Правомерно? Требования к качеству квартиры в ДКП по собственному стандарту организации застройщика.

ДКП заключен в ноябре 2025г! И квартира передана тоже.

Доброе утро!

Признать указанный пункт договора купли-продажи (ДКП) ничтожным возможно, если качество квартиры, установленное собственным стандартом организации-застройщика, ниже установленных государством обязательных минимальных норм и стандартов, определенных соответствующим федеральным законом и иными правовыми актами.

Ключевыми нормативно-правовыми в данном случае актами являются:

1. Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., регулирующий отношения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Согласно ч. 4 ст. 4 указанного закона, условия договора долевого участия (ДДУ) не могут ухудшать положение участников долевого строительства по сравнению с установленными обязательными нормами.

2. Приказ Минстроя России от 19 февраля 2025 г. № 91/пр, устанавливающий минимальные требования к качеству жилых помещений.

3. Статья 421 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая свободу договора, однако свобода сторон ограничена правилами защиты потребителей, закрепленными Гражданским кодексом РФ и Законом РФ "О защите прав потребителей".

Таким образом, хотя договор купли-продажи формально отличается от договора долевого участия, положения Федерального закона № 214-ФЗ также имеют значение для оценки уровня ответственности застройщика перед покупателями жилья. Если нормы собственного стандарта ухудшают уровень обязательств застройщика относительно установленных государством минимальных стандартов, существует основание для признания соответствующего пункта ДКП недействительным.

Что сделать?

Нормы права:

4.7. Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (далее - стандарт застройщика). При этом требования, предъявляемые к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки в стандарте застройщика, не могут быть ниже минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. В указанном случае стандарт застройщика является неотъемлемой частью договора.

(часть 4.7 введена Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ)

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

ст. 4, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Если требования по качеству застройщика хуже, чем в СНИП, то такое положение договора ничножно

В вопросе речь идет про Договор купли-продажи. Приведенный п.4.7 относится к объекту долевого строительства. Также как и Приказ Минстроя РФ N 91/пр. от 19.02.2025г. "Минимальные требования к результату...". Вопрос в том и состоял - можно ли применять минимальные требования из этого приказа а лучше нормы СНИП(СП)+ГОСТ+СТО - для случая ДКП? когда в ДКП указано на качество квартиры по стандарту организации, которое ниже обоих нормативов.

__