Как продать и купить квартиру с помощью ипотеки на вторичном рынке жилья
Мы купили квартиру с помощью ипотечного кредита на вторичном рынке жилья, прожили в ней полтора года. На данный момент квартира не устраивает нас своим месторасположением и есть желание продать, сражу же купив другую опять же с помощью ипотеки. Возможно ли это сделать, и как правильно нужно действовать.
Ст. 355 ГК Уступка прав по договору о залоге
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390).
Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Ст. 47 ФЗ «Об ипотеке» Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:
по договору об ипотеке;
по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Спросить
Чем отличается кооперативная квартира, купленая на вторичном рынке жилья, от обычной? Я слышала, что при покупке кооперативной квартиры, покупатель получает в собственность не квартиру, а пай или что-то ещё, не помню. Относится ли это к вторичным сделкам с кооперативными квартирами? Мы купили такую квартиру и у нас есть договор купли-продажи. Сможем ли мы продать эту квартиру в любой момент или будут какие-то вопросы и проблемы с председателем кооператива?
Уважаемая Ирина! Купив квартиру и зарегистрировав право собственности на неё в Москомрегистрации Вы являетесь её собственницей и можете ею распоряжаться. Вступать в члены ЖСК Вы по закону не обязаны. Однако председатель ЖСК заинтересован в том, чтобы Вы вступили в члены ЖСК и оплатили вступительный взнос. Если Вы вступать не будете, то на практике многие председатели препятствуют в выдаче справки о регистрации по месту жительства, пока Вы не вступите в члены кооператива. Такое отказ противозаконен, поэтому действия председателя можно обжаловать в судебном порядке и обязать его выдать справку через суд, одна всё это связано с потерей времени, нервов. Может Вам повезёт и председатель Вашего ЖСК не будет нарушать нормы закона. В остальном никакого согласия кооператива на сделку не требуется, т.к с момента погашения ссуды квартира ЖСК-собственность гражданина, а не кооператива(п.4 ст.218 ГК РФ).
СпроситьВ апреле м-це 2011 года купил квартиру с помощью ипотечного кредитования Сбербанка в Раменском р-оне Московской обл. Сын является созаемщиком по кредиту, проживает в данной квартире и фактически оплачивает ипотеку. Договор купли-продажи квариры оформлен на меня, и право собственности в рег. палате так же оформлено на меня. Я в данный момент не работаю (уволен по сокращению штата в ноябре 2011 года) и в данный момент в квартире не проживаю, прописан и живу в Тверской обл.
Вопрос: возможно ли переоформить договор купли-продажи квартиры и право собственности на квартиру на моего сына, для получения в дальнейшем ему налогового вычета по ипотеке, и по процентам за ипотеку?
думаю вы не сможете оформить налоговый вычет, потому что придется передавать собственность сыну по договору купли -продажи , а сделки родственников не подлежат налоговым вычетам.
СпроситьВ 2008 году мы с сестрой с использованием ипотечных средств купили квартиру (срок ипотеки - 10 лет), на сегодняшний момент мы погашаем ипотечный кредит - 4 года.
Можем ли мы не дожидаясь окончания ипотечного кредита продать данную квартиру и как правильно это сделать?
Заранее спасибо.
Мы хотим продать 2 приватизированные комнаты в коммунальной квартире и купить на вторичном рынке квартиру с использованием ипотечного кредита под залог приобретаемой квартиры. Социальные службы не дают разрешение на продажу сразу двух комнат (только одной) , т.к. ребенок несовершеннолетний - 14 лет. Без продажи сразу двух комнат нам ипотеку не потянуть. Что можно сделать? Есть возможность прописать ребенка в Питере к знакомым с выделением доли в их квартире или к бабушке в другом городе также с выделением доли в квартире. Спасибо за помощь!
Если ребенко не собственник доли,а только прописан,как вы пишимете, то разрешения опеки вообще не надо.
Если собственник , предоставьте ему в собственность долю другой квартиры любой и проблема будет решена.
СпроситьВ 2008 г. была куплена квартира в кредит (ипотека). В 2009 г. ипотека была частично погашена за счет средств материнского капитала. На данный момент остался долг перед Сбербанком 100000 тыс. руб. Собрались продать эту квартиру и купить квартиру побольше, опять же взяв ипотеку. Как нам действовать, есть ли какой то порядок продажи квартиры, купленной за средства мат. капитала и последующей покупки квартиры лучше?
Здравствуйте, Яна.
Законодательство о материнском капитале не предусматривает никаких ограничений по распоряжению купленным с его использованием недвижимым имуществом. Гасите кредит и в общем порядке продавайте квартиру.
СпроситьМне сказали, что материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос при приобретении квартиры по ипотеке на вторичном рынке жилья. Вопрос как это сделать, если банк дает кредит только при условии, что мат. капитал будет использоваться для частичного досрочного погашения ипотечного кредита?
Здравствуйте! Да, к сожалению, не все банки принимают материнский капитал для оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Вы можете написать заявление в банк с просьбой принять материнский капитал на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту со ссылкой на ч. 6 и 7 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ (ред. от 23.05.2015 г., с изм. от 14.12.2015 г.) "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
СпроситьНужен совет:
Квартира разделена (равными долями) между всеми членами семьи: муж, жена и трое маленьких детей (5, 3 и 2 года). В связи с получением региональной субсидии на расширение жил. площади приобретаем квартиру с большей площадью на рынке первичного жилья (в ипотеку). Для погашения ипотечного кредита хочу продать квартиру в которой проживает моя семья. Но городская опека не разрешает это сделать, т.к. не могу предоставить своим детям равноценные "кв.метры" в другой квартире (квартира покупается в строй. Варианте).
Как можно продать квартиру с несовершенно летними собственниками? Можно ли оформить нотариальное обязательство о выделении доли в собственности в новой квартире после уплаты ипотеки?
Здравствуйте! Органы опеки не пропустят вариант с нотариальным обязательством. В новой квартире банк не согласится выделить доли несовершеннолетним детям, так как ипотека. Если есть у бабушки (дедушки) жилье в собственности, где они готовы выделить долю внукам, то такой вариант предложите в опеке.
Спросить
Добрый вечер! Вячеслав, к сожалению, нет. То есть обратиться к нотариусу вы можете, конечно, но он точно также потребует согласия опеки. А тут практика единообразна. Органы опеки все требуют включать детей в собственники и выделять им квадратные метры равноценные. Да и Банк вам вряд ли даст ипотеку на условиях включения детей в собственники - тут тоже практика такова.
Спросить
Здравствуйте! В Вашем случае, в связи с несовершеннолетними детьми все упирается в органы опеки, проконсультироваться у них, какое они смогут дать вам разрешение на продажу квартиры, готовы ли они пойти на нотариальное обязательство. Но по практике могу сказать, что опека не соглашается пока детям не будет предоставлено равноценной жилье, а не квартира на стадии строительства.
Т.е. Любо ждите пока квартира построиться, либо договаривались с опекой.
Спросить
Как можно продать квартиру с несовершенно летними собственниками? Можно ли оформить нотариальное обязательство о выделении доли в собственности в новой квартире после уплаты ипотеки?
В вашем случае банк не выдаст вам ипотечный кредит вам нужно выделить доли в другом жилье у бабушек с дедушками.
СпроситьМы купили квартиру в строящемся жилье по ипотеке Сбербанка. Дом будет сдан во 2 квартале 2016 года. В настоящее время мы хотели бы продать эту квартиру и купить вторичное жилье тоже по ипотеке. Подскажите, пожалуйста, возможно ли это и как правильно это сделать?
Если квартира находится в ипотеке, то на такую сделку нужно получить разрешение банка
СпроситьРешили с мужем продать свои однокомнатные квартиры и купить жильё побольше. Его квартира продалась. Моя пока нет. Моя квартира на данный момент находится в ипотеке. Нашли очень хороший вариант. На покупку нового жилья с учетом дальнейшей продажи моей квартиры не хватает 200 т. р. Кредиты нам не дают. Есть вариант оформить ипотеку на мою свекровь (на время, пока моя квартира продаётся). Но тогда придётся оформлять жильё на неё. Возможно ли документально, законно оформить, что после погашения ипотеки она обязуется передать мне в собственность долю в этой квартире? И если это возможно, то каким образом? Заранее спасибо за ответ!)
Здравствуйте.
Что значит, передать? Безвозмездно? Тогда Вы на налог (НДФЛ) попадёте, ведь свекровь не является Вашей близкой родственницей. Если возмездно по сделке купли-продажи, то она попадёт на налог, если отчуждение доли Вам произойдёт ранее 5 лет с момента регистрации её права собственности. Тогда ждать 5-лет придётся, в этот 5-летний период будете свою ипотеку погашать, а она свою. Со свекровью заключите предварительный договор о купле-продажи Вам доли в квартире, срок договора 5 лет, момент продажи - после снятия залога с квартиры. Нотариальная форма договора должна быть. Цену определите доли. Предварительный ДКП заключите сразу после оформления её собственности.
И не нужно на свекровь всю квартиру оформлять. Пусть купят с сыном по долям. Он даст согласие на обременение квартиры банком.
СпроситьКупили однокомнатную квартиру в 2018 году, на вторичном рынке, для матери, дому 50 лет. В конце декабря 2020 года она умерла. Квартира оформлена на ее внучку (20 лет). Сейчас хотим квартиру продать. Вопрос: нужно ли будет платить налог с продажи квартиры? Или можно как то продать без налогов?
