Как защитить Продавца рисков гибели или порчи имущества при передаче квартиры по предварительному договору?
Такой вопрос. ООО продает Квартиры по предварительному договору. Ранее заключались ДДУ, но уже получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь продают по предам до регистрации права на Продавца. Многие Покупатели уже вселились в квартиры и делают там ремонт. Каким образом можно передать квартиру, чтобы снять с Продавца ответственность за риск гибели или порчи имущества. Ведь они могут в расторгнуть договор, а все работы и прочее уже будут произведены в квартирах. На этапе основного договора будет подписан акт приема-передачи квартиры, который будет передан на регистрацию вместе с договором. А каким документам официально разрешить Покупателям владеть и пользоваться Квартирой?
Официально Покупатели имеют все права(распоряжаться, пользоваться и владеть) только по зарегистрированному договору купли-продажи. Преддоговор - договор о намерениях, и не более. Для точного ответа надо знать, на каком основании Продавцы (ООО) получили квартиры. До сдачи дома лучше не покупать. Все варианты, кроме ДДУ и ДКП - сомнительные.
Спросить
Договор купли-продажи квартиры подписан и отдан на регистрацию в Росреестр. По договору деньги продавцу переданы в момент подписания договора, договор является актом приема-передачи квартиры. До подписания договора купли-продажи продавец сдавал покупателю эту квартиру. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя? Или покупатель имеет право жить бесплатно, т.к. подписан акт приема-передачи?
Здравствуйте! Если акт приема-передачи подписан, то покупатель имеет право жить в ней
Спросить
Конечно вы правы, покупатель с даты подписания договора купли-продажи и передачи денег принял этот объект во владение и пользование. И не ждёт перехода права
СпроситьПродаю комнату в коммунальной квартире. Встал вопрос о передаче ключей. Договор составляет нотариус. В договоре будет упомянуто, что подписание договора является так же подписанием акта приема-передачи. Полный расчет будет произведен до подписания договора. Должна ли я передать ключи в день подписания договора (он же акт прима-передачи) либо нужно дождаться пока Покупатель подаст документы на регистрацию права? В какие сроки Покупатель обязан подать документы на регистрацию права? И есть ли какие-то риски для меня (Продавца), если Покупатель не зарегистрирует свое право в ближайшее время после сделки?
Не нужно дожидаться регистрации права собственности за покупателем (ст.8.1 ГК РФ). Если де-юре подписан акт приема-передачи, то ключи должны быть переданы, т.к. жилое помещение продано. Конкретных сроков регистрации нет. Но если покупатель будет затягивать, то Вы вправе предпринять комплекс действий по регистрации права.
Спросить
Добрый день. Передача ключей обычно в договоре не регулируется, т.к. само по себе это действие ничего не означает. Действительно должен быть составлен акт о передаче недвижимости (ст. 556 ГК РФ) либо должен быть иной документ о передаче (например, как будет введена запись в договор купли-продажи). Вообще принято так, что ключи передают в момент передачи квартиры по акту (или как у Вас по записи в договоре). В-принципе, после передачи квартиры покупатель вправе и вскрыть замок, т.к. отсутствие у него доступа в его имущество будет незаконным препятствием.
Спросить
Условия договора, в том числе и в отношении передачи ключей, вы с покупателем вправе определить самостоятельно, как договоритесь, статья 421 Гражданского кодекса РФ. Сроков для обращения в Росреестр за регистрацией нет - можно через год обратиться, можно хоть через 10 лет. До регистрации права вы де-юре будете считаться собственником.
Спросить
Здравствуйте. По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Схема обычно следующая:
1. Оплата
квартиры Покупателем Продавцу
производится в течение 1 (Одного) банковского дня с момента государственной регистрации (но у ВАс оплата раньше это хорошо)
перехода права собственности на Квартиру
по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по… путем уплаты Покупателем Продавцу
суммы в размере… рублей 00 копеек через банковскую ячейку («эксперт-сейфинг» — отдельно пакет с деньгами и отдельно пакет с распиской).
Настоящий Договор считается
исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:
— передачи Покупателем
Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемую КОМНАТУ;
— передачи Продавцом
Покупателю указанной КОМНАТЫ по подписываемому сторонами передаточному акту.
А ключи передавать ТОЛЬКО после получения денег.
Желаю удачи. В.
Спросить
Здравствуйте, Наталья!
Акт приема-передачи квартиры и подразумевает, и передачу ключей. Отдельно такие условия не прописываются, и всегда стороны договариваются между собой.
Для регистрации права собственности на недвижимость должны присутствовать две стороны.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 14.08.2018)СпроситьСтатья 16. Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов;
5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
(п. 11 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.
(п. 12 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
2. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.
3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.
Каким образом и в какие сроки передавать ключи от комнаты Покупателю законодательством не урегулировано. Этот вопрос решается исключительно по договоренности между Продавцом и Покупателем
Так как закон не устанавливает вашу обязанность передать ключи Покупателю именно при подписании договора купли-продажи стст 549-550 ГК РФ
И вы можете поставить условие Покупателю, о том что вы передадите ключи только после подачи документов на госрегистрацию
В законодательстве конкретные сроки, когда Покупатель должен обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности не установлены.
В пункте 3 ст 551 ГК РФ по этому поводу сказано только следующее:
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
А ваш риск в чем здесь заключается, в том что пока Покупатель не зарегистрирует на себя право собственности Вы будете вынуждены оплачивать коммунальные услуги, потому что согласно ст 153 ЖК РФ обязанность Покупателя по оплате коммунальные услуг возникает только после государственной регистрации права собственности.
СпроситьВ ближайшее время планирую подписание договора дарения квартиры. В связи, с чем у меня возник вопрос по его содержанию.
По договору, передача объекта происходит по акту приема-передачи, о чем в договоре есть соответствующий раздел Передача имущества. Акт будет подписан одновременно с подписанием договора дарения.
Вместе с тем в разделе Государственная регистрация есть отдельный пункт... С момента государственной регистрации права собственности Одаряемого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на Квартиру последняя считается переданной от Дарителя к Одаряемому.
Не противоречит ли данный пункт, акту приема-передачи? Потому что с одной стороны акт будет подписан, например 1 числом, государственная регистрация будет проведена 15 числа и соответственно передача произойдет 15? Но ведь объект по сути уже передан 1.
Андрей!
Гос.регистрация - констатация(признание и подтверждение) факта перехода права собственности от имени, со стороны, от лица, авторитета государства.
Акт приема-передачи - фиксация перехода вещи(объекта) от дарителя к одаряемому...
СпроситьПо предварительному договору купли-продажи куплена квартира (30.04.2011 год), дом построен (самострой), акт приема-передачи квартиры от 15.05.2012 года. Все деньги переданы продавцу, проживаю в квартире (как и все остальные), но никакой технической документации, регистрационных документов, основного договора нет. хочу подать иск на признание договора заключенным и обязать продавца совершить все действия по регистрации объекта.
Обратитесь к юристу на индивидуальную (платную) консультацию и юрист выберет оптимальный для Вас способ защиты Ваших гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ
Спросить
Дмитрий Васильевич, добрый день!
Можно просто иск о признании права собственности. Веду такие дела, поэтому уточнила.
Всего доброго,
СпроситьРодители продают квартиру в двухквартирном доме. Покупает сосед. Они решили оформить сделку договром куплей продажей в простой письменной форме. Но меня смущает один пункт договора - там написано, что денежные средства перечисляются на счет продавца в течение пяти дней с момента подписания договора. Акт приема-передачи будет подписываться после перечисления денег. А в момент подписания договора один экз догвоора остается у покупателя, а два у продавца до моента регистрации в регпалате. Нет ли подвоха в таком договоре. И не получится ли так, что договор будет подписан, а денег так родители и не получат. И будет ли действителен договор без акта приема передачи жилья?
В договоре долевого участия есть следующие строки:
1.6. Ориентировочный срок ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию – декабрь 2016 года.
1. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1. После ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и уплаты Участником долевого строительства цены договора, указанной в п. 3.1. Договора, Квартира, указанная в п. 1.2 Договора, подлежит передаче Участнику долевого строительства по акту приема-передачи для дальнейшей государственной регистрации права собственности на Квартиру. Подписанием акта приема-передачи Квартиры подтверждается также передача общего имущества в Многоквартирном доме.
2.2. Срок передачи Квартиры - до «26» сентября 2017 года. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче объекта долевого строительства, но не ранее дня получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию.
Подскажите, данная формулировка гарантирует, что если квартиры не будет передана до 2017 года, то мы получим пени ил нет?
Штраф (санкции) является следствием неисполнения обязательства, пени ,неустойка это его виды. Такое право гарантируется ГК. По поводу вашего договора, там вообще указаны сроки ориентировочные (сдача дома), а передача по акту календарная дата вполне конкретная. Такой договор сам по себе не корректен, возможно к тому же прекратил свое действие в силу закона. ст. 199, 429 ГК (если ПДКП) хотя если ДДУ ничего не меняет. Сроки должны быть обозначены четкой календарной датой, либо с указанием на событие которое должно неизбежно наступить, у вас такого нет, сроки ориентировочные, имею в виду срок сдачи. Такой договор считается прекращенным по истечении года с момента начала его исполнения.
СпроситьПокупаем с супругом квартиру (вторичку) с использованием ипотеки. В день подписания договора передаем продавцу часть суммы за квартиру (первоначальный взнос), подписываем договор купли-продажи и ипотечный договор и сдаем все документы на регистрацию в ФРС. Остаток денег за квартиру (заемные средства) продавец получит от банка после регистрации перехода права собственности. При этом продавец настаивает на том, что отдаст нам ключи от квартиры и передаст квартиру только после получения всей суммы от банка, то есть после регистрации в ФРС.
Обязательно ли нам нужно сдавать на регистрацию сделки в ФРС среди всех прочих необходимых документов и АКТ приема-передачи квартиры? Если акт обязательно должен сдаваться в ФРС при подаче документов, то какой он имеет юридический смысл, если фактически передачи квартиры не происходит, продавец продолжает ею пользоваться, но покупатель подписался в акте о том, что квартиру принял, и даже принял на себя риск случайной гибели квартиры с момента подписания акта...
Также интересует, если указать в договоре, что квартира будет передана покупателю в такой-то срок после регистрации сделки, но при этом во время сделки подписать акт приема-передачи, раз того требует ФРС, будет ли это каким-то образом защищать покупателя в случае возникновения спорных вопросов с передачей квартиры (например, если по вине продавца наступит гибель недвидимого имущества или продавец не передаст его в указанный срок)?
Заранее спасибо за ответ!
Подписывайте Акт приёма-передачи объекта ТОЛЬКО после освобождения квартиры от имущества продавца и передачи Вам ключей от данной квартиры. Я, например, ТАК и сделал. Акт был подписан сторонами сделки ПОСЛЕ получения документов из ФРС после гос. регистрации права.
СпроситьПродаём квартиру. Деньги от покупателя продавцу, будут переданы через ячейку, по окончании регистрации перехода прав. Если в ДКП, написано, что данный договор считать актом приёма передачи, то когда мы должны передать квартиру покупателю, сразу после заключения договора у нотариуса, или после регистрации в Росреестре перехода прав на квартиру?
Здравствуйте, порядок передачи квартиры и её сроки должны быть прописаны в вашем договоре отдельным пунктом, чтобы ни у кого не возникало сомнений по этому поводу.
Удачи вам и всего наилучшего
Спросить
Не советую мудрить с написанием и в конечном итоге подписанием акта передачи квартиры. Данный акт должен быть составлен отдельно в котором указаны условия, что квартира передана Такой-то то стороне договора, А другая сторона счёт договора передала деньги. Данный отдельный акт Передается в самом конце.
Спросить
Практически всегда в самом ДКП и указывается срок передачи а акт составляется отдельно. Также как и передача денежных средств после чего и происходит передача квартиры. В росреестре могут также возникнуть проблемы с оформлением.
Спросить
Здравствуйте!
Квартиру Вы должны будете предать после заключения договор а купли-продажи, но советую данный момент обговорить в договоре более четко.
СпроситьПо договору купли-продажи приобреталась квартира от застройщика в сданом доме.
После регистрации сделки в ЕГРН застройщик 87 дней тянул с передачей ключей, делая ремонт квартиры.
В итоге он был выполнен и ключи переданы.
(Отдельного договора на ремонт и его сроки нет, т.к его стоимость была включена в ипотеку. Квартира "уже как бы с ремонтом" по договору ипотеки).
В договоре купли-продажи про сроки передачи сказано только следующее:
3.1 Квартира передается Продавцом Покупателю с момента регистрации перехода права собственности на Квартиру. Продавец передает Покупателю ключи от Квартиры и справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей в день передачи Покупателем Продавцу Выписки из ЕГРН где указан Покупатель собственником приобретаемой по настоящему договору квартиры.
3.2 Ответственность за сохранность Квартиры, а также риск ее случайной гибели или порчи несет Покупатель с момента передачи Покупателю квартиры.
3.3 Обязательства Продавца по настоящему Договору считаются исполненными после государственной регистрации перехода права собственности, передачи ключей и справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Возможно ли в данном случае потребовать неустойку за затягивание сроков передачи ключей и на какой закон ссылаться?
Все зависит от того - от какой даты составлен акт приема-передачи квартиры? Согласно условиям договора или это срок нарушен?
СпроситьНадо весь договор почитать в совокупности чтобы делать выводы, выдержек вырванных из контекста недостаточно. Ссылаться на заключенный договор и закон о ДДУ, скорей всего можно взыскивать неустойку, но без документов сложно сказать, надо все смотреть, потом писать претензию, если не оплатят обращаться в суд.
Спросить
Здравствуйте. Думаю тут ст. 23 (23.1.) Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1
(ред. от 29.07.2018) "О защите прав потребителей"
Спросить
Акт приема передачи как раз через 87 дней после регистрации сделки в ЕГРН.
закон о ДДУ в договорах купли-продажи применим?
СпроситьСкорее всего здесь нужно применять нормы ГК или ЗоЗПП, подробнее написано Вам в личные сообщения.
Спросить
Виктор, надо смотреть договор полностью, из того, что Вы тут привели, нельзя понять, о чем конкретно договорились стороны в части сроков.
ФЗ-214 к договору купли-продажи отношения не имеет.
СпроситьПокупаю квартиру в ипотеку через сбербанк. С 1 марта 2013 г. отменена регистрация договора купли-продажи в ФРС. а сотрудники банка требуют, чтобы в предварительном и основном договорах купли-продажи была фраза: Денежные средства в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости передаются продавцам не ранее дня государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю, регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Банка. Как быть? Продавцы не хотят подписывать такой договор. Если договор всё же будет подписан, продавцы попадают под риск лишиться этих денег в судебном порядке? Если да, то как можно избежать этого риска? Как гарантировать продавцам их безопасность, чтобы они согласились на продажу квартиры.
Банк прав.Он диктует законные условия. Не надо никаких дополнительных гарантий.Иначе можете не получить кредита .и сделка сорвется.
Спросить
