По договору я не могу расторгнуть его в течение 1-го года, арендодатель на наши претензии не реагирует.

Светлана, в Вашем случае имеют место недостатки сданного в аренду имущества. В этом случае ст.612 ГК (Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества) определяет:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Светлана, ну, во-первых, условие о невозможности расторжения договора в течение 1 года ничтожно в силу того, что противоречит основному законодательному акту в сфере гражданских правоотношений, а именно - Гражданскому кодексу ч.1 ст. 687, позволяющей расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив арендодателя за три месяца в письменном виде.

С уважением,

Дмитрий