Способы ограничения доступа с соседнего ТСЖ, использующего калитку и двор ближайшего ТСЖ

Добрый вечер, Владимир!

Шлагбаумы и ограждения являются объектами благоустройства, поэтому вполне могут попасть в состав общего имущества (подтверждение - Постановление ФАС ПО от 23.05.2011 по делу N А55-16800/2010). Необходимо учитывать, что установка шлагбаумов на законных основаниях возможна только после формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. (Как показывает практика, действия по установке шлагбаумов чаще всего инициируются собственниками помещений в тех домах, где в качестве формы управления выбрано ТСЖ.) То же самое касается установления по периметру земельного участка ограждений, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд автотранспорта. Решение об установлении шлагбаума (ограждений) принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Такое решение (оформленное протоколом) должно быть принято большинством не менее 2/3 общего числа голосов собственников помещений в МКД (пп. 2 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Действия по установке шлагбаумов (ограждений) следует согласовать с администрацией района. Возможно, придется также обратиться в органы ГИБДД и службу государственного пожарного надзора. Для обращения в администрацию необходимо представить следующие документы:

- письменное заявление в произвольной форме с указанием причин, по которым возникла необходимость установки шлагбаума;

- проект размещения шлагбаума, с указанием места размещения в масштабе 1:500, его типа, размеров, внешнего вида, фирмы-изготовителя, фотомонтажа с различных ракурсов;

- решение общего собрания собственников помещений в МКД с приложением документа, подтверждающего полномочия лица, обратившегося с заявлением;

- правоустанавливающие документы на земельный участок, а также объекты недвижимости, расположенные на этом участке;

- кадастровую выписку о земельном участке на дату не позднее чем за два месяца до обращения с заявлением об установке шлагбаума;

- технические условия подключения шлагбаума к электросетям, выданные уполномоченным органом (если в соответствии с типом шлагбаума и инструкцией изготовителя по установке и эксплуатации необходимо электропитание).

Администрация при рассмотрении вопроса о согласовании установки шлагбаума вправе направить запросы в компетентные органы и организации (орган по безопасности дорожного движения, территориальный орган Государственного пожарного надзора, о возможности согласования установки шлагбаума. В письме о согласовании установки шлагбаума могут быть указаны дополнительные условия, обязательные для собственника шлагбаума (в соответствии с полученными заключениями компетентных органов и организаций).

Принимая решение об установлении шлагбаума (ограждения), собственники помещений в МКД должны учитывать интересы других лиц, если в отношении земельного участка, на котором расположен МКД, введен частный сервитут - право ограниченного пользования. Также в отношении земельного участка может быть установлен публичный сервитут, например, с целью обеспечения доступа для проведения работ по ремонту и обслуживанию инженерных коммуникаций.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления после проведения общественных слушаний для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены иным способом (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут может быть установлен исключительно в отношении земельных участков (в том числе участка, на котором расположен МКД), в то время как частный сервитут может затронуть не только земельные участки, но и здания, сооружения, другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

Желаю удачи!