Налоги и компенсации при продаже и покупке квартиры - что ожидает вас после 1 месяца официальной работы

Уважаемый Максим, добрый день!

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

То есть в данном случае возможны два варианта.

Первый вариант. Налогоплательщик продал жилой дом, квартиру, комнату, приватизированное жилое помещение, дачу, садовый домик, земельный участок или доли в указанном имуществе, которые были у него в собственности три года и более. В этом случае НДФЛ платить вообще не нужно - доходы, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи указанного недвижимого имущества не подлежат налогообложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ. Также физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи недвижимого имущества со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.

Второй вариант. Проданный жилой дом (квартира, комната, приватизированное жилое помещение, дача, садовый домик, земельный участок или доли в указанном имуществе), были в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Тогда есть выбор (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ):

- уменьшить налогооблагаемый доход на 1 000 000 руб. (или на сумму, равную доходу, если она меньше 1 000 000 руб.);

- уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с продажей.

К таким расходам относятся расходы на приобретение квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества, определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. При подаче в налоговый орган налоговой декларации по форме 3-НДФЛ для подтверждения произведенных расходов налогоплательщику необходимо представить договор купли-продажи на приобретение жилого объекта, платежные документы, подтверждающие оплату по приобретению квартиры, договор купли-продажи, предметом которого является реализация этого имущества.

Документами, свидетельствующими о факте осуществления расчетов, а также подтверждающими движение денежных средств от покупателя к продавцу, могут являться: расписка в получении исполнения обязательства полностью или в соответствующей части, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, иные документы, которые оформляются в зависимости от способов приобретения имущества и расчета за него.

Таким образом, при определении налоговой базы в отношении дохода, полученного от реализации квартиры (ее доли), налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть на сумму, израсходованную на приобретение указанного выше имущества.

Таким образом, при правильном составлении двух договоров купли-продажи в одном налоговом периоде налогооблагаемой базы не будет, налог не придется платить.