Я имею квартиру и сдаю ее в аренду.

Нет. Просто потому, что у Вас не будет уплаты НДФЛ и, соответственно, не с чего будет возвращать этот налоговый вычет.

"Письмо УФНС по г. Москве от 15 апреля 2005 г. N 18-12/3/26639

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает в аренду несколько нежилых помещений. Данные помещения являются собственностью индивидуального предпринимателя, приобретенной им в качестве физического лица.

Имеет ли право индивидуальный предприниматель сдавать в аренду три нежилых помещения как индивидуальный предприниматель, а два нежилых помещения - как физическое лицо для того, чтобы через год погасить имущественный налоговый вычет с покупки квартиры?

Ответ: Согласно статье 11 НК РФ индивидуальными предпринимателями являются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты.

Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты НДФЛ (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности) уплатой единого налога.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346.15 НК РФ индивидуальные предприниматели при определении объекта налогообложения учитывают доходы, полученные от предпринимательской деятельности.

С учетом положений пункта 1 статьи 346.17 датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (кассовый метод).

В пункте 1 статьи 23 ГК РФ установлено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

На основании Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении деятельности индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП), физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в ЕГРИП.

Таким образом, перешедший на УСН индивидуальный предприниматель, заявивший при прохождении государственной регистрации в этом качестве такой вид экономической деятельности, как операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг (раздел "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), включая сдачу в наем собственного недвижимого имущества (код 70.2), и осуществляющий предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение дохода от сдачи в наем такого имущества, должен отражать полученные от указанной деятельности доходы в налоговом учете и учитывать их при исчислении налоговой базы по единому налогу.

Следовательно, при соблюдении названных выше условий доходы от сдачи в аренду всех пяти принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности нежилых помещений необходимо учитывать при исчислении единого налога, уплачиваемого при применении УСН.

Перейдем к вопросу о правомерности получения имущественного налогового вычета индивидуальным предпринимателем.

Согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В соответствии с данными нормами налогоплательщик при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, в размере фактически произведенных расходов в пределах 1000000 руб.

Таким образом, право на использование в налоговом периоде имущественного налогового вычета возникает только у тех физических лиц, которые получают в этом периоде доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%.

Заместитель руководителя

Управления ФНС России

по г. Москве действительный

государственный

советник

налоговой службы РФ II ранга С.Х. Аминев"