Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика в законе о долевом строительстве - объяснение и влияние банковских кредитов

Уважаемый Виталий! Практически ни один застройщик в Санкт-Петербурге не заключает договора долевого участия по указанному Вами закону. Предлагается заключать договора предварительной купли-продажи квартиры. Если же Вы просто решили изучить теорию, не связанную с практикой, идущей другим путём, то по данному вопросу изучите "ПОЛОЖЕНИЕ О ТРЕБОВАНИЯХ К РАЗМЕРУ СОБСТВЕННЫХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ЗАСТРОЙЩИКА, ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА РАЗМЕРА ЭТИХ СРЕДСТВ, А ТАКЖЕ НОРМАТИВАХ ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА", утвеждённое Постановлением Правительства

Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233.Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по следующим нормативам:

норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;

норматив целевого использования средств, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;

норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки.

Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.Застройщик согласно п. 6 Положения несет ответственность, предусмотренную Законом № 214-ФЗ, за несоблюдение установленных требований к размеру собственных денежных средств и к нормативам оценки финансовой устойчивости его деятельности. Так, к застройщику, не соблюдающему установленные Правительством Российской Федерации нормативы финансовой устойчивости его деятельности, применяются санкции, предусмотренные ч. 7 ст. 23 Закона N 214-ФЗ (в ред. Закона N 111-ФЗ). В этом случае контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Указанные санкции применяются к застройщику также в других, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, случаях:

при задержке более чем на 30 дней представления ежеквартальной отчетности;

в случае неудовлетворения требований участников долевого строительства по возврату полученных по договору денежных средств;

при нарушении порядка уплаты денежных средств участнику долевого строительства в виде возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 № 06-2/пз-н (далее - Методические указания).

Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:

индивидуальных данных застройщика;

данных о создаваемых объектах недвижимости;

данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.

Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее - формы отчетности). Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.

Постановлением № 233 установлены для применения с 1 января 2007 г. следующие нормативы.

1. Минимальный размер собственных денежных средств застройщика - 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве (а таких договоров по новому законодательству никто не заключает!).

2. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

норматив обеспечения обязательств - не менее 1;

норматив целевого использования средств - не более 1;

норматив безубыточности - не менее 1.

Согласно п. 3 Положения норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Норматив целевого использования средств определяется путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Норматив безубыточности определяется как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых отсутствовали убытки.

В соответствии с п. 5 Положения расчет размера собственных денежных средств, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно.

Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкциями, которые согласно п. 4 Постановления № 233 утверждаются ФСФР России по согласованию с Минфином России.