Необходимо консультация по признанию притворных договоров недействительными и возврату собственности

Хочу проконсультироваться по следующему вопросу.

У нас с супругой сложилась следующая ситуация. Мы взяли кредит для открытия бизнеса, под залог квартиры у (назовем условно) ООО Кредитор, но по договору это было оформлено не как кредит, а как договор купли-продажи, при чем на сумму, отличающуюся от рыночной и кадастровой стоимости более чем в два раза, в меньшую сторону, естественно. Для предоставления нам займа ООО Кредитор, получило ипотечный кредит на приобретение нашей квартиры в (назовем условно) Банке Инвест, с которым, кстати, находятся по одному юридическому адресу и по сути являются дочерней компанией. В дополнение к договору купли-продажи был заключен договор аренды с правом выкупа этой же квартиры, который позволял нам в дальнейшем проживать в этой квартире и сохранить регистрацию. Фактически же, договор аренды квартиры прикрывал собой выплату ежемесячных процентов по кредиту.

К сожалению, ситуация в нашем бизнесе сложилась не лучшим образом, и, на определенном этапе, мы не смогли, и не сможем в дальнейшем оплачивать огромные проценты по кредиту-аренде. Образовалась задолженность. С целью разрешения сложившейся ситуации мы нашли банк готовый выдать ипотеку для выкупа квартиры, но ООО Кредитор отказало нам в предоставлении документов на квартиру (свидетельство на собственность и т.п.) под предлогом того, что их не устраивают безналичные деньги, а только наличные заложенные в ячейку (как прописано в договоре аренды), потому что в другом случае они заплатят много налогов. То есть ООО Кредитор фактичекски отказывается выполнить условие по предоставлению права выкупа квартиры.

С целью разрешения ситуации мы предложили либо дать возможность продать квартиру по реальной рыночной стоимости, либо выделить нам средства на приобретение другого жилья, учитывая разницу в реальной и договорной стоимости квартиры. В обоих случаях нам было отказано, правда было предложение оформить ипотеку в их дружественном Банке Инвест, но на смехотворную сумму, не покрывающую даже трети разницы между реальной и договорной ценой на квартиру.

Так же мы, к сожалению, только недавно выяснили, что у ООО Кредитор в видах деятельности даже не прописан такой пункт как:

65.22.3 - Предоставление денежных ссуд под залог недвижимого имущества или что-либо подобное, но тем не менее, на собственном сайте ООО Кредитор рекламирует подобные услуги, также людей вводят в заблуждение и сроками существования компании - указан год основания 2006 г., а по уставным документам дата регистрации: июль 2013 года.

На данный момент нами получено уведомление и дополнительное соглашение о расторжении притворного «договора аренды с правом выкупа».

В связи с выше перечисленным возникает ряд вопросов:

1. Имеет ли смысл подавать в суд на признание притворных договоров недействительными и возврат собственности, и какая статистика по подобным делам?

2. В какой суд надо подавать иск в арбитражный или в суд общей юрисдикции?

3. Надо ли проводить процедуру досудебного урегулирования?

С уважением, Олег.