О влиянии продажи помещений на зарегистрированный договор аренды на пять лет
С собственником заключен договор аренды помещений на срок пять лет. Договор зарегистрирован в органах юстиции. Вопрос: В случаи продажи собственником данных помещений в период действия договора аренды, сохраняет ли действие зарегистрированный договор аренды помещений на пять лет. Спасибо.
Да.
ГК РФ.
"Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора".
Спросить
Заключен договор аренды на 11 месяцев и есть пункт в договоре, что В случае если арендатор захочет заключить договор аренды Помещения по окончании срока аренды по настоящему договору Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о намерении заключить такой договор не менее чем за 2 месяца до истечения срока аренды по настоящему договору. Вопрос: как будет рассчитываться срок действия договора 11 мес.+2 мес= 13 мес. или срок действия договора остается равным 11 месяцам?
Срок действия вообще никак не меняется из за этого пункта. Т.е. он так и остается - 11 месяцев.
Спросить
11 мес - это 11 мес и точка. (А если в договоре предусмотреть уведомление за 8 мес, то 8 мес прибавить? 
и т.п. )
Есть зарегистрированный договор аренды на 5 лет до 2016 года. При этом помещение, переданное по нему было разделено на 2 помещения, получено 2 свидетельства. После чего заключено 2 краткосрочных договоры аренды с прежним арендатором, срок действия которых истёк 31.12.2015. В период действия договоров Одно из помещений было продано. Новый собственник считает, что действуют условия краткосрочного договора. Арендатор же, права которого не затронуты переходом права собственности, считает, что действуют условия долгосрочного 5 летнего договора. Кто прав, как считаете?
Между двумя юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения. Договор прошел регистрацию в Регистрационной палате. Срок действия договора заканчивается. Как продлить его действие? Если заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора. То нужно ли регистрировать это дополнительное соглашение также как и договор.
Заключить дополнительное соглашение, которое так же зарегистрировать в Росреестре.
Спросить
Чтобы продлить действие договора. сторонам договора необходимо заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды в том же порядке. что и сам договор аренды. При этом, если срок действия арендных отношений будет превышать один год, то такое соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре.
СпроситьПомогите пожалуйста в такой ситуации:
у нас в 1999 году был заключен с Арендодателем договор аренды помещений сроком на 4 года. Указанный договор был зарегистрирован. По окончании срока действия договора мы передали помещения по Акту.
Но обременения в регистрирующем органе сняты не были.
Наши контрагенты говорят, что тогда договор считается действующим.
Так ли это, если в договоре четко был указан срок его действия.
Спасибо.
Ваш контрагент неправ. Наличие регистрации не изменяет срока действия договора. В силу ст.610 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается на срок, определенный договором. И требовать арендную плату контрагент не вправе, поскольку помещение фактически возвращено по акту, т.е. прекратилось пользование помещением, что в свою очередь влечет прекращение правовых оснований для взимания арендной платы.
Вместе с тем прекращение зарегистрированных вещных прав подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.
Права и ограничения, которые прекращены, погашаются на лицевой стороне листа договора специальным штампом погашения регистрационной записи (п. 62 Правил ведения ЕГРП - Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).
Кроме того, п. 22 и 23 Инструкции (Приказ Минюста России от 06.08.2004 № 135), предусмотрено, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Таким образом ничто не мешает вашему контрагенту подать заявление о регистрации прекращения догвора аренды.
С уважением,
СпроситьВопрос по долгосрочной аренде нежилого помещения.
Являюсь собственником помещения и заключены договора на аренду с юридическим лицом:-первый на 11 месяцев с 28.02.2014. Срок его действия вышел и за это время основной договор с регистрацией в Юстиции не заключен.-второй долгосрочный на 5 лет, но в Юстиции не регистрировался еще. Цена аренды утверждена и рассписана.
В связи с падением экономики РФ и дальнейшей ее непредсказуемости могу ли я внести корректировку в договор путем подачи письменного предложения Арендатору в части будущих инфляционных ожиданий и могу ли я получить однозначно отрицательный ответ Арендатора.
Может ли Арендатор ссылаться на условия уже заключенного, но еще не зарегистрированного Договора в Юстиции?
Александр! В некоторых ситуациях может.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Спросить
Можете, руководствуйтесь п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
Спросить
При наличии заявления о регистрации договора краткосрочной аренды нежилого помещения учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) не имеет законных оснований для отказа в регистрации, поскольку требование ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды любой недвижимости независимо от срока формально распространяется и на нежилые помещения. Учреждение юстиции не вправе применять аналогию закона — п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды нежилого помещения, применение нормы права по аналогии — это компетенция судебных органов. Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговыми органами о неправомерности отнесения уплаченной по незарегистрированному договору арендной платы на себестоимость арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.
Отсутствие срока в договоре аренды здания или сооружения (аренда на неопределенный срок) не отменяет обязательность государственной регистрации. Согласно ст.610 ГК РФ договоры аренды могут быть двух видов: с определенным сроком и без такового. П.2 ст.651 ГК РФ относится к договорам, срок которых определен сторонами и составляет не менее года. На договоры, срок которых не определен, данная норма не распространяется, они подлежат государственной регистрации в соответствии с общей нормой об аренде недвижимости — п.2 ст.609 ГК РФ.
СпроситьМожно менять условия незарегистрированного Росреестром договора аренды согласно ст. 8.1 ГК РФ (Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом) - он пока считается незаключённым.
Это пока бумажка.
На которую арендатор не может ссылаться.
Спросить
В соответствии со ст. 614, ч. 3 ГК РФ - арендная плата не может изменяться чаще чем один раз в год.
Спросить
Здравствуйте!
В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данная статья предполагает, что при отсутствии в договоре каких-либо иных условий изменение размера арендной платы допустимо только по взаимному согласию сторон.
Как правило же, в договоре аренды предусматривается право арендодателя повышать размер арендной платы в определенные сроки и (или) при определенных обстоятельствах.
Если в Вашем договоре аренды такое условие не предусмотрено, то повышать размер арендной платы арендодатель не может. Во всяком случае, в рамках данного договора.
При этом необходимо заметить, что то обстоятельство, что договор не зарегистрирован, на мой взгляд, не в любом случае может сыграть положительную роль в Вашем положении.
дело в том, что арендатор может потребовать регистрации этого договора и в случае Вашего уклонения от регистрации произвести регистрацию в судебном порядке.
Как указано в ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Поэтому в Вашем случае нужно искать иные пути повышения арендной платы.
Либо договаривать с арендатором о внесении необходимых изменений в договора аренды, позволяющих при определенных обстоятельствах менять размер арендной платы.
Либо обращаться в суд с иском об изменении договора в порядке ст. 451 Гражданского кодекса РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств.
Спросить
В суде Арендатор не может ссылаться на условия договора аренды, который в нарушение ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды - не имеет гос.регистрации.
Поэтому,
как собственник помещения, имеете полное право и законные основания вносить корректировку в договор путем подачи письменного предложения Арендатору.
В дальнейшем, можете зарегистрировать договор.
Спросить
В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании ч.1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Таким образом, договор аренды считается заключенным когда стороны составили и подписали единый документы (ч.2 ст. 434 ГК РФ).
Следовательно, внесение изменения арендной платы будет внесением изменений в заключенный договор аренды.
СпроситьВопрос касается договора аренды.
Договором аренды предусмотрен срок действия договора с 01.09.2001 по 30.08.2002. Также договор оговаривает, что Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем высвобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном выспобождении и сдать помещение Арендодателю по акту и в исправном состоянии с учетом нормального износа. Арендатору начисляется арендная плата до даты сдачи помещения по акту.
На настоящий момент возникла следующая ситуация. Действие договора окончено, в качестве Арендадателя выступает ср.шк., в качестве Балансосодержателя Отдел образования. В связи с тем, что действие договора окончилось, Арендатор не осуществляет оплату аренды за помещение, но по прежнему находится в арендуемом помещении, т.к. между школой и Арендатором заключен договор о сотрудничестве, который обязывает школу предоставить помещение. На основании того что помещение не было сдано по акту после завершения действия договора Отдел образования выдвинул требование оплатить аренду с момента истечения договора до настоящего времени. Однако Арендатор считает что не должен платить, т.к. действие договора прекращено.
Вопрос если договором предусмотрен срок истечения договора является ли обязанность сдачи помещения по акту основанием для начисления арендной платы до сдачи по акту?
Заранее спасибо за ответ.
Честно говоря, вопрос не в акте. Просто неисполнение обязанности по возврату влечет за собой возникновение обязательства по уплате арендной платы.
ГК РФ.
" Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором".
СпроситьНаша организация арендует нежилое помещение у физ. лица. Договор аренды зарегистрирован в рег. палате. Срок договора истек 15.07.14. стороны заключили доп. соглашение к договору о продлении договора на следующие пять лет. Правильно ли стороны поступили в этом случае. Или же нужно заключать новый договор и снова его регистрировать. Или какими должны быть их действия.
Между мной и администрацией был заключен договор аренды земельного участка, по договору срок действия договора установлен на 11 месяцев. Через год после завершения срока действия договора администрация подала иск о взыскании с меня задолженности по арендной плате за период после завершения действия договора, мотивируя следующим: Поскольку действий, направленных на прекращение либо расторжение договора аренды сторонами не совершалось, отсутствовали возражения со стороны арендодателя договор в соответствии со ст. 610, 620 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Земельный участок мною после завершения действия договора не использовался. За ранее спасибо.
Смотрите условия договора арены. если у вас в договоре указано, что договор пролонгируется, то в таком случае требования законны.
СпроситьХотелось бы знать можно ли в договоре аренды помещения указать срок оплаты по окончании срока действия договора, договор заключен на 11 месяцев. И как это правильно написать?
Если Арендодатель согласен можете. Вам нужно написать, что стороны пришли к соглашению произвести расчет по арендной плате который будет произведен арендатором в последний месяц аренды но не позднее и число ....
По коммуналке что решили? Как будете платить ежемесячно или так же.
Благодарность можете выразить перечислив 500 рублей на карту сбербанка
4276 8600 1161 9398
СпроситьКак переоформить земельный участок, находящийся в аренде матери для аренды дочерью. Договор на аренду заключен в 2005 году, но не зарегистрирован в органах юстиции. Продление договора аренды осуществлялось с 2005-2008 гг, 20010-2011 гг, 2011-2014 гг, с 2014 сроком на 5 лет. дополнительные соглашения на продление договора аренды не регистрировались в органах юстиции.
Возможно ли оформить переуступку прав на участок при данном раскладе?7
что можно сделать в данном конкретном случае малой кровью, но юридически правильно?
Если договором аренды не запрещена переуступка прав арендатора, то мама может переуступить свои права обязанности по договору дочере
Спросить
