Важные аспекты сделки по продаже квартиры с использованием ипотеки и составление правильной расписки

У меня очень деликатная ситуация - дело в том что я продаю квартиру покупателю, покупатель будет брать кредит в банке, дело в том что банк требует изначально свои, т.е. деньги которые есть у нее самой в наличии, чтобы банк полностью одобрил ей деньги. Будем заключать предварительный договор, в договоре будет указываться сумма, первоначальная сумма который покупатель мне дал, но по факту у нее их нет сейчас, говорит будет через пару месяцев, я соглашусь подписать этот договор после составления расписки, то что я ей якобы дал деньги в долг, и в договоре подпишусь что я получил первый взнос за квартиру... Меня это очень сильно напрягает, как составить эту расписку? Слышал что расписка недействительно будет считаться в том факте что она безденежная, то что я ей не давал и она не получала... Может еще всю суть процесса записать на телефон? И вообще, на что стоит обращать внимание на такую сделку связанную с ипотекой? Образец расписки я составил сам, что в последующим она напишет ее собственноручно, в ней будут указываться мои и ее данные, дата, сумма, о том что я ей даю в долг, дополнил тем что вернет долг лично мне в руки, опять же мои данные, либо путем перевода денег на мои реквизиты, т.е на мою карту, как дополнение я думаю записать данные ее карты, это будет мне служить то что деньги будут переданы от ее лица ко мне во избежания якобы ошибочного перевода с ее стороны.