Важность государственной регистрации бессрочного договора аренды помещения - последствия не регистрации

398₽ VIP

Тариел,

1. Объязатеьно ли его государственная регистрация ?

если сроком до 1 года. не регистрируется.и наоборот.

2. Если да, то какие последствия за не регистацию ?

Никаких

1. Госрегистрация обязательна в органе Росреестра.

2. Особых последствий это не повлечет. Но права сторон по незарегистрированному договору аренды не могут быть противопоставлены правам третьих лиц. В частности, арендодатель по незарегистрированному договору не имеет права на преимущественное заключение договора на новый срок; не может сохранять арендные права при перемене собственника переданного имущества и т.п.

Уважаемый Тариел.

1.Договор аренды нежилого помещения на Срок от ОДНОГО года и выше должен быть ОБЯЗАТЕЛЬНО зарегистрирован в Регпалате.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

По вопросу о применении пункта 2 статьи 651 см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Тариел, доброго времени суток!

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений.

Однако договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок (а в Вашем случае именно так), не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.

Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Бессрочный в регистрации не нуждается до той поры пока не возникнет доп соглашение о сроке (год и более).

Вытрясти арендатора из помещения - через суд.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Гражданским законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О госрегистрации прав») к объектам недвижимости – дополнительно к зданиям и сооружениям – отнесены также жилые и нежилые помещения. То есть, законодательно установлены самостоятельные объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат следующие права на недвижимые вещи: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ФЗ «О госрегистрации прав» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (аренда зданий и сооружений) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (статья 625 ГК РФ).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений) применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия (пункт 2 статьи 650 ГК РФ).

Таким образом, делаем ещё один промежуточный вывод: к аренде нежилых помещений, находящихся в здании, применяются общие положения об аренде, а статья 651 ГК РФ на аренду нежилых помещений не распространяется. Следовательно, согласно статье 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, так как иное гражданским законодательством не установлено.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 ФЗ «О госрегистрации прав»).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено гражданским законодательством (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 16 ФЗ «О госрегистрации прав»).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (см. пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“).

Таким образом, делаем вполне однозначный и окончательный вывод о необходимости регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных в здании, и заключенный на срок 11 месяцев.

То же самое в свое время вполне компетентно разъяснило и Министерство юстиции РФ, указав, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленным ФЗ «О госрегистрации», независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом (см. письмо Минюста РФ от 11.01.2000 № 85-ЭР).

Однако теперь начинается самое интересное. Общий смысл развивающихся далее событий нам вполне понятен. Получается, что в случае аренды на два-три дня какого-либо помещения в здании, например, для проведения общего собрания акционеров акционерного общества, необходимо не только заключить договор аренды, но и зарегистрировать его, что само по себе абсурдно в условиях суровой российской правовой действительности.

Стало понятно: необходимо искать какой-нибудь выход. И он был найден. Причём, очень оригинальный. В таких случаях обычно говорят: «Забудьте всё, чему вас учили в высшем учебном заведении»!

Итак, первый «шедевр».

«Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53).

Это очень любопытный документ.

Во-первых, с каких это пор нежилое помещение неразрывно связано со зданием? Ранее мы уже убедились, что нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Неразрывность связи между зданием и нежилым помещением – это строительная терминология, а не юридическая. Ведь не будет же Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ оспаривать сделку продажи нежилого помещения, расположенного в здании, по причине неразрывности их связи (если будет, то нам хотелось бы присутствовать на таком любопытном процессе).

Во-вторых, с какой стати в ГК РФ должны присутствовать специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О госрегистрации» таких требований не содержится.

Ещё раз внимательно изучаем текст пункта 2 статьи 609 ГК РФ: «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». О необходимости наличия специальной нормы в данном пункте не упоминается. Иное не установлено. Точнее, установлено, но для зданий и сооружений, а не для нежилых помещений (см. пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Следовательно, на аренду нежилых помещений распространяются общие положения об аренде (статьи 606-625 ГК РФ).

А теперь, второй «шедевр».

Несмотря на очевидную юридическую ошибку Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Министерство юстиции РФ пересмотрело свои взгляды на краткосрочную (до 1 года) аренду нежилых помещений и сочло необходимым довести до сведения МНС России информацию о том, что впредь Минюст России будет основываться на положениях Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53. Кроме этого, Минюст России указал, что данное Информационное письмо Президиума ВАС РФ доведено до сведения учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР).

Сначала мы не поверили своим глазам. Получается, что Министерство юстиции РФ, являющееся федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в частности, функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 1 Положения о Министерстве юстиции РФ) – в нарушение подпункта 9 пункта 8 того же Положения, предписывающего право Минюста России издавать в пределах своей компетенции нормативные правовые акты (приказы, распоряжения и другие акты), обязательные для исполнения государственными и муниципальными органами, организациями, должностными лицами и гражданами – выпускает письмо, не являющееся нормативным правовым актом, в котором к тому же, есть прямое указание всем, в том числе и регистрирующему органу, руководствоваться письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Таким образом, Минюст России провозгласил в Российской Федерации прецедентное право (по всей видимости, кто-то очень долго стажировался в США и Великобритании или стажируется там до сих пор).

Окончательно нас расстроила позиция Департамента налоговой политики Минфина РФ, письмо которого (от 13.09.2000 № 04-02-05/2) мы цитируем дословно (с некоторыми сокращениями):

«В настоящее время, согласно информационному письму Президиума ВАС РФ “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами соответствующего договора. В связи с изложенным, при принятии решения по вопросу включения в себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по договору аренды нежилого помещения, используемого для осуществления производственной деятельности, заключенному на срок менее одного года и не прошедшему государственную регистрацию, можно применять вышеназванное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

То есть, нам опять указали, что всегда и везде можно применять именно письмо суда, а не закон. Однако позвольте не согласиться с таким утверждением по следующим причинам.

Согласно статье 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации (статья 76 Конституции РФ).

Согласно статье 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним федеральных законов. Гражданские правоотношения могут регулироваться также указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, актами министерств и иных федеральных органов исполнительной власти РФ.

К полномочиям Высшего Арбитражного Суда РФ относится, в частности, изучение и обобщение практики применения арбитражными судами законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, дача разъяснения по вопросам судебной практики (статьи 9 и 10 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации»).

Нормативные правовые акты издаются федеральными органами исполнительной власти в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается. Структурные подразделения и территориальные органы федеральных органов исполнительной власти не вправе издавать нормативные правовые акты (пункт 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009).

Таким образом, никакие письма Минюста России и Департамента налоговой политики Минфина РФ, а также любые разъяснения, рекомендации, указания и другие документы Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами.

Сложившаяся на территории РФ судебная практика, обобщенная Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, в любой момент может быть изменена вышестоящим судебным органом, каковым является Конституционный Суд РФ. Одним из последних ярких примеров такого события является постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П об указании судам рассмотрения дел о недействительности сделок в соответствии с их конституционно-правовым смыслом, выявленным Конституционным судом РФ в данном решении (о добросовестном приобретении).

Результатом нашего правового анализа сложившейся ситуации с арендой нежилых помещений является предложение – во избежание участникам сделки неблагоприятных последствий – подачи договора аренды на государственную регистрацию в соответствующий регистрирующий орган и получение официального отказа в регистрации договора. В этом случае обе стороны договора аренды будут уверены в отсутствии возможных претензий со стороны налоговых органов и иных заинтересованных лиц.

1. Договор аренды нужно регистрировать в Росреестре.

2. Нерегистрация договора аренды влечёт ничтожность договора в силу ст. 168 ГК РФ (срок аренды более года имеется).