Нотариус не хочет регистрировать сделку, мотивируя это тем что она будет не законной.

Уважаемый Эдуард!

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость, включая земельные участки, к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимость регламентирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, законодатель с государственной регистрацией связывает момент возникновения права собственности у покупателя.

Для договоров купли-продажи земельных участков государственная регистрация не требуется, и они считаются заключенными с момента их подписания сторонами.

Земельный участок является объектом гражданских и земельных отношений и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется не только ЗК РФ, но также рядом нормативных актов, среди Федеральные законы от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37 ЗК РФ. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В договоре купли-продажи должна быть указана информация, позволяющая идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такими данными являются: местоположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, категория земли и разрешенное использование земельного участка. В случае отсутствия в договоре купли-продажи этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, будет считаться не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.

Пункт 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что в случае включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий они являются недействительными: право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничения при дальнейшем распоряжении земельным участком; ограниченная ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не влечет недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, если он не соответствует требованиям закона или иных правовых актов.

Земельное законодательство предусматривает два основных способа купли-продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (статьи 30, 38 ЗК РФ) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

С уважением, адвокат

Уважаемый Эдуард! Конечно, неблагодарное дело отвечать после кого-либо, но в отдельных случаях дело это просто необходимо. Вы ввели в заблуждение уважаемого адвоката словом "пайщик". Если Вы имели в виду покупку земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения, которую в народе последние лет 10 упорно именуют "паем", то нужно в первую очередь обратиться к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". А там действительно сказано, что если Вы не являетесь участником общей долевой собственности, то сначала продавец должен известить остальных участников ОДС и уполномоченный государственный орган, имеющий преимущественное право покупки. И только если все они откажутся от приобретения земельной доли, только тогда можно заключать сделку. Либо пойти другим путем - выделить в счет этой доли земельный участок и опять же извещать гос.орган.