Проблемы с техническим этажом девятиэтажного жилого дома - перепланировка, повреждения и вопросы о правах и обязанностях

В девятиэтажном жилом доме, построенном с долевым участием граждан, имеется нижний технический этаж.

Часть технического этажа имеет окна и может считаться цокольным этажом, но совмещенным с техническим этажом.

В техническом этаже находятся:

- индивидуальный тепловой пункт с насосами, шкафом управление, клапаном-регулятором, работающим в функции температуры наружного воздуха;

- трубопроводы для системы отопления: вводные от теплотрассы, лежаки с врезками стояков и арматурой (более 90 шт. узлов врезок, каждый из которых имеет по 3 единицы арматуры), спускная линия; трубопроводы-лежаки расположены у пола с двух сторон дома - со стороны главного и дворового фасадов, а, следовательно, проходят через все помещения технического этажа;

- трубопроводы-лежаки систем горячего и холодного водоснабжения находятся в коридоре технического этажа, ниже перекрытия; часть узлов врезок находится не в коридоре, а в других помещениях технического этажа;

- трубопроводы канализации;

- силовая и слаботочная кабельная разводка.

На завершающей стадия строительства предприятие, строившее жилой дом и выполнявшее обязанности Застройщика-Заказчика, не поставив в известность дольщиков строительства, заказало не у автора проекта жилого дома, а в другой проектной организации, корректировку проекта технического этажа. Корректировкой проекта была предусмотрена перепланировка технического этажа с организацией большого количества помещений со своими наружными или внутренними входами. Помещения были проданы различным предпринимателям. Имеется случай продажи целой секции жилого дома. В эту секцию попасть очень трудно. Над этой частью технического этажа десятки квартир.

Из-за этого условия эксплуатации инженерных систем стали очень тяжелыми.

Приобретатели помещений технического этажа, выполняя отделку своих помещений, закрыли все трубопроводы, что сделало еще более трудной эксплуатацию систем отопления и водоснабжения.

Более того, из-за повреждений трубопроводов были случаи залива помещений технического этажа, занятых собственниками. Собственники помещений стали обращаться в суд с исковыми требованиями по возмещению материального ущерба и морального вреда.

Возникла ситуация двойного удара по дольщикам, организовавших ТСЖ после ввода в действие жилого дома:

- первый раз путем продажи помещений технического этажа в ходе строительства жилого дома;

- второй - возмещение материального ущерба и морального вреда.

В связи с этим просим ответить на следующие вопросы:

- имело ли право предприятие, строившее жилой дом и заключившее договора долевого участия с гражданами, по которым была внесена плата, на перепланировку технического этажа, который должен быть общедомовой собственностью, и последующую продажу помещений. Фактически помещения технического проданы дважды: один раз дольщикам, второй раз - предпринимателям;

- может ли ТСЖ требовать право беспрепятственного входа во все помещения технического этажа для обслуживания и ремонта общедомовых систем?

- может ли собственник помещения в техническом этаже в случае залива его помещений кроме ремонта стен, пола, потолка, требовать возмещения ущерба из-за порчи имущества, находящегося в этом помещении?

Может ли быть заключен договор с собственниками помещений технического этажа, в котором будут защищены интересы ТСЖ, собственников квартир?