Риски претензий при покупке комнаты, купленной на маткапитал

Риски признания сделки недействительной очень высоки.

Здравствуйте, Максим Андреевич!

Средства "под компенсацию за третьего ребенка" (скорее всего, это материнский капитал):

1. Если продавец использовала маткапитал для покупки этой комнаты, она обязана была выполнить нотариальное обязательство о выделении долей в этом жилье своим детям. Если этого не сделано (а вы указываете, что дети не собственники), это прямое нарушение закона.

Пенсионный фонд РФ (ПФР) может через суд потребовать от нее возврата средств маткапитала с процентами. Если она к тому времени потратит вырученные от продажи деньги, взыскание может быть обращено на любое ее имущество, включая, теоретически, проданную вам комнату, если докажут, что деньги от ее продажи — это и есть те самые нецелевые средства. Вам, как добросовестному покупателю, будет крайне сложно и дорого доказывать обратное.

Социальная выплата за земельный участок (вероятно, региональная или местная субсидия):

Такие выплаты почти всегда носят целевой характер — на улучшение жилищных условий семьи. Их условия использования устанавливаются региональным законодательством.

Если в условиях выплаты был запрет на отчуждение жилья в течение определенного срока (например, 3-5 лет), или если будет установлен факт нецелевого использования (продажа вместо проживания), орган, выдавший выплату, может потребовать ее возврата через суд. Сценарий аналогичен маткапиталу.

Если комната была куплена в браке, она является совместной собственностью супругов, даже если записана на жену (ст. 34 СК РФ). Продажа требует нотариально удостоверенного согласия супруга. Доверенность — это документ, который может быть отозван. Если муж впоследствии заявит, что не давал согласия на продажу (или доверенность была оформлена с нарушениями), он сможет оспорить сделку в течение года после того, как узнал о ней (ст. 35 СК РФ). Это отдельный, серьезный риск недействительности сделки.

Основной риск заключается в том, что сделка может быть признана недействительной по иску органов опеки или прокуратуры, а вы будете обязаны вернуть комнату.

Правильно имеются. Сначала выдел долей детей, потом получение согласия на продажу органа опеки, потом покупка и выполнение этих требований.