Продажа 1/4 доли в квартире - как преодолеть отказ покупателей?

199₽ VIP

Вы можете продать долю с соблюдением порядка установленного ст. 250 ГК РФ кому угодно.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте! Вам необходимо получить письменный отказ от приобретения жилого помещения собственников долей в праве собственности либо представить уведомление о продаже доли в праве собственности на жилое помещение.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Определяйте порядок пользования квартирой, закрепляйте комнату за собой по решению суда. В этом случае будет проще предлагать квартиру на продажу.

ЧТОБЫ ПОКУПАТЕЛЬ БЫЛ УВЕРЕН, что доля которую он покупает равнозначна КОМНАТЕ, продавец должен подать иск об определении порядка пользования квартирой, в котором указать, что просит выделить ему в пользование вышеуказанную комнату.

Из вашего вопроса следует, что остальные сбственники с этим согласны, так что особого труда получить в суде вышеуказанное решение не составит.

При наличии такого решения, продавая долю, вы продаете ПО СУТИ КОМНАТУ.

Удачи

Уважаемая Венера.

Вы пишете что 3 собственника согласны на продажу квартиры, только четвертый не соглашается.

Но продажа квартиры в долях существенно теряет в цене, по сравнению с тем, что можно продать всю квартиру.

Здесь можно предложить следующий вариант.

Кому то из трех собственников, которые согласны на продажу квартиры, учитывая заинтересованность всех троих в получении достойной цены за свое имущество можно обратиться в суд с выкупом 1/4 доли того собственника, который и является препятствием. Так как квартира трехкомнатная, комнаты три, собственника четыре, учитывая

что комната реально ему не может быть выделена, и если он существенно не заинтересован в использовании имущества, предложить выкупить его долю(представить отчет об оценке доли). Если собственник 1/4 не соглашается, то можно обратиться в суд с исковыми требованиями о признании его доли малозначительной, выплате ему компенсации

.

ч.4 ст.252 Гражданского Кодекса РФ.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

.......

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

И уже после выкупа доли Вы сможете продать всю квартиру по рыночной цене.

Венера, здравствуйте! Ни о каком принудительном выкупе доли в указанном случае не может быть и речи. Не тратьте время и деньги. Говорю об иске о прекращении общей долевой собственности с выплатой компенсации. Не тот случай.

Также нет смысла определять порядок пользования ж/п, так как на нового собственника определенный ранее порядок пользования не распространяется.

Выделять доли в натуре невозможно, в удовлетворении иска будет отказано.

Если кто-то из сособственников против продажи всей квартиры сразу, то понудить его продать свою долю невозможно. Можно ли продать свою долю (свои доли) в праве собственности на квартиру с соблюдением преимущественного права покупки сособственика (ков).

Да, долю в праве на квартиру продать всегда сложно. Если только по небольшой цене. На практике, если нет возможности (в будущем!) определить порядок пользования ж/п, то такие доли "по дешевке" скупают маклеры, которые специализируются на покупке таких проблемных долей. Если возможность существует, то можно продать дороже более или менее приличным гражданам, чуть дороже.

У Вас нет иного пути, кроме как давать и давать объявления о продаже и искать реального покупателя. И, конечно, определиться с адекватной ценой.

С уважением,

Харченко О.В.

Отвечу Вам кратко, ничего Вы не сделаете реального, только потратите время и деньги. Такую долю можно продать только дешево (за полстоимости).

На практике в такой ситуации мы рекомендуем сообщить другим сособственникам, что намерены продать свою долю и предлагаем её купить. В противном случае сообщаем, что продадим любому, кто купит и им с новым покупателям дальше жить. Один раз приводили (для убедительности) целый цыганский табор, якобы на "смотрины" квартиры, после чего у остальных хозяев квартиры сразу нашлись деньги.

Можно пойти и путем судебным. Для начала необходимо судебное решение (подсудность мирового судьи по месту нахождения квартиры) по иску об определении порядка пользования жилым помещением. Вы можете потребовать выделить Вам в пользование ИЗОЛИРОВАННОЕ (т.е. не проходную комнату) с учетом вашей доли 1/4. Выделяемая комната должна быть соразмерна с долей (например если жилая площадь 100 кв.м., то можете требовать комнату примерно 25 метров. Меньше можно без ограничений, больше на 1-3 кв.м.

Если будет иск от двух сособственников, то требовать можно соразмерно объединенной доли.

Судебным решением будет определен порядок пользования квартирой путем выделения определенных комнат - определенным собственникам, но туалет, ванную и коридоры оставят в общем пользовании.

После судебного решения вы можете продавать свое право в общей долевой комнате в виде отдельной комнаты и права пользования коридором, кухней и ванной новому покупателю у которого сохранятся те же права, что и у прежнего собственника.

Свою комнату вы будете иметь право закрывать на ключ.

Право преимущественной покупки у остальных сособственников сохраняется и после судебного решения об определении порядка пользования.