Как разделить долевую собственность при отсутствии отдельных технических паспортов на комнаты
Разъясните, пожалуйста, наши права, и какие необходимо принять действия.
Купила комнату в составе долевой собственности с посторонним человеком (у него вторая комната).
В Договоре купли-продажи и Свидетельстве о гос. регистрации четко обозначены доли (в дробном выражении) по площади каждой из двух комнат. Я и второй покупатель согласны разделить комнаты для возможности дальнейших действий с ними. Хотели заключить у нотариуса соглашение о разделе с последующей передачей документов в Регистрационную палату. Оказалось, что нужны тех. Паспорта на каждую из комнат в отдельности. БТИ говорит, что право собственности указано в составе 2-х комнат, на комнаты по отдельности по закону они не могут выдать, только после того, как Рег. Палата выдаст отдельные свидетельства на комнаты. Но в Рег. Палате сказали, что без отдельных тех. паспортов свидетельства они не выдадут. Замкнутый круг получается.
Спасибо.
Уважаемая Татьяна! Разделить квартиру в натуре или выделить свою долю в квартире невозможно, т.к. в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (с изменениями от 30 ноября 1990 г.), применяющимся и в настоящее время выделение доли в жилом помещении возможно только в том случае, если имеется возможность оборудования отдельного входа, пусть даже для этого потребуется его перестройка. По этой причине выделить доли в жилом доме - возможно, а в квартире - никогда. Поэтому доли в квартире ВСЕГДА остаются долями. С уважением, Дмитрий Константинович.
Спросить
Мной была приобретена комната в составе 2-х комнат в общей долевой собственности с посторонним человеком. В Договоре купли-продажи и Свидетельстве о гос. регистрации четко обозначены доли (в дробном выражении) по площади каждой из двух комнат. Я и второй покупатель согласны разделить комнаты для возможности дальнейших действий с ними: регистрация по месту жительства, купля-продажа и т.п. Возможно ли это осуществить без суда у нотариуса? И какие нужны докуметы для фактического раздела указанных комнат в случае раздела у нотариуса или у мирового судьи? Как должно выглядеть Исковое Заявление если раздел у нотариуса невозможен. ОГРОМНОЕ СПАСИБО!
Здравствуйте Олег!
Ни нотариус, ни суд Вам не нужны.
Достаточно вашей доброй воли и желания.
Заключаете между собой соглашение (письменное) и регистрируете в федеральном органе регистрации прав на недвижимость. Перечень необходимых документов уточните на месте.
С уважением, адвокат
СпроситьТрех комнатная квартира была переделана, получилось общий коридор и четыре отдельные комнаты с закрывающимися дверями в каждой комнате отдельный водопровод. Совмещенный туалет с ванной, отдельный счетчик, т.е. отдельные комнаты. После смерти мамы одна такая комната перешла мне по наследству, по документам считается 1\4 доли с указанием расположения комнаты. Хочу продать эту комнату. Нужно ли оповещать собственников остальных комнат, по сути отдельных квартир. И нужно ли их оповещать если они в комнатах не проживают.
Добрый день.
Фактически 2 вопроса.
- продать можете, предварительно предложив остальным собственникам выкупить долю по определенной цене (ниже которой продать третьим лицам не можете). Предложение необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении по месту регистрации собственника доли.
- перепланировка узаконена? Необходимо согласование межведомственной комиссии местной администрации.
СпроситьНе могли бы вы меня проконсультировать? Я хочу продать комнату в двухкомнатной коммунальной квартире, по документам, т.е. в свидетельстве о праве собственности указана моя доля в праве - 176\379 (17,6 - моя комната; 37,9 - общая жилая площадь) Есть кадастровый паспорт на всю квартиру, подойдет ли он для регистрации сделки купли-продажи? В кадастровой палате сказали, что нужно поставить мою комнату на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт отдельно на комнату, для этого выделить именно мою комнату из всей квартиры, то есть идти в БТИ с собственниками второй комнаты и составлять соглашение о разделе долей и выделении комнат. Собственники второй комнаты проживают в Санкт-Петербурге, связаться с ними нет никакой возможности. Как мне быть? Можно ли продать комнату (а точнее, по документам, мою долю в общей долевой собственности) на основании кадастрового паспорта на всю квартиру? Помогите, пожалуйста, я уже отчаялась когда-нибудь вылезти из этой коммуналки.
(Покупала эту комнату 2 года назад, предыдущие хозяева в рег. палате на сделку предоставляли кадастровый паспорт на всю квартиру)
У совладельцев квартиры право преимущественной покупки Вашей доли. Направьте им письменное уведомление о продаже Вашей доли и, если через 30 дней не купят, В вправе продать свою 3 лицу на тех же условиях.
СпроситьУ м еня такой вопрос. Коммунальная квартира (4 комнаты). Близкие родственники сын и отец пенсионер зарегистрированы каждый в отдельной комнате, комнаты несмежные. У каждого свой ордер на свою комнату. Отец использовал право приватизации. Возможно ли по статье 82 жк рф ч.1 заключить договор соцнайма на две комнаты сыну. А потом приватизация этих комнат на сына с выдачей двух договоров собственности на каждую комнату на сына. В регпалате говорят, что главное, чтобы в договоре передачи были указаны площади каждой комнаты в отдельности, т.к. БТИ не может выделить две комнаты вместе (т.к. несмежные).
Является ли препятствием к приватизации двух комнат регистрация только по одной комнате.
Или нужно после заключения договора соцнайма менять прописку (чтобы в паспорте были указаны две комнаты). Как приватизировать две комнаты на одного сына?
Заранее спасибо за ответ.
Нет это препядствие не является, однако на сына по жил площади может не быть 2х комнат из за нормы жилища на человека
СпроситьДолжна ли Регистрационная палата выдать Свидетельство о регистрации прав собственности на комнату в коммунальной квартире по Договору дарения, если даритель умер через 2 месяца, после сдачи документов в Регистрационную палату?
- Какие действия надо предпринять, если инспектор Регистрационной палаты отказывается выдавать Свидетельство, под предлогом смерти дарителя?
Обратитесь к главному регистратору. Далее обращайтесь в суд с заявлением о признании за Вами права собственности.
СпроситьКак можно составить мировое соглашение для раздела комнат в коммунальной квартире для получения свидетельств на регистрацию каждой комнаты в отдельности. Были приобретены 2 комнаты 2-мя собственниками (не супругами!). В свидетельстве госрегистрации указано: ""ВИД ПРАВА: общая долевая собственность, доля в праве 120/250;
ОБЪЕКТ ПРАВА: комнаты 1,2 общая площадь 25 кв. м и 250/750 долей в праве собственности на места общего пользования..." На обороте свидетельства указан второй совладелец. Мы согласны разделиться без суда. Заказали техпаспорт в БТИ. Он сделан общий на обе комнаты. Достаточно ли Этих документов?
Уважаемая Алена! К сожалению, Вы не сможете получить свидетельства о гос. регистрации права собственности на каждую комнату в отдельности, т.к. для того, чтобы сделать это необходимо произвести выдел долей или раздел жилого помещения в натуре. Сделать это в квартире невозможно, т.к.в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" (вполне действующим и применяющимся сейчас) "выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования". Основное в данном пункте - оборудование отдельного входа. Сделать это в квартире невозможно. Поэтому можно только определить порядок позования квартирой, но не разделить. С уважением, Дмитрий Константинович.
СпроситьКак правильно продать комнату. Моя мама является собственником 2 х-комнатной квартиры, которую приобрела в собственность посредством приватизации. Сейчас она хочет продать одну комнату. Решили в договоре-купли продажи указать 1/2 доли с указанием конкретной комнаты. Знакомый риэлтер сказал, что это неразумно, т.к. если мы продаём комнату, необходимо сделать 2 отдельных тех. паспорта на каждую комнату и уже после продавать, тогда в собственности покупателя будет указываться только площадь приобретённой комнаты, а на общую площадь будет распростаняться лишь право пользования. Так ли это? А можно ли сделать отдельные тех паспорта после продажи комнаты и как это тогда отразиться на метраже 7 Будут ли выданы новые свидетельства о праве собственности? Если можно, объясните поподробнее. Спасибо.
Здравствуйте, Ольга!
Поскольку на сегодняшний день ваша мама является собственником 100% доли квартиры, то она имеет право продать 1/2 доли жилого помещения третьему лицу , при этом возникает право общедолевой собственности на квартиру ( в свидетельстве о праве собственности на долю не будет указана площадь конкретной комнаты, а будет указана общая площадь квартиры). После сделки купли-продажи доли сособственники данной квартиры вправе заключить соглашение о порядке пользования квартирой, в котором могут прописать кто какой комнатой будет пользоваться.
СпроситьОльга, здравствуйте! Я придерживаюсь той же точки зрения, что Любовь Николаевна Смирнова. Считаю, что продать часть доли нельзя. На основании ч. 4 ст. 244 Гражданского кодекса.
Но: спор о возможности продажи части доли от целой доли идет давно. В Москве до недавнего времени такие сделки УФРС не регистрировала. Позже регистрация таких сделок , все-таки, стала происходить. И мне хорошо известно, что в некоторых городах такие сделки так и не регистрируются.
Но спорить на эту тему именно в Вашем вопросе бессмысленно, потому что при сносе дома собственникам предоставляется аналогичное жилье. Есть сто собственников квартиры - при сносе они получат также одну квартиру на сто собственников. Сделать из квартиры коммунальную не представляется возможным. А определение порядка пользования тоже ничего не даст. Как находилась квартира в общей долевой собственности, так и будет находиться.
С уважением,
Харченко О.В.
Спросить
Уважаемая, Ольга! В ч. 4 ст. 244 Гражданского кодекса, речь идет о неделимом имуществе. Существует ОШИБОЧНОЕ мнение, что квартиры относятся к неделимому имуществу. В реальности это не так. Квартиру можно разделить хоть на 100 частей (ДОЛЕЙ) и продавать их по отдельности. Что многими и делается с момента появления права собственности на квартиры в 1990 году. К неделимому имуществу относится, например, холодильник, телевизор, машина и.т.д.
В Москве ВСЕГДА было можно продавать квартиры по долям, как впрочем, и во всей России. Если где-то в УФРС отказываются регистрировать такие сделки, то этот отказ НЕЗАКОНЕН.
С Уважением, адвокат Н. Федоровская.
СпроситьУважаемая Наталья! 
Знала, знала, что обязательно Вы напишите после моего ответа, а также знаю Вашу позицию по данному вопросу. И по поводу неделимых вещей тоже..
Я пока свою точку зрения не меняю..
С искренним уважением!
Харченко Ольга.
СпроситьУважаемая, Ольга Валерьевна! Отстаивать свою точку зрения, это правильно. Но и по нормам Закона и по практике (а я десятки раз сопровождала подобные сделки) никогда не возникало ни одного вопроса. То, что Вы говорите, о якобы существующей практике, то для меня это откровение и новость. И главное не понятно на чем она (такая практика) основывается?
Если бы все было так как Вы говорите, то разделить квартиру между супругами было бы невозможно. Она же неделима
С Уважением, адвокат Н. Федоровская.
СпроситьУважаемая Наталья Руслановна! Неделимая вещь - эта вещь, которую невозможно разделить В НАТУРЕ. Ст. 133 ГК. И, например, однокомнатную квартиру, действительно, нельзя разделить в натуре. Да и вообще , практически, никакую квартиру нельзя разделить в натуре. Вот они и неделимы.
Что касается практики в Москве - это знают все, кто занимался недвижимостью последние лет десять. Не давали регистрировать. Сейчас проблем нет.
Если хотите, оставьте последнее слово за собой, я не возражаю. Те мболее, Ваша точка зрения для меня всегда важна.
С искренним уважением!!
Харченко Ольга.
Спросить
Долго думала и решила изложить свою точку зрения..
Ст. 133 Г К РФ говорит о неделимости вещи, т.е. речь идет о реальном разделе квартиры, т.е. реальные доли. Да, реально квартиру разделить невозможно....
Но речь идет об идеальной доли, а поэтому свою 100 % она может разделить: как хочет...Затем продать или подарить эту долю в квартире.
Кроме того, ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи. Применительно к тому, что если будет определен порядок пользования в квартире и будет выделена комната, то места общего пользования не могут находится в пользовании, а в собственности в соответствии с долей в квартире...Здесь риэлтэр абсолютно неправ...
Ольга! Для Вас эта сделка ничего не решит...Наиболее реально- это доплата в момент заключения договора мены с государством....Копите деньги...
Спросить
Квартира в ветхом доме. При сносе, если комнаты собственников будут оформлены ввиде долей, отдельные квартиры мы не получим. А если оформить собственность ввиде комнат, а не долей, то получим. Можно ли переоформить доли в комнаты (т.е. как коммунальная квартира) после оформления купли-продажи? Как при этом будет делиться общая площадь?
СпроситьУважаемая, Ольга! То, что сказал "знакомый риэлтор", к реальной жизни не имеет никакого отношения. Разделить квартиру на комнаты и получить на каждую комнату отдельные техпаспорта НЕВОЗМОЖНО. Ваша мама может продать ДОЛЮ в квартире, например 1/2, или 1/4, или 1/100. Но это будет ДОЛЯ, а не комната. После того, как доля будет куплена и у квартиры станет два собственника, можно будет заключить соглашение о порядке пользования квартирой.
Если дом снесут, то вы получите равноценное жилое помещение. Т.е. одну квартиру равноценной площади.
С Уважением, адвокат Н. Федоровская.
СпроситьПокупаем комнату в общежитии, в договоре о приватизации указано, что в собственность передается комната и доля в праве собственности на места общего пользования. В свидетельстве о госрегистрации права собственности указана только комната. Нужно ли в договоре купли продажи комнаты указывать информацию о доле в местах общего пользования? Заранее спасибо за помощь.
Продали комнату с супругой по 1/2 доли каждый в феврале 2012 г. В регпалате произошла утеря договора купли-продажи, передаточного акта и прочих документов (со слов покупателя). Покупатель не мог получить свидетельство гос регистрации права собственности. Покупатель даже обращался к нам с просьбой заключить повторный договор купли-продажи. Мы не пошли на данный беззаконный шаг.
Заподозрив подвох я проверил на сайте рег палаты стадию сделки, по номеру расписки рег палаты о приеме документов. Действительно, система выдала ответ об отсутствии документов. В августе-сентябре 2012 г. стадия сделки изменилась на Юридическая проверка. В настоящее время комнату собираются продавать, значит покупатель получил свидетельство гос регистрации права.
Вчера подавали с супругой налоговую декларацию 3-НДФЛ (продажа комнаты, в собственности менее 3 лет). Предварительно, в феврале 2013 г. в рег палате получил Договор купли-продажи, точнее Филькину грамоту - просто распечатанный 2-х сторонний бланк договора без чьих либо подписей, плюс копию с печатями о регистрации данного договора аж 09.04.2012 г. Сотрудник рег палаты, выдавший сей Документ, сказал, что договор восстановили. Близкий родственник покупателя работает нач. рег палаты в каком-то городе нашей Республики (знаю так как при мне консультировался по вопросам покупки комнаты). Может сработало телефонное право.
Уважаемые господа! Законны ли действия рег палаты? Имеет ли оно основания переводить право собственности без оригиналов Договора купли-продажи и передаточного Акта. Единственное, что было из оригиналов у Покупателя - это расписка рег палаты о приеме документов и наша расписка о получении денежных средств. (Возможно есть судебное решение, но нас в суд как свидетелей не приглашали). Поэтому очень сомневаюсь в наличии такого решения.
Дело обстоит так, в трёх комнатной квартире - метраж которой общая площадь - 60 кв.м. Комнаты три-две большие по 17 метров и одна маленькая 11 метров. Две такие комнаты (17 метров и 11 метров) занимаю я, сестра, мама. Оставшуюся комнату (17 метров) занимает семья из трёх человек, но комната оформлена на родителей этих соседей. Между мной, сестрой и Мамой встал вопрос о разделе двух наших комнат 17 и 11 метров, между собой. Мы решили поделить их таким образом, маленькую комнату на меня, а оставшуюся комнату 17 метров, на Маму и сестру. Собрали все документы в рег палате, нам сказали - идите в БТИ и заказывайте на каждую комнату 11 и 17 метров кодастровый паспорт. Мы пошли в БТИ, но нам ответили - что без согласия соседей, мы не можем разделить между собой, свои личные комнаты, попросили привести соседей, на кого оформлена соседняя комната, что бы они дали согласие. Заранее до прихода в БТИ - мы спрашивали в рег. палате - нужно ли согласие соседей при разделе комнат - нам ответили нет - СОГЛАСИЕ НЕ НУЖНО, ПОТОМУ КАК ВЫ ДЕЛАЕТЕ НЕ ПРОДАЖУ ИМУЩЕСТВА в данном случае комнаты, а раздел, внутри собственников. ТАК ВОТ и сам вопрос - Дей ствительно ли надо приглашать соседей для согласия на раздел наших личных комнат, между собой?
Так как квартира в общедолевой собственности, то согласие остальных дольщиков необходимо.
К тому же регпалата - это одна организация, а БТИ - это вообще унитарное предприятие. Поэтому говорить таи и там могут что угодно, но эти организации друг другу не подчиняются.
Спросить
