Неустойка за просрочку и претензии по некачественным работам - как правильно поступить в ситуации с долевым строительством?

Помогите пожалуйста в след. Ситуации: я являюсь участником долевого строительства, дом сдан во время, был назначен день по приемке квартиры, но ответственных лиц от застройщика и от подрядчка на месте не оказалось присутствовала только мастер, при просмотре квартиры были выявлены недостатки, кот. мастер мне предложила указать в акте и пообещала все устранить, но акт подписывать отказалась. Я уехала в отпуск, вернувшись через 1,5 месяца, вновь пришла посмотреть квартиру, однако недостатки были устранены только частично, я поехала в офис застройщика и написала заявление на устранение недостатков, вручив 1 экз. застройщику, 2-й оставила себе, сроки указаны не были. Прошел месяц, от застройщика ответа нет. Вновь отправилась смотреть квартиру, предварительно позвонив застройщику и попросив предоставить ответственное лицо для составления акта. На просмотре присутствовал нач. уч. от застройщика, прораб от подрядчика и мастер. Подкрепившись сведениями по приемке квартиры из интернета, мы с мужем на этот раз более тщательно осмотрели квартиру, выявили множество дополнительных недостатков, кот. не были указаны ранее, зафиксировали недостатки на фотоаппарат, однако ответственные лица подписывать акт отказались. Хочу выставить претензию на некачественно выполненные работы по отделке квартиры. В идеале хотелось бы получить соразмерное уменьшении стоимости жилья и неустойку по просрочке сдачи квартиры. Как правильно поступить: написать отдельно претензию по неустойке за просрочку? Отдельно претензию по некачественно выполненным работам, с предложением в указанный срок все устранить, или можно сразу просить соразмерного уменьшения? Не будет ли это рассмотрено судом как обогащение? Если просить соразмерного уменьшения, обязательно ли проводить экспертизу или можно самой прикинуть сумму для уменьшения? Подписывать ли акт приемки-передачи квартиры или ждать ответа на претензии? Не будет ли отказ от подписания акта рассмотрен как намеренное для обогащения, и не сможет ли застройщик в одностороннем порядке его подписать, ведь 2 месяца с момента сдачи уже прошли? Неровные полы и стены могут являться существенными недостатками для отказа от подписания акта?