Допустимость заключения договора на поставку тепловой энергии с энергоснабжающей организацией самим собственником в условиях договора доверительного управления недвижимым имуществом
Одно юр. лицо (доверитель управления) собственник заключает договор доверительного управления недвижимым имуществом (нежилое здание) с другим юр. лицом (доверительный управляющий). Договор зпрегистрирован, вернее акт передачи имущества. Договор в силе. После этого доверитель управления собственник сам заключает договор на поставку тепловой энергии с энергоснабжающей организацией. Правомерны ли действия собственника. Не должен ли этот договор заключать доверительный управляющий.
Добрый вечер. Удачи в решении ваших вопросах, если будет ещё юридические проблемы обращайтесь.
Спросить
Вопрос по доверительному управлению недвижимым имуществом.
В доверительное управление передано административное здание.
1. Вправе ли доверительный управляющий до момента гос. регистрации передачи недвижимого имущества:
а. Заключать и исполнять договоры аренды?
Б. Заключать договоры на охрану объекта, энерго-, тепло-, водоснабжение и коммунальные договоры?
2. Вправе ли доверительный управляющий предоставить часть недвижимого имущества (уже после гос. регистрации) в аренду либо в безвозмездное пользование учредителю управления?
3. Может ли быть передана в доверительное управление часть здания, на которую не имеется отдельного свидетельства о праве собственности?
Спасибо.
Уважаемый Сергей Викторович! Т.К. в Гражданском Кодексе РФ, в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и является обязательной для доверительного управления недвижимым имуществом, то до момента гос. регистрации ваш договор о доверительном управлении не будет действительным. Следовательно, у доверительного управляющего не будет еще прав на передаваемое имущество и т.о. он не может совершать никаких сделок.
СпроситьДетский сад (бюджетное учреждение) заключает договор с энергоснабжающей организацией на поставку тепловой энергии и организация хочет включить в договор ответственность детского сада за просрочку оплаты (оплата пени 1/300 ставки рефинансирования).
Правомерно ли это? Есть ли НПА по которому бюджетные организации не обязаны заключать договора с обязанностью платить пеню?
Требование правомерно.
В соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба в целях налогообложения прибыли относятся к внереализационным доходам. Положения указанного пункта распространяются в том числе и на бюджетные учреждения, участвующие в договорных отношениях.
СпроситьУ меня такой вопрос по договору доверительного управления имуществом (в нашем случае это движимое имущество, не ц.б.): может ли в договоре доверительного управления предусматриваться продажа доверительным управляющим имущества переданного в довер. Управление? Не переходит ли в при наличии такого условия договор доверительного управления в посреднический договор?
И если продажа имущества по договору доверит. Управления возможна, то чьей собственностью будет являться вексель, переданный покупателем в оплату такого имущества? Собственностью учредителя управления?
Большая просьба ответить поскорее.
П.2 ст1012 ГК РФ указывает, что, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Вексель будет собственностью учредителя управления, т.к. передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п.1 ст.1012 ГК РФ).
Таким образом, если Вы в договоре доверительного управления предусмотрите продажу имущества, то доверительный управляющий может его продать. Деньги за его продажу (или вексель) будут принадлежать Вам, за исключением вознаграждения доверительного управляющего.
Будем рады помочь в составлении договора.
СпроситьВ доме все собственники заключили договор с УК по управлению многоквартирным домом. Собственник (физ. лицо) нежилого помещения на первом этаже этого дома и юрид. Лицо, которое арендует у этого собственника помещение, не заключают вообще никакой договор с УК, и ничего не оплачивают УК. Физ. лицо собственник является директором этого юридического лица.
Подскажите, пожалуйста, что делать УК, чтобы взыскать оплату за свои услуги. Кому предъявлять исковые требования собственнику или юр. лицу, арендующему это помещение?
Жилищный кодекс не делает различий между собственниками жилых и нежилых помещений.
Жилищный кодекс РФ говорит о собственниках любых помещений в многоквартирных домах (жилых и нежилых), и все собственники обязаны заключать договор с управляющей компанией (если выбран такой способ управления) на содержание мест общего пользования и на предоставление коммунальных услуг.
Если физическое лицо – собственник нежилого помещения уклоняется от заключения в письменном виде такого договора, то можно утверждать, что в силу ст. 154 ЖК РФ он уже есть. Просто не соблюдена его письменная форма.
Вы можете направить в адрес собственника (заказным письмом с уведомлением) два экземпляра договора с просьбой подписать его и один подписанный экземпляр потом вернуть Вам. Однако, если собственник не подпишет договор, ничего в этом страшного нет.
Собственник помещения (жилого и нежилого) обязан в соответствии с нормами ЖК РФ оплачивать коммунальные услуги (если только напрямую у него нет договора с поставщиками) и содержание общего имущества дома. Вы смело можете ему выставлять счета (квитанции на оплату). Только фиксируйте их отправку собственнику (например, заказным с уведомлением, с сопроводительным письмом, на котором поставят отметку, что приняли). В случае неоплаты – в суд с иском. Ответчик – собственник.
СпроситьКто может быть доверительным управляющим по договору доверительного управления недвижимым имуществом, кроме нотариуса? При нотариальном заверении.
Уважаемая Татьяна!
Доверительное управление над недвижимым имуществом предполагает возможность распоряжения этим имуществом. В связи с этим законодатель особо подчеркивает необходимость предоставления в регистрирующие органы документов, подтверждающих наличие отношений доверительного управления. Такими документами могут быть соответствующие договоры или решения суда.
В Российской Федерации правовой формой, на основании которой имущество передается в доверительное управление, является договор доверительного управления имуществом. Регулируется этот договор главой 53 ГК РФ.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона - доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
По этому договору собственник передает имущество доверительному управляющему не в собственность, а лишь для осуществления в течение определенного срока управления этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Этим данный договор отличается от договоров, направленных на переход к приобретателю права собственности на передаваемое имущество (купля-продажа, дарение и др.). Доверительный управляющий получает имущество не только для осуществления правомочия пользования, как при аренде, но реализует от своего имени все правомочия собственника, включая распоряжение этим имуществом (п. 1 ст. 1020 ГК РФ). Однако у доверительного управляющего не возникает вещного права на полученное имущество, как это имеет место при хозяйственном ведении или оперативном управлении.
По данному договору передаются все правомочия собственника без передачи самого права собственности. Таким образом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества все юридические и фактические действия в соответствии с договором в интересах выгодоприобретателя от своего имени. Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. В частности, доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Права и обязанности, приобретенные доверительным управляющим, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества и исполняются за его счет.
Договор доверительного управления заключается, как правило, по усмотрению сторон, однако в случаях, когда доверительное управление имуществом учреждается по основаниям, предусмотренным законом, договор доверительного управления приобретает обязательный характер.
Учредителем доверительного управления является по общему правилу собственник, однако в случаях, предусмотренных ГК, им может быть и другое лицо. Так, доверительное управление может быть учреждено органом опеки и попечительства в отношении имущества подопечного (ст. 38 ГК РФ).
В договоре доверительного управления должны быть указаны следующие существенные условия: состав имущества, переданного в доверительное управление, наименование учредителя управления и выгодоприобретателя по договору, размер и форма вознаграждения управляющему (если вознаграждение предусматривается договором), срок действия договора (но не более пяти лет).
Собственник может передать доверительному управляющему как все свои правомочия, так и часть их, поручив их другому лицу.
Свобода действий доверительного управляющего ограничена пределами, прямо предусмотренными договором. Лицо, осуществляющее работу по управлению имуществом и обеспечивающее выгоды собственнику, приобретает за выполнение своей работы право на вознаграждение.
Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности, и, соответственно, субъекты права оперативного управления или хозяйственного ведения не могут передавать принадлежащее им имущество в доверительное управление. Право учреждения доверительного управления государственным имуществом имеют те органы, которые осуществляют властные полномочия государства-собственника.
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется отдельный счет.
Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением его полномочий, несет доверительный управляющий лично.
СпроситьПомещение в аренду сдает доверительный управляющий. Договор между собственником помещения и доверительным уравляющим заканчивается 30 сентября 2012 года. На какой срок ДУ может заключать договор аренды с арендаторами, только ли до 30.09.2012 г. Продлевать договор с доверительным управляющим собственник не собирается.
Срок аренды, когда Арендодатель - доверительный управляющий?
Все тут зависит от Договора между ДУ и учредителем управления. Если таковое право есть, то имеет он право. Если никаких указаний нет, то нет.
ВАС РФ в Определении № ВАС-495/11 от 17.03.2011 подтвердил, что доверительный управляющий не наделен самостоятельным правом сдачи имущества в аренду на срок, превышающий срок доверительного управления.
ВАС РФ указал, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, обязан проявлять должную заботливость об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Распоряжение недвижимым имуществом доверительный управляющий осуществляет в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.
При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления. По смыслу указанных норм при осуществлении правомочий собственника в отношении недвижимого имущества, управляющий вправе совершать сделки, связанные с обременением прав учредителя управления на это имущество на срок, не превышающий срок доверительного управления.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
О п р е д е л е н и е
О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
№ ВАС-495/11 17.03.2011
Поскольку доверительный управляющий не был наделен правом сдачи имущества в аренду на срок, превышающей срок доверительного управления, который истек 05.12.2008, договор аренды от 23.04.2004 в этой части в соответствии со статьями 168, 180, 608, 1012, 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.
СпроситьНежилое здание принадлежит на правах общедолевой собственности 4-м лицам, в здании без договора аренды ведет производственную деятельность юридическое лицо ООО, в котором два участника являются учредителями и одновременно дольщиками в этом здании, два других собственника здания не получают от здания никаких доходов, так как участники ООО не хотят заключать договор аренды. Как заключить договор аренды на здание на выгодных условиях 2 м дольщикам в здании, не являющимися участниками ООО.
Нужна помощь во вопросу доверительного управления зданием. Подскажите, пожалуйста. Доверительный управляющий без согласия собственника занимает в этом здании более 50 кв.м. для ведения доверительного управления и размещения своих сотрудников, документации. МОЖЕТ ли он занимать эти площади бесплатно, так как является ДУ или должен платить Собственнику за это арендную плату, если да, то как это обосновать. Нам бы хотелось получать оплату, но к чему это привязать, к какой статье, не знаем.
ДУ против так как занимает площади сначала действия договора Дов. уравления.
Заранее спасибо!
Здравствуйте, Татьяна!
Согласно ч. 3 статьи 1015 ГК РФ, Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
Используя бесплатно помещения, переданные в доверительное управление, Доверительный управляющий экономит на расходах по аренде помещения для собственных нужд, просто приобретает в этом выгоду.
Согласно ч.1 статьи 1018 ГК РФ, имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Это значит, что Доверительный управляющий, в Вашем случае, "поселившийся" в помещениях, обособленных и предназначенных для извлечения выгоды в интересах учредителя управления, лишает учредителя управления соответствующей выгоды, которая могла быть получена в результате сдачи в аренду данных помещений.
Обычно при заключении договора доверительного управления, одновременно заключается договор аренды помещений между собственником и Д.У. как самостоятельным арендатором (если Д.У. не имеет собственного офиса) по минимальной арендной ставке, существующей для аренды помещений подобного класса и местоположения.
Д.У. также не может арендовать помещения, переданные в доверительное управление.
С уважением, Вячеслав Владимирович.
Спросить
