Вас никто не может.

Звоните, взыщем неустойку и штраф в судебном порядке. Наглецов нужно наказывать.