Как защитить себя в случае недействительности сделки из-за заниженной стоимости и отсутствия расписки?
Продавец настаивает на указании в договоре заниженной стоимости. Расписку будет писать только на сумму, указанную в договоре. Как себя обезопасить в случае признания сделки недействительной?
Анна, добрый день!
Вам необходимо дополнительно к договору купли-продажи квартиры заключить с продавцом договор купли-продажи неотделимых улучшений в этой квартире, в котором будет указана как раз стоимость занижения.
Такой договор не подлежит регистрации, но по нему в случае последующего расторжения договора купли-продажи квартиры или признания его недействительным Вы сможете получить ту сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.
Будет необходима помощь, обращайтесь.
Спросить
Продавец настаивает на указании в договоре заниженной стоимости. Расписку будет писать только на сумму, указанную в договоре. При этом дом ещё не сдан, т.е. квартиру продает инвестор - уступка по договору долевого участия. Как себя обезопасить в случае признания сделки недействительной?
Я хочу купить квартиру, но продавец настаивает на указании в договоре купли-продажи заниженной стоимости.
Уважаемая Марина!
Чтобы задать личный вопрос, Вы можете воспользоваться соответствующей возможностью на сайте.
СпроситьКак обезопасить себя, как физ лицо, при покупке недвижимости у юр лица по заниженной стоимости (ниже балансовой) от признания сделки недействительной в случае дальнейшего банкротства этого лица? Достаточно ли независимой оценки рыночной стоимости на сумму сделки? Являюсь ли я добросовестным приобретателей и защищена ли я от ремиссии?
ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Здравствуйте, делайте независмую оценку и достаточно.Потому что институт добросовестного предпринимателя весьма непроработан в РФ.Экспертиза же укажет, что балансовая стоимость не соответствовала рыночной стоимости и именно поэтому цена в договоре такая , какая указана.Сошлитесь на независимую оценку и в договоре, при указании цены.
СпроситьМожете в договоре купли-продажи недвижимости прописать необходимые условия. И при разногласиях обращаться в суд. Сто процентной гарантии нельзя дать.
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 549 ГК РФ >>>
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Спросить
К сожалению защитится на 100% в данном случае нельзя, истребовать имущество при признании сделки недействительной могут при банкротстве юр лица (ст 302 ГК РФ), покупателем вы являетесь добросовестным, а ремиссия к вам вообще никаким боком.
Спросить
В случае банкротства сделку могут оспорить как совершенную с целью причинения вреда кредиторам, в соответствии со ст. 61.1- 61.3 ФЗ О несостоятельности.
СпроситьСогласно ст 2 ГК РФ участники правоотношений вправе заключать любые сделки. Чтобы себя обезопасить особое внимание обратите на устав юр лица и полномочия человека который будет выступать от имени юр.лица прописанные в уставе . Нужно решение органа юр.лица если имущество продается по рыночной оценке но ниже балансовой о продаже именно на таких условиях снятие имущества с баланса в связи с продаже и внимательно посмотрите не входит ли данное имущество в неделимый фонд. кроме этого проверьте документы о праве собственности на объект недвижимости и регистрацию в росреестре.
СпроситьЗдравствуйте.если предприятие продает здание ниже балансовой стоимости, то у налоговой сразу возникнут вопросы. К вам не будет а с предприятия взыщут недоимку по уплате налога. Оценку рыночную необходимо сделать.ниже балансовой она быть не может. Сделку в случае банкротства предприятия могут признать фиктивной.
Следует также отметить, что разницу между рыночной ценой товара и договорной ценой Верховный суд РФ в решении от 17 марта 1999 г. применительно к покупателю-физическому лицу квалифицировал в качестве дохода в натуральной форме (то есть также в форме дарения):
«При приобретении физическим лицом у предприятия, учреждения, организации товара (продукции) по ценам ниже рыночных физическое лицо получает натуральный доход в виде части товара (продукции), стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на указанный товар (продукцию) и ценой его приобретения физическим лицом.
Таким образом, при покупке товара (продукции) по ценам ниже рыночных физическое лицо получает доход в натуральной форме, а не в виде материальной выгоды».
В данном случае налоговая может посчитать сто вы получили доход и предъявить к вам так же требования по уплате налога с пооученного дохода.
Решать вам удачной сделки.
Спросить
Чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, Покупатель должен доказать, что принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, например потребовал документы, на основании которых отчуждатель приобрел право собственности, запросил уполномоченные органы о зарегистрированных правах и прочее.
В п 38 нижеуказанного Постановления насчет добросовестного приобретателя сказано следующее:
"Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Добросовестный приобретатель приобретает право собственности на имущество при соблюдении в совокупности следующих условий.
1. Имущество фактически поступило во владение добросовестного приобретателя.
2.2. Неуправомоченный отчуждатель получил плату или иное встречное предоставление за передачу имущества добросовестному приобретателю.
Из смысла абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ следует, что добросовестный приобретатель признается собственником имущества, если он приобрел его возмездно.
3. Имущество способно к его добросовестному приобретению.
Добросовестное приобретение является основанием приобретения права собственности лишь на имущество, которое выбыло из владения собственника или лица, которому было передано собственником во владение, по их воле.
4.4. Государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество.
Добросовестный приобретатель признается собственником имущества с момента государственной регистрации его права. Данное требование прямо предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, а также следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод,что вы будете добросовестным приобретателем при совершенииэтой сделкиПокупка имущества по заниженной стоимости не влияет на ваше признание добросовестного приобретателя Главное чтобы сделку от имении юридического лица совершило уполномоченное лицо.
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 10
ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
N 22
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2010 года
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
38.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имуществ
Спросить
Здравствуйте. На 100 процентов обезопаситься возможности нет ни по одной сделке в отношении объекта недвижимости. Из-за банкротства бывшего собственника сделка может быть аннулирована. Вас, конечно, включат в состав кредиторов, но нет гарантии, что в этом случае вы получите обратно свои деньги уплаченные за квартиру.
По мимо независимой оценки рыночной стоимости на сумму сделки,вам следует оформить титульное страхование квартиры на три года ст 942 ГК РФ.
Титульное страхование это страхование, обеспечивающее возмещение убытков в случае утраты права собственности на приобретенную недвижимость (например, в результате признания сделки купли-продажи недействительной).
Спросить
Здравствуйте, Ольга!
100% гарантии Вам никто не даст.
Если банкротство не подразумевается в ближайшее время, то думаю можно обойтись без последствий. Вы ведь именно так задаёте свой вопрос "в случае дальнейшего банкротства", то есть процедура банкротства ещё не ожидается.
Вы безусловно добросовестный приобретатель, так как я полагаю интересовались у продавца какие законные основания у него имеются для продажи этого имущества. Можете идти на такую сделку. По поводу оценки не думаю что это так необходимо просто грамотно составленный договор купли-продажи вам нужен вот и всего лишь (ст.ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ). Вы в этом случае риски не несётё в связи с заниженной стоимостью объекта.
(ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)")
Удачи Вам!
Спросить
Рыночная оценка не принимается сейчас.
Ст. 217.1 ГК РФ указывает:
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7."
Будут смотреть на кадастровую стоимость недвижимости.
Вы являетесь добросовестным приобретателем, поскольку цену продажи определяете вместе с продавцом.
Это должностное лицо юрлица может быть привлечено при банкротстве.
Балансовая цена сейчас ничего не значит в отношении недвижимости.
Спросить
При банкротстве Юр. лица конкурсный управляющий проверяет все сделки (ГК РФ). Если эти сделки повлияли на банкротство, то эти сделки могут быть признаны недействительными. Но в Вашем случае, если это недвижимость, которая не применялась для получение прибыли, то вряд ли управляющий сможет оспорить сделку. Если посмотреть документы, то можно точнее проконсультировать
СпроситьПокупаю квартиру стоимостью 80 тыс. долл. Договорились составить договор в простой письменной форме.
Продавец отказывается указывать в договоре сумму более 40 тыс. долл. И предлагает указать полностью сумму только в расписке получения денег после регистрации.
Вопроса 2:
1. В будущем, в случае признания сделки недействительной возможно ли будет вернуть всю сумму указанную в расписке?
2. Если по п. 1 - возможно, то как правильно составить расписку, что в ней необходимо обязательно указать, чтобы вернуть полностью сумму указанную в расписке.
Заранее спасибо!
Покупаю квартиру за 3 млн. рублей. Продавец в договоре купли-продажи указывает пибовскую стоимость. Но как мне обезопасить себя от возможных неприятностей в случае признания сделки недействительной? Должен ли продавец дать мне расписку о том, что он получил от меня полную стоимость квартиры по рыночной цене и может ли он отказаться давать мне такую расписку? Будет ли в случае чего эта расписка гарантировать мою безопасность? Пожалуйста, ответьте срочно, завтра нотариат. Заранее благодарю.
Согласно сложившейся судебной практике, в случае возникновения судебных споров вы сможете претендовать на возврат суммы, указанной в договоре. Расписка судом учитываться не будет.
Поэтому единственным вариантом для Вас является указание в договоре полной суммы сделки. Так же Вы должны знать, что при указании в договоре суммы более 1 000 000 рублей Вы сможете претендовать на налоговый вычет в связи с покупкой квартиры в сумме, указанной в договоре, но не более 1 000 000 рублей.
Отказ продавца указать полную сумму в договоре возможно связан стем, что продавец не желает платить налог на доходы -13%. Однако налог он должен будет платить не совсей суммы, а, если владел квартирой менее трех лет, с суммы более 1 000 000 рублей. Если же он владел квартирой более трех лет, то он может воспользоваться налоговым вычетом и не плтить налог на доход при продаже квартиры.
Более подробную консультацию, а так же помощь в оформлении документов Вы можете получить в офисе компании "ЮрАспект". С уважением, Сатрапинская Ольга.
СпроситьЗаключен договор-купли продажи квартиры по заниженной стоимости.
Оставшуюся сумму покупатель обязан уплатить по расписке составленной между продавцом и покупателем.
Покупатель отказался оплатить оставшуюся сумму.
Может ли продавец обратиться в суд о признании данной сделки недействительной?
При покупке квартиры продавец просит указать меньшую сумму, можно прописать в договоре пункт что в случае расторжения договора или признания сделки недействительной продавец возвращает сумму указанную в договоре плюс штраф (на разницу между реальной и договорной стоймостью) ? Или это этот пункт договора будет ничтожным?
Нет, так сделать нельзя. Не связывайтесь с меньшей суммой. Это на ваш страх и риск!
СпроситьМожно ли оспорить сделку КП дома? Регистрация менее года назад. Суть - продавец продал дом по заниженной стоимости, с целью уйти от налогов, есть расписка на оставш. Сумму с одним из покупателей (покупателей 2, муж и жена). оставшиеся деньги не выплачены, продавец подает иск о признании сделки недействительной, покупатель (с которым расписка) иск признает, второй нет, т.йк. не видел/не подписывал расписки. Спасибо.
Вопрос такой. Покупаем здание, продавец настаивает указать в договоре только балансовую стоимость здания. Рыночная стоимость здания в 40 раз превышает балансовую стоимость и фактически будет передана продавцу через ячейку банка. Как и в каком размере правильно прописать ответственностьпродавца в договоре купли-продажи здания по возврату рыночной стоимости здания, в случае признания в будущем например сделки недействительной.
Светлана, добрый день!
Хорошо понятны Ваши опасения. Знаю, что продавцы часто очень сильно занижают стоимость продаваемого имущества (просят занизить). Это для занижение налогооблагаемой базы.
Могу посоветовать заключить с продавцом дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества и в нем указать полную стоимость, а также сделать ссылку о том, что договор купли-продажи недействителен без дополнительного соглашения.
Только не перепутайте! Не в договоре сделать ссылку (Вы не сможете зарегистрировать по такому договору переход права собственности), а в дополнительном соглашении, которое, в случае необходимости, Вы сможете предъявить продавцу.
Однако, данный совет - не панацея, естественно, безопаснее, если полная стоимость приобретаемого имущества будет указана в самом Договоре, но...на Ваше усмотрение.
Всего доброго,
С уважением,
Ирина Пономарева.
СпроситьХотим приобрести в Лен. области участок в СНТ вместе с новым домом, продавец хочет указать заниженную стоимость в договоре, чтобы уйти от налога. Знаю, что при признании по каким-либо причинам сделки недействительной, продавец вернет нам только указанную в договоре сумму. Как подстраховаться от такой ситуации? В каких случаях суд может признать по требованию продавца сделку недействительной? Спасибо.
Добрый вечер!
Что касаемо налога, надо понять, какое время данный дом с участком находиться у него в собственности
Признание сделки не действительной, описать все варианты не возможно, их очень много по ГК РФ.
В данной ситуации подстраховаться можно, но надо владеть полной информацией по вашей сделки.
Если Вам потребуется квалифицированная помощь, обращайтесь.
Спросить
Все эти подстраховки не в вашу пользу. На практике иногда подписываются дополнительные соглашения, что за недвижимость одна часть суммы, а вторая - за обстановку, мебель, ремонт, посадки и пр. Я вам не советую этим заниматься, сейчас рынок покупателя - земли очень много, а покупателей с деньгами мало. К весне цены упадут еще сильнее.
Спросить
