Можно ли расторгнуть ПДКП и возвратить залог покупателю?

349₽ VIP

Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), если за неисполнение договора ответственен покупатель, задаток ему не возвращается. В вашем случае, поскольку вы предприняли все возможные действия, а препятствия возникли по вине покупателя (или из-за невозможности исполнения по не зависящим от вас причинам, связанным с действиями других лиц), вы вправе не возвращать залог в двойном размере. Возврат залога в одинарном размере возможен, если это предусмотрено договором или если стороны достигнут соответствующего соглашения. Однако, если покупатель настаивает на расторжении, а вы не можете исполнить договор по объективным причинам, возврат в одинарном размере может быть компромиссным решением для избегания судебных разбирательств.

Вы можете инициировать расторжение договора. Если покупатель не согласен с условиями расторжения (например, с возвратом залога в одинарном размере), вы можете обратиться в суд с требованием о расторжении договора. В суде будет оцениваться добросовестность действий сторон.

Здравствуйте, уважаемая Анастасия!

Вторя сторона уклоняется от заключения сделки, тк не выполняют условия ПДКП. Однако этот факт нужно зафиксировать. Направьте им срочные тереграммы о необходимости явки для нотариального удостоверения уведомлений. Укажите, сто в случае неявки применяется положение п 2 ст 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Здравствуйте, Анастасия!

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Если в договоре не указана конкретная форма нотариального уведомления, то Вы вправе использовать любую форму, соответствующую законодательству.

______

Однако, если банк настаивает на определенной форме, это может быть расценено как дополнительное требование, не предусмотренное договором.

_______

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке, если одна из сторон существенно нарушила его условия. Если Вы выполнили все возможные действия для исполнения обязательств, но столкнулись с объективными препятствиями, такими как отказ собственников, это может быть основанием для расторжения договора.

С уважением

В договоре указано, что уведомление в порядке ст.250 ГК РФ Вы обязались сделать нотариальными.

А потому говорить о том, что Вы сделали всё возможное, никак нельзя, получается , что Вы нарушили договор.

ТО, что два собственника отказываются куда-то идти, а именно написать нот отказ, проблемой не является, так как их нужно всего лишь уведомить, а не требовать придти к нотариусу.

А потому расторгнуть договор Вы не можете просто так, указав на эти обстоятельства. Или договариваться или по суду могут взыскать двойную сумму задатка.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) - это соглашение, которое фиксирует намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. ПДКП не порождает перехода права собственности, а лишь фиксирует намерение сторон совершить такой переход.

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Залог в двойном размере никто требовать не может. Если договором установлено иное, то это противоречит действующему в РФ законодательству - в этом случае правовым последствием является признание такой сделки недействительной в соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Предварительный договор не является основным договором, требующим его исполнения.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть покупателю залог без удвоения суммы вполне реально, если нарушения возникли не по вашей вине.

Главное - правильно зафиксировать обстоятельства, подтверждающие добросовестность ваших действий.

Чтобы избежать проблем с покупателем, рекомендую собрать доказательную базу: зафиксируйте переписку с банком, аудиозаписи консультаций, письменные пояснения юриста банка и иные подтверждения попыток соблюдения условий договора.

Докажите, что действовали разумно и предприняли все меры для выполнения обязательств.

Формулировка «за свой счёт направить нотариальные уведомления» допускает разные трактовки. Банк устно разрешил почтовое уведомление, но потом отказался принять такое исполнение.

Отсутствие четких формулировок в договоре привело к разногласиям.

При расторжении договора рекомендую сделать следующее:

-Подготовьте подробное письмо покупателю с описанием ситуации и приложениями доказательств ваших усилий.

-Предложите конструктивное решение проблемы: возвращение залога в одинарном размере ввиду объективных обстоятельств, неподконтрольных вам.

-Объясните позицию владельцев недвижимости, отказавшихся посещать нотариуса.

Важно учитывать, что если суд сочтёт ваши действия недобросовестными или недостаточно исчерпывающими, покупатель сможет требовать возвращения залога в двойном размере.

Чтобы минимизировать риски, действуйте осторожно и обоснованно.

Статья 429 ГК РФ регулирует вопросы предварительного договора, а статья 381 ГК РФ описывает случаи удержания задатка продавцом или возврата покупателю.

Для оценки справедливости вашего поведения важно учитывать судебную практику и конкретные обстоятельства дела.

Вы можете расторгнуть договор только по соглашению сторон, сперва следует направить сторонам уведомление о расторжении договора.

Если нет ответа или игнорирование, вопрос подлежит разрешению в судебном порядке.

Подается иск в суд по месту нахождения ответчика или ответчиков.

Все стороны по договору обязаны исполнять свои обязательства, иначе считается нарушением условий договора.

- см. ст. 450-453 ГК РФ, ст. 131-132 ГПК РФ

Здравствуйте, Анастасия!

У вас есть серьезные основания для одностороннего расторжения ПДКП без выплаты залога в двойном размере. Ваши действия, скорее всего, будут признаны судом как предпринятые со всей возможной добросовестностью для исполнения договора, а срыв сделки произошел по вине других собственников и из-за противоречивой информации от банка.

1. С юридической точки зрения, вы предприняли разумные и достаточные шаги:

Вы изучили договор (обязанность отправить нотариальные уведомления).

Вы обратились за разъяснением процедуры к контрагенту по сделке — в банк-залогодержатель (это ключевой момент!). Доверяя информации от сотрудников банка, вы действовали добросовестно.

Вы понесли расходы, следуя этой информации.

Тот факт, что сотрудники банка дали противоречивые консультации, создал для вас невозможность надлежащего исполнения договора на первоначально понятных условиях. Это обстоятельство работает в вашу пользу.

2. Отказ других собственников — это обстоятельство, не зависящее от вашей воли, которое делает сделку невозможной. Поскольку продать долю без их участия (согласия, подписания документов у нотариуса) вы не можете, договор становится неисполнимым.

3. Цель — расторгнуть договор, вернув покупателю его задаток (залог) в одинарном размере, не выплачивая штраф.

Направьте им письменные уведомления (просто заказными письмами с уведомлением) с предложением явиться к нотариусу в определенную дату и время для заверения сделки. В уведомлении укажите, что в случае неявки вы будете вынуждены расторгнуть предварительный договор. Сохраните почтовые квитанции и уведомления о вручении. Это будет доказательством их вины в срыве сделки.

Напишите покупателю претензию (или официальное письмо) о расторжении ПДКП. В ней подробно изложите:

Все ваши действия по исполнению договора (обращение в банк, получение консультаций).

Факт расходов на нотариальные уведомления, сделанные по информации банка.

Укажите, что получили от банка новые, противоречивые требования.

Сообщите, что два других собственника официально уведомлены, но отказываются участвовать в сделке, предоставив доказательства (копии уведомлений).

Укажите, что сделка сорвана по независящим от вас обстоятельствам, вашей вины в этом нет.

Предложите расторгнуть договор и вернуть полученный задаток в одинарном размере в срок, например, 10 дней с момента получения им этого уведомления.

Направьте это письмо покупателю заказным письмом с уведомлением или вручите под расписку.

Если покупатель не согласится и будет настаивать на двойном задатке или выполнении договора, спор перейдет в судебную плоскость. Ваша позиция будет очень сильной при наличии:

Доказательств обращения в банк и получения противоречивых консультаций (аудиозаписи разговоров с контакт-центром, если они есть; письменные запросы-ответы; свидетельские показания юриста, которая ходила в банк).

Доказательств уведомления других собственников (почтовые документы).

Копий всех платежных документов за нотариальные услуги.

Копии вашей претензии покупателю.

Если покупатель согласится на ваши условия, оформите соглашение о расторжении ПДКП, где пропишите, что договор расторгается по соглашению сторон, задаток возвращается в полном объеме, взаимные претензии отсутствуют. После подписания верните деньги.

Ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны. Если ответственна сторона, получившая задаток (вы), она обязана вернуть его в двойном размере.

Это правило действует, если иное не предусмотрено договором. Ваша задача — доказать, что ответственность за неисполнение лежит не на вас. Суд, рассматривая все обстоятельства (вашу добросовестность, отказ сособственников, ошибки банка), с высокой долей вероятности не применит санкцию в виде двойного задатка и может обязать вернуть деньги просто в однократном размере или даже оставить их у вас в качестве компенсации понесенных расходов (но это менее вероятно).

Доброго дня, Анастасия!

Прежде всего, если хотите расторгнуть ПДКП, то попробуйте договориться об этом с покупателем и расторгнуться по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) . Очень часто расторгают предварительные договоры по тем или иным причинам и довольно часто без последствий для сторон.

Если договориться не удается, тогда получите письменный отказ банка в принятии таких уведомлений. С этим отказом обращайтесь к покупателю с уведомлением о расторжении ПДКП и приложением отказа банка. Вы не можете исполнить обязательство по договору, в связи с отказом банка. Отказ банка - это обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает. Вы не могли предвидеть, что банк откажет в приеме в целом законных документов (ст. 416, 451 ГК РФ).

Здравствуйте.

Здравствуйте! В вашей ситуации есть несколько важных моментов, которые нужно рассмотреть с точки зрения закона, чтобы определить ваши дальнейшие действия.

Обязанность по уведомлению собственников:

Статья 250 Гражданского кодекса РФ (Преимущественное право покупки): Если продаете долю в праве собственности на недвижимость, вы обязаны известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Уведомление должно быть сделано в письменной форме.

Форма уведомления: В вашем ПДКП указано, что вы направляете нотариальные уведомления за свой счет. Если конкретная форма уведомления не прописана, то, в принципе, допустимы разные способы уведомления, которые позволяют подтвердить факт получения уведомления собственниками.

Консультация в контакт-центре банка: К сожалению, консультации в контакт-центре, особенно если они не зафиксированы документально (например, в виде письменного ответа банка), не имеют юридической силы. Ответственность за неверную консультацию обычно банк не несет.

Если банк, предоставляющий ипотеку покупателю, выдвигает определенные требования к форме уведомления (например, только через личную явку к нотариусу), то эти требования становятся важными, так как влияют на возможность заключения основного договора купли-продажи.

3Расторжение ПДКП и возврат задатка:

Статья 380 ГК РФ (Понятие задатка. Форма соглашения о задатке): Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статья 381 ГК РФ (Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком):

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вам нужно оценить, достаточно ли предпринятых вами действий для надлежащего уведомления собственников. Если вы можете доказать, что направили уведомления, соответствующие требованиям закона и договора, и проблема возникла из-за отказа собственников явиться к нотариусу, то, возможно, вашей вины в срыве сделки нет.

Однако, если банк требует определенную форму уведомления, а вы эту форму не обеспечили (несмотря на то, что консультировались ранее), то, скорее всего, ответственность за неисполнение договора будет лежать на вас.

С точки зрения суда, "все возможное" – это все разумные и доступные действия, направленные на исполнение обязательств. Однозначно сказать, что вы сделали "все возможное", нельзя, так как не ясны все детали.

Например, предлагали ли вы собственникам оплатить их расходы на посещение нотариуса? Пытались ли найти компромиссные варианты?

Рекомендации:

Направьте в банк письменный запрос с просьбой разъяснить, какие именно формы уведомлений они считают приемлемыми и на основании каких нормативных актов они выдвигают такие требования. Получите письменный ответ банка.

Сохраняйте все документы, подтверждающие ваши действия по уведомлению собственников (чеки об отправке уведомлений, копии уведомлений, ответы собственников – если есть).

В любой момент вы можете попытаться заключить с покупателем мирное соглашение о расторжении ПДКП и возврате задатка в меньшем размере, чем двойной. Это может быть выгоднее, чем судебные разбирательства.

Обращайтесь в суд.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте!

То, что Вы называете почтовыми нотариальными уведомлениями, юридически называется передачей заявлений и (или) документов физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам (ст. 86 «Основы законодательства РФ о нотариате»).

Вам сказали в банке и юрист, что это не работает, скорее всего, потому что банки предпочитают видеть прямой нотариальный отказ сособственника (когда сосед сам приходит к нотариусу).

Однако, закон не обязывает сособственников давать отказ.

Согласно ст. 250 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

На основании ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие:

1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи;

2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.

То есть Вы обязаны известить участников в письменной форме. Если остальные участники не приобретут долю в течение месяца со дня извещения, Вы вправе продать ее любому лицу.

Если Вы отправляете уведомление через нотариуса, и соседи его игнорируют (не идут на почту или получают, но молчат), нотариус по истечении срока выдаст Вам Свидетельство о направлении документов (или свидетельство о передаче документов). Для Росреестра этого документа достаточно для регистрации перехода права собственности.

По поводу залога смотрим п. 2 ст. 381 ГК РФ

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, двойной размер возвращается, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (то есть Вы).

Если Вы предоставите банку/покупателю документы, которые по закону достаточны для сделки (Свидетельство от нотариуса о том, что соседи уведомлены), а банк откажется проводить сделку из-за своих внутренних регламентов (требуя именно «отказ», а не «уведомление»), то вашей вины в срыве сделки нет.

В этом случае срыв сделки происходит из-за обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ «Прекращение обязательства невозможностью исполнения») — тогда задаток возвращается в одинарном размере.

Чтобы не попасть на двойной штраф, Вам нужно документально подтвердить, что Вы сделали всё, что требует закон. Не расторгайте договор первыми. Направьте покупателю письмо, где указываете, что готовы к сделке, пакет документов собран в полном соответствии со ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ФЗ-218 (включая свидетельство нотариуса об извещении сособственников) и приглашаете на подписание. Если покупатель (или его банк) укажет, что им такой документ не подходит, пусть пишут письменный отказ или Вы составляете акт о неявке/невозможности сделки по причине требований банка, не основанных на законе.

В этом случае Вы сможете указать в суде, что выполнили требования закона (ст. 250 ГК РФ).

И самое главное! Внимательно прочитайте ваш ПДКП. Там может быть пункт- что-то типа "Продавец обязан предоставить документы, требуемые Банком Покупателя..." — если такая фраза есть, то Вы подписались под тем, что обязаны удовлетворить "хотелки" банка, даже если они строже закона. Тогда риск двойного задатка выше. Если написано "документы, необходимые для государственной регистрации перехода права..." — Вы в безопасности, так как Свидетельство от нотариуса для Росреестра подходит.

Действуйте строго по условиям договора, при нарушении другой стороной условий, фиксируйте это нарушение. Это позволит расторгнуть договор в свою пользу.

Здравствуйте, АНАСТАСИЯ !

В данном Вашем случае, предварительный договор не обязывает продавца оформлять переход права собственности на недвижимость, а покупателя — вносить оплату. Обязательство по нему другое: подписать основной договор в нужный срок (ст.429 ГК РФ). Также в ПДКП можно прописать дополнительные условия, например внесение аванса или задатка. Тогда сторонам понадобится оформить отдельный документ, который фиксирует передачу предоплаты.

Поэтому также стороны в любой момент могут договориться и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Причины здесь не важны: даже если вы просто передумали и хотите отменить сделку, вы можете договориться с продавцом и заключить соглашение. Главное, чтобы у вас не было взаимных претензий. На расторжение договора в таком случае уйдёт минимум времени, в суд обращаться не придётся (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Другое дело — наличие разногласий. Претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но здесь для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!

Добрый вечер, Анастасия.

1) Нотариальное уведомление — это документ, оформленный нотариусом, подтверждающий факт, содержание и отправку конкретной информации.

2)Почтовое нотариальное уведомление, это стандартная услуга, когда нотариус отправляет письмо (часто заказное с уведомлением о вручении), и его цель — доказать, что адресат получил информацию. Это полноценный способ нотариального уведомления.

-Уведомление при личном визите, это может означать требование о том, чтобы собственники лично явились к нотариусу для подписания согласия/отказа в присутствии нотариуса.

3)Банк, выдавший ипотеку, заинтересован в том, чтобы все бывшие сособственники дали письменное согласие на сделку.

4)Если другие собственники просто игнорируют почтовые уведомления, банк может посчитать, что факт получения информации не доказан или что для продажи требуется их личное присутствие для подписания документов.

5)Согласно ст. 381 ГК РФ, если договор расторгается по вине стороны, получившей задаток (то есть, по вине продавцов), то покупатель вправе требовать возврата задатка в двойном размере.

-ПДКП обязывает стороны заключить основной договор. Если заключение основного договора стало невозможным из-за действий (или бездействия) продавцов, это является нарушением продавцом условий предварительного договора.

6)Сделка не состоялась, потому что другие собственники отказываются идти и тратить свое время (т.е. не исполняют свое обязательство по содействию заключению основного договора).

-Вы выполнили свою часть обязательств (уведомляли о сделке, готовы были провести сделку), но не можете получить согласие всех сособственников. Это является виной продавцов (всех собственников).

7)Если деньги, которые вы готовы вернуть покупателю, были получены вами как залог (аванс), то вы вправе требовать их возврата в двойном размере с продавцов (т.е. с общих собственников участка).

Если же эти деньги в принципе ваши, а покупатель просто внес аванс, вы должны использовать их для защиты своих интересов (оплата юристов, возможное оспаривание действий банка).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ если обязательства не выполняются Продавцом то обязан за неисполнение уплатить двойную сумму задатка.

Если за неисполнение договора ответственен покупатель, задаток ему не возвращается.

Возможно изменение таких условий по взаимному согласию, соглашения в соответствии со ст.421, 450 ГК РФ.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вы вправе написать предложение противной стороне об изменении, расторжении соглашения о задатке (дать срок для ответа).

в любой момент могут договориться и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Причины здесь не важны: даже если вы просто передумали и хотите отменить сделку, вы можете договориться с продавцом и заключить соглашение. Главное, чтобы у вас не было взаимных претензий. На расторжение договора в таком случае уйдёт минимум времени, в суд обращаться не придётся (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Другое дело — наличие разногласий. Претензии могут быть как у продавца, так и у покупателя, но здесь для расторжения уже нужны серьёзные основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ.

В противном случае, возможно, обратиться с иском в суд и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго Вам!