Как обеспечить безопасную передачу денег при покупке дачи с учетом возможных рисков
Хотим купить дачу, свидетльство на дои и землю имеются, договор составляем. Как осуществить передачу денег, с минимальным риском. Продавец хочет получить деньги в 100% объеме во время передачи документов в юстицию. Я считаю, что мы рискуем потерять деньги, в случае каких то несоответствий документов продавца в юстиции.
Добрый день!
Воспользуйтесь схемой с банковской ячейкой
С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности на жилье в соответствующих государственных органах.
Плюсы: сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.
Минусы: минус подобной формы расчетов - возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги. Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все. К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда. Существенный недостаток данной схемы - весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя. Кроме того, аренда банковской ячейки - небезвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.
СпроситьЮлия - это нормальный вариант. А чтобы не было каких-либо несоответствий в документах, обратитесь за помощью к юристу.
Удачи Вам! В случае возникновения вопросов обращайтесь.
СпроситьКакой порядок оформления документов на куплю продажу доли в квартире? 1. У риэлтора составляем договор. 2.Сдаем документы в юстицию. 3.Юстиция выдает справку о принятых документах - КОМУ? Продавцу или покупателю. Если обоим, то кому какие. Возможен ли отзыв документов из юстиции продавцом - ПРИЧИНЫ? Когда проводиться денежный расчет? Прошу подробный ответ, ни разу не сталкивалась с этим. Спасибо. Вопрос повторяю, так.как ответ дан не полном объеме.
При подаче договора купли продажи в юстицию они проверяют недвижимость на чистоту. Или это уже делается после подписания документов в юстиции. А то я сейчас передам деньги покупателю юстиция не оформит документы? Документы уже приняты в юстицию.
Юлия Вячеславовна, здравствуйте!
Росреестр проверит только право продавца на отчуждение данного объекта недвижимости, наличие или отсутствие ограничений и обременений.
В полном объеме Росреестр не имеет возможности проверить юридическую чистоту сделки. Для этих целей необходимо заранее обращаться к юристу для юридического сопровождения сделки.
И порядок оплаты необходимо предусматривать в договоре, с тем, чтобы деньги продавец мог получить только после гос. регистрации перехода права.
СпроситьСложилась следующая ситуация: мы покупаем дом, документы поданы на госрегистрацию в юстицию 29.04.2013 г, получать готовое свидетельство 17.05.2013, но 01.05.2013 продавец умирает. Что делать в таком случае? Можно ли получить свидетельство о праве, ведь договор купли-продажи и акт передачи подписаны и сданы на регистрацию, деньги переданы продавцу? Продавца представляла его жена по заверенной доверенности.
Здравствуйте, Рина!
Можете получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом.
Удачи.
СпроситьЗависит от даты заключения договора купли-продажи дома. Если после 01.03.2013 г., то сделка действительна, и Ваше право собственности должно быть зарегистрировано.
СпроситьТётя покупает комнату в коммунальной квартире Работаем с риелтором. Подскажите пожалуйста, порядок действий. Сначала, мы должны заключить договор купли-продажи передать деньги, потом отнести все документы в юстицию. Так как нам заранее известно, что скорее всего у продавца не будет одного документа, в юстиции сделку отложат на месяц. Не опасно ли так рано отдавать деньги продавцу? Имеет ли договор купли-продажи юридическую силу? Документы хотим отнести заранее в юстицию, чтобы продавец не передумал о продаже! Когда передавать деньги продавцу?
P.S. Способ передачи денег, через банковскую ячейку, по словам риэлтора, в нашем городе (Комсомольск-на-Амуре Хабаровский край) не практикуется!
Алексей!
Настаивайте на банковской ячейки или передаче денег после гос. регистрации договора в Росреестре
СпроситьПри покупке квартиры чтоб себя обезопасить - когда отдавать деньги продавцу за квартиру - после того как юстиция выдаст свидетельство о праве собственности на меня? (или подписания договора купли/продажи при сдачи документов в юстицию?), или открыв сберкнижку на имя продавца внести всю стоимость квартиры и ждать св-во о праве собственности на меня - после чего отдать эту сберкнижку продавцу?
Какие есть ещё варианты передачи денег и в какой момент совершения сделки их отдавать?
Самый удобный вариант при таких сделках - заложение денег в банковскую ячейку, и получение денег по факту предъявления свидетельства о регистрации права уже на Вас как на собственника. это самый лучший для Вас вариант, и самый безопасный.
СпроситьПокупаю квартиру. Вопрос касается передачи денег продавцу. Юрист агентства недвижимости предложил нам следующую схему: мы передаем деньги в момент подписание договора купли-продажи, деньги закрываются в сейфе агентства, затем мы едем в Юстицию. У меня возникает вопрос, что будет, если в юстиции нам откажут в регистрации по каким-либо причинам или пока мы будем ехать, не дай Бог что-то случится (никакой охраны в агентстве я не наблюдала, когда мы там были)? Как лучше осуществить способ передачи денег продавцу, учитывая все нюансы?
Обратитесь в банк. Можете провести расчёт частями по "ипотечной" схеме. Можете передать деньги непосредственно перед подписанием договора к/п в кабинете росреестра. Не забывайте о главном, свидетели при передаче денег не учитываются! и их показания не принимаются!
СпроситьПродаем квартиру, покупатель боится рассчитываться до того как станет собственником, мы тоже не хотим продавать не получив деньги. Ячейку он не хочет, в конверте отдать деньги в юстиции тоже, так как боится что вдруг юстиция откажет или еще что. Предлагает оформить договор с обременением, получив свидетельство с обременением подать уже документы на снятие обременения заплатив нам деньги. Чем ы рискуем в этом случае?
Чем мы рискуем в этом случае?
- Что договор будет считаться исполненным, покупатель будет уже жить в квартире, а вы долго и нудно будет получать с него оплату.
Один из вариантов - вы в договоре забиваете большие проценты (чуть выше банковских -20% - 22%), тогда покупателю будет невыгодно тянуть с расплатой.
СпроситьВам нужно правильно составить договор. Возможно предусмотреть в нем обеспечительные меры и повышенную ответственность.
Также возможна оплата через безотзывный аккредитив.
В этом случае покупатель открывает в банке аккредитив (вкладывает деньги в банк). после регистрации перехода права Вы предоставляете в банк документы, подтверждающие регистрацию права на покупателя и банк выплачивает Вам деньги
СпроситьКакой порядок оформления документов на куплю продажу доли в квартире? 1. У риэлтора составляем договор. 2.Сдаем документы в юстицию. 3.Юстиция выдает справку о принятых документах - КОМУ? Продавцу или покупателю. Если обоим, то кому какие. Возможен ли отзыв документов из юстиции продавцом - ПРИЧИНЫ? Когда проводиться денежный расчет? Прошу подробный ответ, ни разу не сталкивалась с этим. Спасибо.
Ни разу не сталкивался с этим, юрист пригласил на подписание договора и передачу в юстицию на регистрацию. Подскажите какие документы к договору должны быть? В какие сроки оформляется договор в юстиции и имею ли я права вернуть деньги в случае не соблюдения мной по каким либо причинам данного договора? Спасибо!
Подписание кредитного договора будет осуществлено нами в одном городе, а передача документов в Росреестр планируется в другом (сама квартира тоже в этом городе, на сделку в Сбер продавец ехать отказывается) . Отделения Сбера в городе приобретаемого имущества нет (Крым). Продавец хочет получить средства первоначального взноса до подписания договора КП. Как лучше прописать этот момент в договоре и составить расписку передачи денег.
Здравствуйте, Андрей! Подпишите тогда предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ). Это стандартная практика, когда часть денег продавец получает по предварительному договору, обязывающему стороны заключить основной договор на условиях предварительного. Ну и расписку заодно черкнет в получении денежных средств по предварительному договору. Только зачастую есть требование банка, чтобы первоначальный взнос также прошел через банк, но это не лишает стороны права передать денежные средства лично. Так и пропишите, что часть суммы в счет оплаты квартиры, будет получена по предварительному договору.
СпроситьПредварительный договор купли продажи и банковская ячейка, ст.429 ГК РФ,в банковской ячейке вы укажете что назначение платежа и передача средств продавцу будет осуществлена только после подписания данного договора, в сбербанке такая функция есть, таким образом вы полностью обезопасите себя, полностью проконтролируете платеж, и до подписания основного договора, если что затем сможете взыскать этот платеж как неосновательное обогащение в порядке ст 1102 ГК.
СпроситьЗдравствуйте Андрей. По моему многолетнему опыту. Вы приходите в сбербанк и за 5 минут до подписания договора купли-продажи передаете 30% денежных средств по договору купли-продажи продавцу. Сбербанк-гарант Вашей сделки. По практике По другому нельзя никак.
СпроситьЗдравствуйте!
Все элементарно просто
Во первых не пожалейте денег, да это многого не будет стоить наймите юриста для сопровождения сделки. Таких юристов с вашего города много они есть и на этом сайте.
Во вторых составьте предварительный договор купли продажи (ст.429 ГК РФ), в котором пропишите что передаваемая сумма до совершения сделки в размере 30 процентов оформляется как задаток, о чем имеется соответствующий договор.
Составьте договор задатка (статья 380 ГК РФ), и в том случае если по вине продавца сорвётся сделка, он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере. Ст.381 ГК РФ.
Конечно в идеальном виде можно было бы положить эти деньги в банковскую ячейку чтобы их он смог забрать только после совершения сделки, но у вас видимо нет этой возможности
Поэтому обезопасить себя сможете вышеуказанными предварительным договором купли продажи и договором о задатке
Лучше конечно как я сказал выше сопровождением сделки заниматься юристу, так вы максимально себя обезопасите.
Не забудьте взять письменную расписку о получении продавцом от вас денег, указав а ней паспортные данные и адрес регистрации сторон.
Удачи вам!
СпроситьЗдравствуйте!
Это называется Предварительный договор купли-продажи с задатком, в данном договоре Вы описывается абсолютно все нюансы связанные с сделкой! Обязательно учитывайте и прописываете гарантии на основании ст. 380-381 ГК РФ!
ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Всего Вам хорошего!
СпроситьЗдравствуйте Андрей
Ничего страшного. Ели заключите предварительный договор, где отразите существенные для сторон условия и ответственность, так же по передачи денег согласно ст. 429 ГК
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
СпроситьДобрый день!
В вашей ситуации лучше всего использовать договор банковкой ячейки с описью (и с присутствием работника банка) и прописать в договоре о получении денег после подписания договора.
Так же можно это организовать с помощью поверенного.
Данное положение закреплено:
ГК РФ Статья 974. Обязанности поверенного
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 974 ГК РФ
Поверенный обязан:
лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса;
сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
Он может от вашего имени произвести необходимые действия касательно денег, договора, ячейки.
Пороконтролировать.
СпроситьЗдравствуйте, Андрей!
Можно и так, что подписание кредитного договора будет осуществлено в одном городе, а передача документов в Росреестр в другом
Как вариант это предварительный договор купли-продажи, ст.429,454 ГК РФ.
В предварительном договоре указываете, что продавец получил средства первоначального взноса (30% )до подписания договора купли-продажи.
Плюс письменная расписка.
Также можете использовать банковскую ячейку. Это самый безопасный и проверенный вариант с точки зрения надежности платежей.
СпроситьАндрей, здравствуйте!
Довольно необычные требования продавца. Например, по вопросу возможного отсутствия продавца.
Дело в том, что в Сбербанке как и в любом банке существует регламентированная процедура по заключению договоров ипотеки, условия расчетов по договору и факт их выполнения контролируются со стороны банка. Например, если расчеты будут производиться с использованием банковской ячейки, сумма закладывается в ячейку в присутствии продавца и заёмщика.
Все сделки по подписанию договоров по ипотеке, после того как получены все разрешения, происходит в банке в присутствии покупателя, кредитного менеджера, продавца и, возможно, риэлтора. Если банк ставит условие, что требуются поручители, то их нахождение в момент подписания тоже обязательно.
Сначала подписывают кредитный договор, открывают счёт заёмщика для перечисления всей суммы. На счёт продавца переводят первоначальный взнос.
Дальше подписывают договор купли-продажи, и недвижимость тут же оформляется в залог банка.
Поэтому рекомендую уточнить в Сбербанке, возможно ли заключение сделки без присутствия продавца.
По поводу того, что продавец хочет получить средства первоначального взноса до заключения договора купли продажи. Не следует передавать средства до заключения кредитного договора , так как банк может не согласовать заявку на квартиру и отказать в кредите на данную квартиру, и тогда придётся требовать возврата своих средств.
Вы можете в безналичной форме перевести на счёт продавца сумму предварительного взноса, с указанием назначения платежа. При оплате наличными - получить расписку (ст.408 ГК РФ). В этих случаях нет гарантии, что продавец не откажется от заключения договора купли-продажи.
Более надежный вариант - это подписание предварительного договора купли-продажи, так как в случае отказа от заключения основного договора покупатель вправе понудить продавца заключить основной договор (ст. 429 ГК РФ).
Удачи Вам и всех благ!
СпроситьЗдравствуйте Андрей.
Тут нужно Вам подстраховаться, не всегда регистрация может осуществиться, в силу разных обстоятельств. Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривает 60 основания для приостановки регистрации. Подписанный договор купли-продажи квартиры ещё не означает, что покупатель обязательно станет собственником квартиры.
Существует 6 способов передачи денег:
1. Прямая передача;
2. Оплата квартиры с использованием банковского сейфа;
3. Использование аккредитива при покупке квартиры.
Этот способ платежа сейчас пользуется максимальным спросом в сделках с недвижимостью.
4. Оплата квартиры через депозит нотариуса;
5. Использование счета эскроу при оплате квартиры;
6. Расчёт через "безопасный способ расчётов" от Сбербанка (ЦНС).
Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности, после чего производит платёж в пользу продавца, если регистрация прошла.
А вот делать 30% взнос не рекомендую, в случае отказа в регистрации, эти деньги можно долго взыскивать.
СпроситьЕще раз уточнение: вариант подписания в Сбере с продавцом отсутствует, отделения данного банка нет в городе сделки!
СпроситьЗначит Вы рискуете потерять деньги по предварительному договору. Нужно выехать в ближайший филиал сбербанка и по другому НИКАК. Сделки-это серьезный шаг и есть большая вероятность потерять свои деньги, не купив недвижимость.
СпроситьНе переживайте.
Составьте предварительный договор купли продажи
Ст.429 ГК РФ.
Составьте договор о задатке
Статья 380 ГК РФ.
Возьмите письменную расписку о получении продавцом денег.
Возьмите с собой юриста.
И можете не переживать.
Удачи.
СпроситьЕсть филиал в Тамани, поэтому когда Вам назначат день сделки менеджер банка, Вам необходимо приехать т.е. продавцу и покупателю, для подписания Кредитного договора! При этом денежные средства либо на акредитив, либо в банковскую ячейку заложить! ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости.
СпроситьЭто не важно
Вы между собой заключаете предварительный договор для гарантии в соответствии со ст. 429 ГК
См. ответ выше.
СпроситьА Вы и не обязаны в Сбере подписывать договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ) или предварительный договор (ст.429 ГК РФ). Договор Вы можете подписать где угодно. В Сбере Вам нужно подписывать только кредитный договор. И там вообще может не быть продавца. Это исключительно Ваши взаимоотношения с банком (ст.819-821 ГК РФ), к которым продавец не имеет отношения.
Спросить