Разрешите задать вопрос - как правильно сдать квартиру гражданам Украины и почему необходим договор аренды на 11 месяцев?

Вы будете заключать договор найма, так как обе стороны договора физ.лица. На 11 мес. заключают договор аренды, когда одна сторона юр.лицо, чтобы не регистрировать в налоговой и не платить налог. Вы налог должны заплатить (НДФЛ 13%), неважно на какой срок будет заключен договор. Оформление лучше поручить юристу, а не риэлторам, которые и распускают эти заблуждения (про 11 мес. и прочую ерунду), ввиду своей юридической безграмотности. Обращайтесь, все оформим.

Договор сроком до года не требует регистрации в Росреестре. Год и более - обязательная регистрация. Обычно те, кто квартиру сдает это не афишируют. Относительно миграционного учета: если у них не будет миграционного учета по юридическому адресу организации, тогда Вам придется делать им миграционный учет по месту жительства. Если миграционный учет будет по другому адресу проживания, а фактически они будут жить у Вас - могут возникнуть проблемы.

Никакая регистрация договора коммерческого найма НЕ требуется. Откуда Вы это взяли?

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В законе НЕТ указания на обязанность регистрировать договор найма жилого помещения. Срок не важен!

НЕ надо путать с договором аренды.

Обязательной государственной регистрации не подлежат права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Заключать договор можете на любой срок, до 5 лет. Если сторонами договора срок не определен, то договор считается заключенным на срок 5 лет.