Как поступить, если фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ больше проектной и требуется доплата?
Я заключал ДДУ, когда дом был уже практически построен. В ДДУ указана проектная площадь квартиры ее общая цена, исходя из этой площади, и цена за кв. м., и сказано, что фактическая площадь будет определена по результатам обмеров БТИ, после чего стороны рассчитаются по разнице между проектным и фактическим метражом. Отдельно сказано, что считается вся площадь квартиры с лоджиями и балконами с коэффициентами 0.5 и 0.3 соответственно. Одним из приложений договора является план секции и самой квартиры, где площадь балкона посчитана с коэффициентом 0,3. На днях стали известны результаты обмеров БТИ и фактическая площадь выросла по сравнению с проектной как раз за счет того что балкон превратился в лоджию и требуется доплата. Подскажите пожалуйста, что возможно сделать в данной ситуации? Заранее спасибо!
Истребовать проект - не может техническая служба, занимающаяся просто обмером, определять назначение помещений (его частей), отличное от тех, которое предусмотрено реализованным проектом.
Спросить
Я заключал ДДУ, когда дом был уже практически построен. В ДДУ указана проектная площадь квартиры, ее общая цена, исходя из этой площади, и цена за кв. м., и сказано, что фактическая площадь будет определена по результатам обмеров БТИ, после чего стороны рассчитаются по разнице между проектным и фактическим метражом. Отдельно сказано, что считается вся площадь квартиры без применения понижающих коэффициентов. Одним из приложений договора является план секции и самой квартиры, где площадь лоджии посчитана с коэффициентом 0,5)). При заключении договора мы спрашивали у продающей компании про коэффициент, нас заверили, что все посчитано правильно, и мы будем платить в соответствии с этим указанным метражом (ну, допуск плюс-минус полметра). На днях стали известны результаты обмеров БТИ и фактическая площадь выросла по сравнению с проектной как раз на площадь лоджии. Такая же ситуация по всему дому. Мы считаем, что положения договора противоречат друг другу и нас ввели в заблуждение при его подписании. В некоторых квартирах по два балкона и площадь квартиры, физически оставаясь той же, выросла по стоимости на 10%! Подскажите, пожалуйста, насколько перспективно наше дело и правда ли, что более эффективно подавать коллективный иск? Заранее спасибо!
чтобы посоветовать нужно читать ваш договор, перспектива дела не зависит от "коллективности" иска, если только индивидуальные затраты на судебные издержки уменьшатся.
Спросить
Евгений, заниматься этим нужно обязательно, даже если никто в доме больше не захочет это делать. А, как правильно сказано в предыдущем ответе, исход дела не зависит от того, все или один обратится в суд, а зависит от того, как удастся сформировать правовую позицию.
Спросить
Евгений, для ответа на Ваш вопрос нужно в первую очередь, изучить сам Договор, о котором Вы ведёте речь и более подробно все обстоятельства Вашего дела. Тогда можно будет вести речь о тех или иных возможностях.
СпроситьЯ заключил договор уступки прав требования, в рамках которого мне были переданы права требования по договору ДДУ, на квартиру в МО. Договор уступки был подписан мною в мае, по акту документы подтверждающие права требования (в том числе сам договор ДДУ со всеми приложениями и доп. соглашениями) были переданы в сентябре – после регистрации договора цессии в регпалате. В ДДУ указана проектная площадь квартиры ее общая цена, исходя из этой площади, и цена за кв. м., и сказано, что фактическая площадь будет определена по результатам обмеров БТИ, после чего стороны рассчитаются по разнице между проектным и фактическим метражом. Отдельно сказано, что считается вся площадь квартиры без применения понижающих коэффициентов. Одним из приложений договора является план секции и самой квартиры, где площадь лоджии посчитана с коэффициентом 0,5)). На днях стали известны результаты обмеров БТИ и фактическая площадь выросла по сравнению с проектной как раз на площадь лоджии. Доплата за лоджию по моей квартире составляет около 200 тыс. руб. Такая же ситуация по всему дому. Я полагаю что положения договора ДДУ противоречит действующему законодательству и я не должен платить да лоджию с коэффициентом 1, так как такой подход к ценообразованию противоречит порядку определения площади квартиры. Кроме этого, на мой взгляд цедент при подписании договора уступки ввел меня в заблуждение так как не показывал дополнительное соглашение №2 к ДДУ, где указано что при окончательном расчете площадь лоджии берется без понижающих коэффициентов.
Учитывая изложенное подскажите
1. Насколько перспективно мое дело при предъявлении иска.
А) Цеденту за введение меня в заблуждение при подписании договора уступки.
Б) Застройщику при попытке оспорить правильность ценообразования по лоджии с коэффициентом 1
В) к вышеуказанным лицам, привлекая их как соответчиков
2. Существует ли положительная арбитражная практика в МО в данной категории дел, и если да то не могли бы вы дать ссылки
Заранее спасибо!
Здравствуйте. Если вы приобретали квартиру как физлицо, то тогда вам нужна практика судов общей юрисдикции - Мособлсуда в частности. Попробуйте посмотреть на его сайте и на сайтах подчиненных ему судов. Введение в заблуждение нужно доказывать, при том, что ваше соглашение подлежало регистрации.Кроме того, данные условия у вас в договоре изложены и вы их подписали. Плюс экономический момент: суд вам может обойтись дороже, чем стоимость доплаты.
СпроситьПомогите разобраться. При покупке квартиры в договоре участия в долевом строительстве применяются термины:
1) Проектная площадь - площадь Объекта долевого строительства, указанная в проектной документации, включающая в себя балконы, лоджии, веранды и террасы.
2) Уточненная (фактическая) площадь - площадь Объекта долевого строительства, указанная в техническом паспорте БТИ, включая балконы, лоджии, веранды и террасы.
Площадь квартиры 64,5 м² БЕЗ УЧЕТА БАЛКОНА. Её же и указывают в договоре как «Проектная площадь», но в квартире присутствует Балкон площадь которого 3,8 м². По словам застройщика, площадь балкона я буду оплачивать после обмеров БТИ с учетом понижающего коэффициента «0.3», т.е. за 1,14 м².
Так ли это и не придется ли мне после обмеров БТИ доплатить появившуюся разницу между «Проектной площадью» и «Уточненной» (фактической) площадью» равной 3,8 м² в полном объеме?
Или «Уточненная (фактическая) площадь» по БТИ как раз и считается с учетом понижающего коэффициента на балкон?
Уточненная площадь считается после приемки дома госкомиссией. Если она отличается от проектной в сторону увеличения, нужно будет доплачивать.
Спросить
Здравствуйте, я представитель проектной организации. Возникла ситуация связанная с ошибкой при подсчете общей площади одной квартиры на этаже с разницей в 1.2 метра. Всего таких квартир 16, ( 16-и этажный дом). Заказчик заявляет, что проектная организация несет финансовую ответственность за ошибку так ошибка проектная вместе с фактической площадью после завершения строительства составляет 3.2% от общей площади. Короче требует возместить ...кто здесь виноват и чья финансовая ответственность?
СпроситьВ договоре прописан балкон, по факту построенная лоджия. Является ли это нарушением или введением в заблуждения...? Обязан ли я, оплачивать разницу в площади балкона и лоджии? (площадь лоджий считается с понижающим коэффициентом – 0,5; а балконы – 0,3.)
Смотря какой договор. Вряд ли вас намеренно ввели в заблуждение. Скорее это обычное неграмотное и неточное формулирование собственной речи, сейчас это нормальное явление. Согласования новой цены имеете право требовать, на основании фактически меньшего метража.
СпроситьВ договоре прописан балкон, по факту построенная лоджия. Является ли это нарушением или введением в заблуждения...? Обязан ли я, оплачивать разницу в площади балкона и лоджии? (площадь лоджий считается с понижающим коэффициентом – 0,5; а балконы – 0,3.) По факту строительства квартира стала немного меньше. И с учем разницы коофецента балкона и лоджии, получилось, что полощадь осталась как по договору. Так же в договоре оговоренно, что если площадь кваритиры уменьшается, то они возращают деньги. Ну так вот, если был бы балкон, как по догору, то застроищик должен был бы мне.
К вопросу № 2836229
Единственннй пункт, где упоминается про балкон/лоджию - это план дома, приложение к ДДУ, с размерами, на нём плошадь указана без учёта площади балкона.
Всё-таки не понятно, придётся доплачивать или нет после обмеров БТИ за балкон/лоджию?
Спасибо!
Ищите в договоре условия о порядке определения цены - с учетом каких параметров она определяется, и если участвует в этом площадь, то какая именно.
СпроситьЯ купил квартиру по договору долевого строительства, согласно которому проектная площадь квартиры составляет 62 кв. м, при этом когда со мной заключался договор мне предоставили план будущей квартиры (не часть договора), где лоджия указывалась с понижаещем коэффициентом 0,5, то есть фактическая площадь лоджия 4 кв. м, а считалась она как 2 кв.м. После того как квартиру построили оказалось что площадь квартиры составляет 62 кв. м вместе с площадю лоджии (4 кв.м) без понижающих коэфициентов, то есть застройщик уменьшил общую площадь на 2 кв.м. (В договоре не указаны площади комнат, лоджий и т.д. указана лишь общая проектная площадь)
Ещё один важный момент в договоре есть пункт в случае расхождение площадей стороны компенсируют кв. м площади по фиксированной цене указанной в договоре между проектной площадью (62 кв.м) и площадью которая была посчитано БТИ, БТИ посчитала общую площадь 58 кв.м без лоджии, я так понял что в общую площадь квартиры не входят площади лоджий, балконов. В акте приёма-передачи застройщик указывает что площадь передваемой квартиры также 58 кв. м, (акт не подписан). Застройщик в компенсации отказал, мотивирую что в договоре общая проектная площадь и площадь БТИ+ лоджия одинаковы.
Вопрос 1 - имеет ли смысл обратиться в суд на компенсацию не достающих кв. м?
Вопрос 2 - если смысл есть, то компенсацию требовать на 2 кв.м или 4 кв. м?
Большое спасибо.
Достаточно спорный вопрос. Основные моменты - общая проектная площадь это иное, отличное от общей площади квартиры понятие. Используется в договоре в качестве определения параметров вещи, которая должна быть сделана (построена). И не должна соответствовать понятию общей площади квартиры, используемому в ЖК РФ и применяемому в рамках иных правоотношений (жилищных, а не обычных гражданско-правовых, сиречь правоотношений по созданию вещи).
Очень странное условие о порядка определения общей проектной площади - применение для лоджии коэффициента 0,5, и в то же время не указывается разница по этой площади без применения и с применением коэффициента. Скорее всего, как обычно бывает, такой коэффициент применяется только для определения стоимости вещи (является одним из параметров расчета стоимости). В таком случае обращаться в суд бесполезно, этот коэффициент действительно был применен.
Если же коэффициент относится именно к определению параметров самой вещи (а не расчета стоимости), то тогда можно обращаться в суд за возвратом излишне уплаченных сумм - судя по тексту вопроса, речь шла именно о физических 64 кв.м., 4 из которых учитывались, для целей договора, в размере 2 кв.м. за счет применения понижающего коэффициента.
СпроситьВопрос по ДДУ, опишу ситуацию:
Заключен ДДУ в нем написано, дословно:
Общая площадь квартиры определяется на момент подписания Договора на основании проектной документации и в соответствии с п. 5 ст.15 ЖК РФ...
Общая приведенная площадь квартиры состоит из суммы Общей площади квартиры и площади балконов и террас, рассчитанной с учетом коэффициентов: для остекленного балкона и остекленной террасы - 0,5, для открытого балкона и открытой террасы - 0,3.
Далее приводятся характеристики Квартиры где указывается Общая площадь квартиры, Общая приведенная площадь и площадь балкона. При этом балкон посчитан с коэффициентом 0,3.
Затем в приложении Характеристики Объекта и состояния Квартиры указано При отделке фасадов применено витражное остекление балконов и лоджий
И пункт: Размер Долевого взноса подлежит пропорциональному изменению на основании данных контрольного обмера Квартиры ПИБом, в соответствии с фактическим уменьшением (увеличением) Общей приведенной площади Квартиры свыше 1 кв. м, исходя из стоимости кв.м Х рублей.
Получил в ПИБе поэтажный план и ведомость помещений и их площадей, в которой указана Общая площадь квартиры и Площадь лоджий, балконов, веранд, террас и коэффициентами где балкон посчитан так же с коэффицентом 0.3.
Балкон по факту застеклен, застройщик считает его с коэффициентом 0.5 и на основании Договора требует доплату.
Если считать с коэффициентом 0.3 то доплаты нет, законны ли его требования? Может ли ДДУ иметь большую юридическую силу чем документы ПИБа и ЖК РФ?
ДДУ заключен в 2011 руководствуясь 214-ым ФЗ.
Дом сдан в эксплуатацию, я в преддверии подписания акта приемо-передачи.
Здравствуйте, Евгений !
1.
Коэффициент, применяемый при оплате площади балкона равен 0, 3 ( !!) - а не 0,5.
Это зафиксировано в СНИП -2-08-01- 89 , Приложение 2.
Цитирую:
" ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ПЛОЩАДИ КВАРТИР В ДОМАХ И ОБЩЕЖИТИЯХ,
ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ ОБЩЕЖИТИЙ, ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ,
ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА,
ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Таким образом, в договоре обычная " ошибочка" как всегда - в пользу застройщика. Поэтому Вы в праве написать претензию ( указав, что она является досудебным порядком урегулирования спора, отдать первый экземпляр под роспись , дату и фамилию принявшего. Еще лучше - отправить курьером он вернет Вам документы, подтверждающие получение.
2.
При подаче иска в суд Вы освобождаетесь от госпошлины по закону о защите прав потребителей.
3.
Возмещению подлежат Ваши расходы по оплате услуг адвоката, пеня за просрочку исполнения Вашего требования, компенсация морального вреда, итого двадцать- тридцать тысяч наберется, или больше - надо считать. Самому в суд ходить не обязательно - выдаете доверенность, адвокат сам все делает до вынесения решения, или до исполнения -как договоритесь.
4.
НО: посмотрите в договор как правило, при разнице в 1 кв. м стороны ничего друг другу не должны.
С уважением, адвокат БОРИСОВ Евгений Станиславович, Петербург
СпроситьВ продолжение Вопроса № 847854 от 03.09.2009 15:51 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве)
Очевидно, у мы с автором вопроса инвесторы одного объекта. Но вот только он не сообщил, что в предмете нашего договора указано - "ориентировочная площадь квартиры... м 2 с учетом неотапливаемых помещений.." И теперь, получив обмеры бти, где указана как общая площадь квартиры, так и площадь лоджии и балкона (без коэффициентов), застройщик требует доплаты. Напомню условие о доплате: "В случае если фактическая площадь (площадь по данным технической инвентаризации построенного Объекта) больше указанной в настоящем договоре (проектной площади) участник производит доплату...".
Хотелось бы отметить, что проектная площадь считалась с коэффициентами, но это никак не прописано в договоре - выводы можно сделать, просуммировав самостоятельно площади всех помещений, указанные в плане квартиры, прилагаемом к договору, и получив итоговую сумму только при наличии коэффициентов.
Вопрос: Насколько правомерно требование Застройщика о доплате?
требования правомерны, если действительно квартира (общ. с балконами, лоджиями) построена больше
СпроситьНасколько правомерен указанный ниже пункт договора участия в долевом строительстве:. Окончательная цена договора уточняется после обмеров, производимых организациями технической инвентаризации.
Стороны признают, что общая площадь квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии), указанная в п. 2.1. настоящего договора, является ориентировочной и может измениться по итогам строительства.
При этом отклонение фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии), установленной по результатам обмеров организациями технической инвентаризации, от общей площади, указанной в п. 2.1 в пределах 1 м 2, стороны признают нормальным, не свидетельствующим о ненадлежащем исполнении Застройщиком условий настоящего Договора и не влекущим изменение цены договора.
При расхождении фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии) с общей площадью, указанной в п.2.1. настоящего договора, более чем на 1 м 2, цена договора корректируется в сторону увеличения либо в сторону уменьшения путем заключения дополнительного соглашения, исходя из количества квадратных метров, составляющих расхождение фактической общей площади квартиры (с учетом площади балкона, лоджии, исчисленной с коэффициентами, соответственно, К=0,3 – для балкона, К=0,5 – для лоджии) с общей площадью, указанной в п.2.1. настоящего договора, и из стоимости 1 м 2, равной 51200 (пятьдесят одна тысяча двести) рублей.
Насколько я поняла, при уменьшении площади до 1 м 2, застройщиком стоимость не возвращается, можно ли изменить данный пункт?
Здравствуйте!
В принципе такое условие договора закону не противоречит.
Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." это позволяет.
Если же Вы намерены изменить данный пункт, то это возможно только по договоренности с застройщиком.
Спросить
