Советы по выбору бумаг при покупке коммерческой недвижимости и как избежать ничтожности сделки

199₽ VIP

св-во о праве собственности, наличие обременений, и обязательно должен быть акт приема-передачи

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки

Договор в первую. очередь, акт приёма-передачи, свидетельство о праве собственности. Это основное.

Обязательно запросите выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, а также свидетлеьство о праве собственности согласно ФЗ РФ О государственной регистрации прав на анедвижимое имущество

Решение общего собраняи ЮЛ собственника на продажу здания, помещения ...это главное и отсутствие обременений. ПРоверяется в Росреестре.

такие же как жилого фонда,коммерческое помещение должно быть нежилым(акт должен быть) и потом любая сделка с недвижимостью регистрируется в росреестре

Вам нужно обратить внимание на следующие бумаги:

1. Договор, на основании которого у них возникло право собственности и подтверждение оплаты по договору.

2. Свидетельство (наличие записей об обременениях).

3. Обязательно заказать выписку из ЕГРП (там указана вся информация по состоянию на текущую дату).

4. Кадастровый (технический паспорт) и соответствие площади, указанной там и в свидетельстве реальной площади. (т.е. не было ли неузаконеной реконструкции).

5. Проверить полномочия лица, подписывающего договор. Крупность сделки, согласие участников общества, если собственник ООО, ЗАО.

Оспорить в данном случае сложно. Должны быть веские основания.

Правила отчуждения коммерческой недвижимости подчиняются нормам гражданского права и не испытывают на себе влияния норм жилищного законодательства. Поскольку договор продажи недвижимости, не будучи самостоятельным видом договора, является разновидностью договора купли-продажи, то к соответствующим сделкам применяются и общие нормы, регулирующие куплю-продажу.

В частности, отчуждение недвижимого имущества коммерческого предназначения из государственной (муниципальной) собственности в собственность физических или юридических лиц должно производиться в соответствии с Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 01.12.2007 №318-ФЗ)

Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. ст. 295, 297 ГК РФ Г) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ не разделяет положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации ??рехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, заключительный как лицо, к которому ??решло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации ??рехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04..