Доказательства убытков и причино-следственной связи в иске о взыскании неустойки и убытков (аренда жилья) при просрочке срока передачи квартиры

Вопрос понятен, для примера приведу Вам решение суда Дело № 2-1163/2011г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» февраля 2011 года Вахитовский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи Бурганова Р.С.,

при секретаре Залялетдиновой Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Зиятдиновой ... и Зиятдинова ... к Обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о взыскании неустойки, излишне уплаченных по договору сумм, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Зиятдиновы Д.Р., С.Р. обратились в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» (далее по тексту – ООО «ФОН-Ривьера») о взыскании неустойки, излишне уплаченных по договору сумм, компенсации морального вреда. В обосновании требований истцы указали, что между ответчиком и гражданином Азимовым А.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № СГ33-99, в соответствии с которым ООО «ФОН-Ривьера» обязалось в срок не позднее 01.07.2009г. заключить с Азимовым А.Т. основной договор купли-продажи ... в микрорайоне «Солнечный город». На основании договора об уступке права требования от 16.03.2009г., права и обязанности покупателя по предварительному договору приняты истцами. Свои обязательства по оплате предварительного договора истцы выполнили в полном объеме. 03.09.2010г. между ответчиком и истцами заключен договор купли-продажи ..., составлен передаточный акт. Таким образом, ответчиком была допущена просрочка исполнения обязательства на 427 дней, что в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» дает истцам право требования неустойки. Кроме того, ООО «ФОН-Ривьера» продало квартиру истцам на 3,53 кв.м меньше площади, обусловленной предварительным договором, соответственно, покупная цена квартиры должна быть уменьшена на 109430 рублей.

На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчика ООО «ФОН-Ривьера» в их пользу неустойку в сумме 500000 рублей в равных долях по 250000 рублей; излишне уплаченные денежные средства за квартиру в сумме 109430 рублей в равных долях по 54715 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 5000 рублей в равных долях по 2 500 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 20000 рублей в равных долях по 10000 рублей.

Истица Зиятдинова Д.Р., одновременно являющаяся представителем истца Зиятдинова С.Р. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ФОН-Ривьера» против удовлетворения исковых требований возражала.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Судом установлено, что 30.10.2008г. между ответчиком ООО «ФОН-Ривьера» и гражданином Азимовым А.Т. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № СГ33-99, в соответствии с которым ООО «ФОН-Ривьера» обязалось в срок не позднее 01.07.2009г. заключить с Азимовым А.Т. основной договор купли-продажи ... в микрорайоне «Солнечный город» (л.д.7-9). Свои обязательства по исполнению предварительного договора Азимов А.Т. выполнил в полном объеме путем передачи ответчику ООО «ФОН-Ривьера» простого векселя номинальной стоимостью 3119530 руб., что подтверждается актом приема-передачи от 04.12.2008г. (л.д.11). На основании договора об уступке права требования от 16.03.2009г. № У-1998, Азимов А.Т. уступил свои права и обязанности покупателя по предварительному договору истцам Зиятдиновым Д.Р., С.Р. (л.д.10). 03.09.2010г. между ответчиком и истцами был заключен договор купли-продажи ..., расположенной на седьмом этаже десяти-двадцати двух этажного монолитно-кирпичного дома, находящегося по адресу: ... (л.д.16). Квартира была передана истцам по акту приема-передачи от 03.09.2010г. (л.д.17). Право собственности за истцами на указанную квартиру было признано 16.09.2010г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.18).

Суд полагает, что исковые требования Зиятдиновых С.Р., Э.Р. подлежат частичному удовлетворению.

Истица в ходе судебного заседания пояснила, что от заключения основного договора купли-продажи они не уклонялись, намерение на заключение основного договора купли-продажи квартиры подтверждается произведенной оплатой по договору в полном объеме, а также тем фактом, что уже после истечения установленного в предварительном договоре срока подписания основного договора, истцы были вселены в квартиру. Доводы истцов подтверждаются актом проживания граждан в жилом помещении от 17.05.2010г., из которого следует, что на момент проверки в квартире фактически без регистрации проживал истец Зиятдинов С.Р. (л.д.34). Кроме того, 22.07.2010г. истцы направили в адрес ООО «ФОН-Ривьера» претензию с требованием исполнить обязательства по договору от 30.10.2008г., а именно заключить с ними основной договор купли-продажи квартиры (л.д.35). Факт получения ответчиком данной претензии подтверждаются входящим штампом.

Суд отвергает доводы ответчика о том, что предварительный договор прекратил свое действие 01.07.2009г., поскольку ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры, поскольку материалами дела подтвержден факт сдачи дома в эксплуатацию в августе 2010г. До указанного срока понуждение к заключению основного договора купли-продажи квартиры явилось бы преждевременным. Истцы с ведома ответчика после 01.07.2009г. вселились в квартиру и жили там, несмотря на то, что основной договор не был заключен. Основной договор купли-продажи квартиры был заключен 03.09.2010г. на основании предварительного договора купли-продажи от 30.10.2008г., о чем прямо указано в самом договоре. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры действовал до момента заключения сторонами основного договора купли-продажи и никак не мог быть ограничен сроком действия до 01.07.2009г. Кроме того, в соответствии с п. 6.2 предварительного договора он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

При изложенных выше обстоятельствах, суд полагает, что ответчиком нарушен срок исполнения договорного обязательства, что в соответствии с Федеральным Законом «О защите прав потребителей» предусматривает ответственность продавца в виде неустойки за просрочку исполнения обязательств. Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что на предварительный договор купли-продажи положения данного закона не распространяются. Суд с такими доводами согласиться не может.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. От 21.11.2000г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющим работы или оказывающим услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Таким образом, поскольку у сторон было намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, к данным правоотношениям применимы нормы закона «О защите прав потребителей».

Кроме того, по сути предварительный договор, заключенный между Азимовым А.Т. и ответчиком, является договором долевого участия в строительстве жилья. На это указывает тот факт, что предварительный договор заключен задолго до сдачи дома в эксплуатацию и полученные ответчиком средства использовались при строительстве жилья.

Истцы просят в соответствии со ст.23.1 ФЗ «О защите прав потребителей», взыскать в их пользу неустойку в размере 500000 рублей в равных долях по 250000 руб.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд с учетом обстоятельств дела и периодом просрочки обязательства полагает необходимым взыскать с ответчика ООО «ФОН-Ривьера» в пользу истцов неустойку в сумме 40000 рублей в равных долях по 20000 рублей.

Истцы также просят взыскать с ответчика излишне уплаченную за квартиру сумму в размере 109430 рублей, указав, что переданная квартира не соответствует указанным условиям договора в силу меньшей площади, а именно изначально площадь квартиры составляла 100,63 кв.м., однако при передаче оказалась меньше на 3,53 кв.м. и составила 97,1 кв.м.

В силу ст.18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Ответчик в опровержение данных требований ссылается на ст.421 ГК РФ, указывая, что стороны были свободны в своем волеизъявлении в заключении договора, на подписание указанного договора купли-продажи с меньшей площадью квартиры истцов никто не принуждал. Доводы ответчика опровергаются п.6.1 предварительного договора купли-продажи, из которого следует, что уточнение общей площади квартиры по результатам замеров ОТИ не являются существенными изменениями условий договора и не дают какой-либо из сторон права на отказ от заключения основного договора.

Таким образом, истцы при изменении условий договора, касающихся площади квартиры, не могли отказаться от заключения основного договора купли-продажи, поскольку это повлекло бы для них последствия в виде возмещения расходов, связанных с необоснованным отказом от заключения договора, в связи с чем ими был подписан акт приема-передачи квартиры с меньшей площадью.

Суд полагает, что п.6.1 ущемляет права истцов, поскольку в соответствии со ст.432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора. Поскольку предметом заключенного договора является квартира со всеми характеристиками, в том числе и площадью, таким образом, уменьшение площади квартиры является изменением существенных условий договора.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку изначально при заключении предварительного договора купли-продажи площадь квартиры являлась большей по сравнению с площадью квартиры в момент ее передачи истцам, и истцы не могли знать об уменьшении площади в дальнейшем, суд полагает обоснованными требования истцов о соразмерном уменьшении цены договора, поскольку в данном случае со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение. Отсутствие указания в договоре стоимости одного квадратного метра квартиры не является основанием для отказа истцам в удовлетворении их требований. Таким образом, с ответчика ООО «ФОН-Ривьера» в пользу истцов подлежит взысканию 109430 руб. (3119530 руб. / 100,63 кв.м. х 3,53 кв.м.) в равных долях по 54715 руб.

Поскольку в ходе разбирательства по делу подтверждено нарушение со стороны ответчика прав истцов, как потребителей, в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит компенсации и причиненный истцам моральный вред, при этом требование истцов о компенсации морального вреда в размере 20000 руб. признается судом завышенным. С учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов в счет компенсации морального вреда 10000 рублей в равных долях по 5000 рублей каждому.

Также суд считает необходимым взыскать с ООО «ФОН-Ривьера» в пользу истца Зиятдинова С.Р. 5000 рублей в счет уплаченной государственной пошлины за государственную регистрацию договора отчуждения недвижимого имущества, поскольку в соответствии ст.45 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога. Поскольку истцы как физические лица оплатили государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи по 334 руб. каждый и за регистрацию права собственности по 500 руб. каждый, что подтверждается представленными для обозрения в судебном заседании оригиналами квитанций, а также оплатили государственную пошлину в размере 5000 рублей за юридическое лицо ООО «ФОН-Ривьера» (л.д.15), суд считает необходимым взыскать указанную сумму с ответчика. При этом суд исходит из того, что п. 2.5.2 предварительного договора о том, что расходы за осуществление регистрационных действий несет покупатель, ущемляет права истца по сравнению с законом и не является основанием для возложения на истцов обязанностей по оплате расходов ответчика на регистрацию перехода права собственности на квартиру.

В связи с тем, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, в силу ст.103 ГПК РФ, с ответчика в государственный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4192,60 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Зиятдиновых Д.Р., С.Р. удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в пользу Зиятдиновой ... 20000 рублей неустойки, 54715 рублей в счет излишне уплаченных по договору сумм, 5000 рублей в счет компенсации морального вреда.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в пользу Зиятдинова ... 20000 рублей неустойки, 54715 рублей в счет излишне уплаченных по договору сумм, 5000 рублей в счет компенсации морального вреда, 5000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора отчуждения недвижимого имущества.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 4192,60 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Вахитовский районный суд г. Казани в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: ... Р.С. Бурганов