Как грамотно поступить в такой ситуации, какие надо оформить документы, что проверить?

Здравствуйте! Суть вопроса такова, мы решили приобрести дом с земельным участком, но сам дом строился по ипотеке, которая до сих пор не погашена, а участок в залоге у этого банка. Продавец в начале сказала, что банк предлагает все сделать через две ячейки, в одну закладывается сумма долга по ипотеке, в другую разница, которая достается продавцу. Одновременно с закладкой банк снимает обременение с участка и документы передаются в рег. палату.Потом продавец сообщил, что банк эту схему не утвердил и рассматривает только полное погашение ипотеки самим продавцом, а уж после снимает обременение и мы выходим на сделку. Т.е. продавец предлагает внести ей, как аванс сумму долга по ипотеке, чтобы она расплатилась с банком, а потом уже оставшиеся деньги через ячейку. Я боюсь, что мои деньги уйдут банку и в случае какой-нибудь оплошности в документах, по сделке, я не смогу вернуть свой аванс, т.к. денег у продавца не будет. Как грамотно поступить в такой ситуации, какие надо оформить документы, что проверить? Можно ли просто заменить заемщика в ипотечном договоре? Стану ли я в таком случае владельцем дома? Еще продавец развелась с мужем, во время строительства дома, как подстраховаться от риска, что муж может претендовать на это имущество? Свидетельство на дом и землю оформлено на жену, продавец она.