Вопрос регистрации права собственности на подаренную долю квартиры при отсутствии регистрации договора дарения

Проясните, пожалуйста, а то у разных юристов разная точка зрения.

Квартира по договору обмена приобретена в долевую собственность (отец, сын) в 2003 г. В 2004 г. отец нотариально дарит свою половину сыну Н, но за регистрацией права в рег. палату не обращаются. В 2006 г. отец умер. За наследством отца никто не обращается, т.к. второй его сын С. на долю не претендовал, зная о заключенном договоре дарения, а сын Н., опять же, на основании этого договора был уверен, что отцовская доля и так принадлежит ему. Юридически право собственности за ним в рег. палате так и не зарегистрировано, т.к. должны были обращаться за регистрацией даритель и одаряемый, а дарителя уже нет в живых Фактически право собственности наступило за сыном Н. Сын Н. до настоящего момента проживает в указанной квартире и несет все расходы по содержанию жилого помещения. В связи с тяжелым заболеванием сына Н. в настоящее время возник вопрос о регистрации права собственности за ним на подаренную долю.

С каким иском обращаться в суд - Исковое заявление О государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности на жилое помещение. - к ОТВЕТЧИКу: Управление федеральной регистрационной службы; или - исковое заявление О признании права собственности в порядке фактического принятия наследства к Администрации муниципального образования?

Подойдет ли ко второму-наследственному-заявлению общая судебная нотариальная доверенность от сына Н.?